최근 대형, 대단지 상가나 아파트, 오피스텔이 속속 선을 보여 투자자나 실수요자의 관심이 높아지고 있다.
이런 대형 부동산은 단순히 규모만 큰 것이 아니라 주차장, 커뮤니티 시설 등 상품 경쟁력까지 갖춰 랜드마크 기능은 물론 다양한 업종을 유치해 주변 상권 활성화에 큰 도움을 주게 된다. 뿐만아니라 한곳에서 휴식, 문화, 체험, 쇼핑 등 모든 소비가 가능한 원-스톱 리빙이 가능해 인기가 높다.
그렇다면 랜드마크급 건축물의 기준은 뭘까. 업계에 따르면 상가는 연면적 5000㎡ 또는 점포수 100개 기준, 아파트는 1000가구, 오피스텔은 500실 정도라고 본다.
최근 잇따라 교통의 중심지로 떠오르고 있는 역세권지구, 신도시나 택지지구 등을 중심으로 매머드급 상가가 선을 보이고 있다. 이들 대형 상가는 해당 지역 상권에 큰 영향을 주기 때문에 상가 수요자의 관심이 쏠리고 있다.
이런 대형 상가는 대규모 재개발·재건축아파트 단지 상가나 업무·상업시설이 함께 들어서는 복합단지 내 상가로 구성되는 경우가 많다. 대부분 든든한 배후 수요를 끼고 있고 점포 수도 많아 주변 상권 수요를 끌어들이는 흡인력까지 갖춘 게 특징이다.
대형 상가는 지역 내 핵심 상권에 공급되기 때문에 배후수요는 물론 유동인구가 많고 그 지역 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 높기 때문에 은행 등 금융기관, 유명 프랜차이즈, 영화관 등의 입점 가능성이 크다. 하지만 이들 상가는 여러 이점이 있지만 분양가가 주변 시세보다 높은 경우가 많다. 재개발·재건축 조합이 주거 부문에서 떨어지는 수익률을 메우기 위해 상가 분양가를 높이는 사례도 종종 있기 때문이다.
분양가가 주변 시세보다 높은 경우 임대수익률이 그만큼 낮아질 수밖에 없다. 따라서 투자 전 반드시 분양가와 주변 상가의 매매·임대 시세를 비교해 보고 예상 수익률을 따져봐야 한다. 수익률은 보통 연 5~6% 수준은 돼야 한다.
상가 운영을 맡게 될 상가운영업체의 경험도 중요하다. 상가 운영 경험이 적거나 없다면 향후 상권 활성화에 어려움을 겪을 수도 있기 때문이다. 대규모 상가는 입지도 중요하지만 진짜 승부는 시행업체의 상권 활성화 프로그램에서 판가름 나며 투자 전 시행사의 계획이 현실성이 있는지 확인해 봐야 한다. 이런 형태의 상가가 침체한 상가시장에서 새로운 투자 상품으로 자리 잡을 가능성이 크다고 보지만 배후시설의 분양이나 입주률이 저조하면 상권 활성화가 쉽지 않을 수 있다고 지적한다.
대단지 아파트나 오피스텔도 주거용 분양시장에서 불변의 스테디셀러로 꼽힌다. 커뮤니티나 주차장 등 생활편의시설이 우선적으로 확충돼 가치 상승 가능성이 높고, 대단지에서 누릴 수 있는 '규모의 경제' 효과가 커 수요자들의 선호도가 높기 때문이다.
지하철, 버스 등 노선을 정할 때 이용객이 많은 대단지를 우선적으로 지나는 경우가 많고 단지 안팎으로 대규모 상가나 문화 체육시설이 조성돼 입주민들의 자부심이 높다. 또한 막대한 자금과 설계 노하우가 요구되는 만큼 우수한 제품력 등 브랜드 프리미엄과 관리비 절감 등 다양한 혜택이 많다.1000가구 이상 대단지의 경우 그만큼 매매가 활발해 환금성이 좋고 투자가치도 높다는 평가다. 최근 대단지 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 건설사들도 1000가구 이상 대단지의 공급을 늘리는 추세다. 실제 1000가구 이상 대단지의 단지 개수는 지난 2012년(62개)부터 꾸준히 오름세를 보여 지난해에는 최초로 100개를 넘긴 142개 단지가 공급됐다.
