건물 없는 대지, 사업용 토지 인정받으려면…주차장·야적장·하치장 등으로 사용해야

알짜 세무이야기

주차장용 토지 인정받으려면
부설·업무용 주차장으로 쓰거나 유료주차장 사업 용도 사용해야

물품보관용 하치장 등도 검토를


사업용 토지와 비사업용 토지의 양도소득세 차이는 크다. 10년 이상 보유한 비사업용 토지를 매각하면 양도소득세는 보통의 경우보다 두 배 이상 부과된다.

비사업용 토지를 사업용으로 전환하려면 토지의 지목별로 사업 목적에 맞춰 땅을 사용해야 한다. 대지는 일반적으로 건물을 지어야 하고, 농지는 주소지를 해당 지역으로 옮겨 농사를 지어야 한다. 임야는 소재지 또는 연접한 시·군·구로 주소를 옮겨 거주해야 한다. 지목별로 세법에서 정한 기간 이상 사업의 목적에 맞게 토지를 사용하고 땅을 매각하면 해당 토지는 사업용 토지로 인정된다.

소득세법에서 정한 사업성을 인정받기 위해서는 세 가지 방법이 있다. 첫째 매각일부터 소급해 3년 중 2년 이상 사업의 목적에 따라 땅을 사용하거나 둘째 5년 중 3년 이상을 사업 목적에 맞춰 사용하거나 마지막으로 전체 보유기간 중 60% 이상을 사업의 목적으로 사용하면 된다. 셋 중 어느 하나를 만족하면 사업용 토지로 인정된다.

농지나 임야(이하 농지 등)를 제외한 대지·잡종지·공장용지·도로 등(이하 대지 등)은 재산세 납부내역으로 사업용 토지로 인정받기도 한다. 이를 위해서 토지가 어떤 유형으로 재산세가 부과되는지 확인할 필요가 있다.

토지에 대한 재산세는 ‘종합합산대상토지’ ‘별도합산대상토지’ ‘분리과세대상토지’ ‘비과세(면제)대상토지’로 구분된다. 보통 종합합산대상토지는 나대지에 부과되고, 별도합산대상토지는 주택을 제외한 건물의 부속토지에 부과된다. 분리과세대상토지는 낮은 비례세율을 적용하되 공장용지나 과수원·전·답과 같은 농지에 많다. 마지막으로 재산세가 비과세되는 토지는 도로 또는 하천 등으로 사용되고 있는 토지가 대표적이다.

만약 대지 등이 종합합산대상토지로 재산세가 부과됐다면 해당 토지는 비사업용 토지일 가능성이 상당히 높다. 현행 소득세법에서 대지 등의 토지가 별도합산대상, 분리과세대상으로 재산세가 부과되거나 비과세되는 경우에는 해당 토지를 사업용 토지로 판단한다. 물론 이때에도 사업용 토지 기간 요건을 충족해야 한다. 다만 농지나 임야는 어떤 유형으로 재산세를 냈는지 여부로 사업용 토지와 비사업용 토지를 구분하지 않기 때문에 주의해야 한다.

흔치는 않지만 대지 등은 운수사업법·도로교통법·관광진흥법 등 다양한 법률에 의해 별도합산대상토지로 구분되기도 한다. 다만 대부분의 대지는 안타깝게도 종합합산대상토지로 재산세가 과세된다. 비사업용 토지로 양도소득세의 부담이 커질 수밖에 없다.

종합합산대상토지로 구분된 대지?건물을 새로 짓지 않고 사업용 토지로 인정받는 방법은 주차장, 야적장, 하치장 등으로 해당 용지를 사용하는 방법이다.

주차장용 토지로 인정받는 방법은 첫째 건물의 부설주차장으로 세법에서 허용하는 설치기준면적 이내로 사용하는 방법이다. 둘째 업무용 자동차를 필수적으로 보유해야 하는 사업에 제공되는 업무용 자동차의 주차장으로 쓰는 것이다. 셋째 토지를 주차장운용업(유료주차장 사업) 용도로 사용하는 방법이다. 일반인이 가장 쉽게 적용할 수 있는 방법은 세 번째다. 이때 토지소유주가 직접 유료주차창 사업을 해야 한다. 또 연간 유료주차장 수입금액이 토지가액의 3% 이상 유지돼야 해 반드시 사업자등록을 내고 유료주차장 사업을 해야 한다.

물품의 보관, 관리를 위해 별도로 설치·사용하는 하치장·야적장·적치장 등으로 사용하는 것도 사업용 토지로 인정받는 방법이다. 이때에는 건축허가를 받지 않은 창고용 건축물도 포함된다. 매년 물품의 보관 및 관리에 사용된 최대면적의 120%까지 사업용 토지로 인정된다. 야적장이나 하치장 등은 토지 소유주가 직접 운영할 필요가 없다.

임차인에게 빌려주더라도 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

원종훈 < 국민은행 세무팀장 >

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