전세난의 대안으로 떠오르고 있는 오피스텔도 사정은 마찬가지다. 500실이상의 대단지 오피스텔이 인기몰이 중이다.
주거용 오피스텔은 아파트와 비교했을 때 비용 부담이 적고 내부시설, 인테리어 등도 단지 규모가 클수록 획일화된 모습을 벗어나 차별화된 상품을 선보이는 경우가 많다. 여러 가구가 공용 관리비를 분담할 수 있어 관리비 절감이 가능한 것도 장점으로 꼽힌다.실제 거주자들의 만족도도 높다. 대단지 오피스텔은 원룸이나 다를 바 없는 작은 오피스텔과는 확연한 차이를 느낄 수 있고 지하철 역과도 가깝고 여러 편의시설도 쉽게 이용할 수 있어 웬만한 아파트보다 나은 것 같다는게 거주자들의 평가다. 또한 규모가 크다 보니 지역의 랜드마크로 떠오르는 경우가 많은 것도 관심이 높은 이유다.
역세권·대로변 등 교통이 편리한 곳에 위치해 임차수요 역시 탄탄하다보니 투자자들 역시 소규모 오피스텔보다는 대단지 오피스텔을 눈 여겨 볼 수 밖에 없다. 500실 이상의 대단지 오피스텔의 분양 열기가 작년에도 뜨거웠던 만큼 올해도 인기가 높을 것으로 보이며 상반기 500실 이상의 오피스텔이 수 뎠퓽?중심으로 분양될 것으로 보여 입지를 중점적으로 살피면 우수한 투자처를 찾을 수 있을 것으로 업계는 보고 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 “대형 또는 대단지로 분양되는 단지는 자체로 경쟁력을 높힐 수 있다는 점이 최대 강점으로 보인다”며 “하지만 규모가 크다는 이유로 주변대비 가격이 지나치게 높을 경우 오히려 수익성이나 환금성에 문제가 생길 수 있으므로 가성비를 따져보는 투자가 필요하다”고 말했다.
대형·대단지로 분양중인 상가·오피스텔·아파트 현황
-대형-
●인천 서구 연희동 지젤엠청라(상가)=두손건설은 인천시 청라국제도시의 명소인 커넬웨이 직통 연결 수변상가인 '지젤엠청라'를 분양한다. 지하 3층~지상 5층으로 지어지며 600여 대(청라 최대)가 동시 주차가 가능하다. 대형 멀티플렉스 영화관(4층 메가박스 7관)을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 수영장과 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간 등이 조성된다. 실투자금은 1억원대부터 투자가 가능하며 53%대의 높은 전용률이 장점이다. 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 혜택으로 자금부담이 덜하고 준공은 2017년 9월 예정이다.
●서울 강동 천호동 강동역 파밀리에 테라자(상가)=서울 지하철 5호선 강동역과 바로 연결되는 초역세권 스트리트형 상가다. 하루 유동인구가 7만~10만여 명에 이르는 강동역세권으로 중심에는 상시 이벤트를 열 수 있는 선큰광장과 폭 8m의 넓은 보행통로를 조성했다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개의 점포로 구성된 상가는 고객 편 퓔?돕는 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 식음료시설 입점으로 지역 명소가 될 것으로 기대된다. 천호대로변 업무동 상가도 분양 중이다. 지상 1층~5층이 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터, 전용면적은 80.85㎡~270.12㎡다. 특히 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다.
●세종 2-2 생활권 세종 크리스마스(상가)=세종의 강남으로 불리우는 2-2 생활권 ‘세종 크리스마스’ 상가가 분양 중이다. 독특한 브랜드명의 ‘세종 크리스마스(CRE’S MAS)’ 상가는 지하 1층~지상 6층 규모, 전용 39㎡부터 873㎡까지 다양한 면적 설계, 총 148호실 구성되며 주차대수는 법정 184대 대비 241대로 여유로운 주차공간을 확보할 예정이다. 세종시 2-2생활권 CR-6블록 일대에 들어서는 이 상가는 현재 세종시내에서 상가 비율이 전체 면적의 약 2.2%에 불과해 희소성과 투자가치도 매우 높다. 2만여 배후수요의 완벽한 입지와 쾌적한 교통으로 유동인구를 확보했다. 세종시 2-2생활권은 세종의 강남으로 불리며 주요 배후지역인 P1구역 캐슬&파밀리에, P2구역 더샵힐스테이트, P3구역 메이저시티, P4구역 금성백조 예미지 등 1만여 배후수요를 확보했다.
-대단지-
●인천 서구 경서동 청라 현대썬앤빌 더 테라스(오피스텔)=청라국제도시 중심인 인천광역시 서구 경서동 956-8번지일대에 오피스텔 850실, 판매시설 240호로 구성된 ‘현대 썬앤빌 더테라스’가 분양한다. 청라국제도시는 국제업무단 ? 로봇테마파크, 관광레저, 금융산업과 첨단산업이 공존하는 계획도시로 약 9만여 명의 수용인구의 개발도시이다. 단지 앞 호수공원, 연희공원 등이 조성될 예정으로 쾌적한 환경을 조성하고 전용면적 23㎡ 원룸형 400실, 전용면적 32~35㎡ 투룸형 100실, 테라스를 보유한 전용면적 51~55㎡의 쓰리룸 350실로 총 3동으로 구성된다. 남향위주의 배치로 총 4.5㎞길이의 커넬웨이와 열린조망이 가능하며 입주민을 위한 단지 내 영화관, 키즈카페, 세대창고 등을 마련했다. 또한 일부가구에 한해 테라스를 설계해 전용면적이 늘어나 공간활용이 높아졌다.
●서울 금천 가산동 가산 대명벨리온(오피스텔)=대명건설이 시공하는 '가산 대명벨리온' 오피스텔이 분양 중이다. 지하 3층~지상 16층, 총 585실 규모로 지상 1층은 상가시설, 지상 2~16층은 오피스텔로 구성된다. 해당 사업지 일대는 가산디지털단지와 구로디지털단지에 9700여 개의 기업, 약 16만2000명의 배후 수요를 확보하고 있어 꾸준한 임차수요를 기대할 수 있고 투자가치가 높이 평가되면서 투자자들뿐만 아니라 인근 회사에 종사하는 수요자들의 관심이 높아 계약 체결 속도가 빠르게 진행되고 있다. 1·7호선 가산디지털단지역이 도보 3분 거리에 있다. 분양가는 3.3㎡당 990만원대며 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 계약 중이다.
●경기 일산서구 탄현동 일산 에듀포레 푸르지오(아파트)=대우건설이 경기도 일산서구 탄현동 100-1번지 일대에 '일산 에듀포레 푸르지오'를 공급 중이다. 지하 3층~지상 25층의 16개 동으로 구성된 총 1690가구의 대단지로 전용면적 59㎡ 306가구, 62㎡ 91가구, 74㎡ 367가구, 84㎡ 784가구, 99㎡ 142가구로 구성되며 84㎡ 이하가 전체의 92%를 차지한다. 고양시에서 희소성이 높은 전용 62㎡ 이하 평형이 400여 가구나 포함됐다. 3.3㎡당 평균 분양가는 인근 신도시 전세금 수준인 960만원대로, 전 타입에 중도금 무이자혜택이 제공된다. 최초 계약금은 전 타입 500만원으로, 6개월 후 분양권 전매가 가능하다.
●인천 서구 가정동 가정지구 시티프라디움(아파트)=인천 가정지구에 들어서는 ‘인천 가정지구 시티 프라디움’ 아파트가 일부 잔여분에 대해 선착순 분양 중이다. 이 아파트는 지하 2층~지상 25층 16개 동 규모에 총 1598가구의 단지로 구성된다. 인천 가정지구는 루원시티와 청라국제도시 가운데 위치한 택지지구이다. 인근에 서인천IC, 청라IC가 위치해 있으며 인천국제공항과도 인접해 있다. 광역버스 외 M버스가 있어 서울에서 인천까지 대중교통을 이용할 수 있으며 2016년 6월 지하철 2호선 가정오거리역과 2020년 지하철 7호선 루원시티역이 개통 예정이다. 계약금(1차)은 1000만원 정액제이며 중도금 60% 전액 무이자 계약이 제공된다. 입주는 오는 2018년 5월 예정이다.
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