원룸시장 분석
40㎡이하 평균 수익률 7.3%…단독·다가구 매매는 6억원대
[ 조성근 기자 ] 서울에서 원룸주택 임대수익률이 가장 높은 곳은 관악구인 것으로 나타났다.
글로벌 부동산프랜차이즈 센추리21코리아가 지난해 1월부터 올 2월까지 관악구에서 매매된 단독주택(다가구 포함)의 거래가격을 분석한 결과 평균 매매가는 6억7000만원이었다. 계약면적 40㎡ 이하 원룸의 임대료는 보증금 2200만원에 월세 33만원이었다. 관악구 원룸주택의 세전 예상수익률은 7.3%로 서울 25개구 중 가장 높았다. 이는 서울 평균(5%)보다 2.3%포인트 높은 수준이다.
관악구의 1인 가구 비중이 40.6%로 서울에서 가장 높다. 서울대를 중심으로 한 학생과 취업준비생, 2호선 라인의 직장인, 신림역 주변 상권 종사자까지 다양한 싱글족이 거주하는 지역이다. 김혜현 센추리21코리아 전략기획실장은 “임차 수요가 풍부하고 매매가는 저렴해 주택임대사업지로 매력이 높다”고 말했다.
관악구는 신림동, 봉천동, 남현동 등으로 나뉜다. 신림동은 2호선 신림역과 신대방역이 포함돼 있다. 봉천동은 봉천역과 서울대입구역, 낙성대역에 걸쳐 있다. 지하철 2호선 라인은 강남, 을지로, 구로 등 오피스 지역을 통과하고 서울대, 연세대, 한양대, 건국대 등 서울의 주요 대학을 두루 지나는 노선이어서 임대 유망노 굼繭箚?해도 과언이 아니다.
반면 남현동은 관악산을 끼고 있어 지하철이 멀고 주택 면적도 크다. 이 때문에 매매가는 비싸고, 교통여건이 떨어져 임차 수요도 적다. 대부분의 투자 수요와 임대 수요가 신림동, 봉천동에 집중되는 이유다. 실제 매매 비중은 신림동 58.7%, 봉천동 38%, 남현동 3% 등의 순이다. 월세 비중 역시 신림동 50%, 봉천동 46.9%, 남현동 3.1% 등이다.
단독·다가구주택의 매매가는 신림동 6억4000만원, 봉천동 6억7000만원 등으로 조사됐다. 대지 면적이 평균 140㎡(약 43평형)로 작고 서민이 많이 거주하는 지역이어서 매매가도 낮은 편이다.
다만 건축연도별 매매가는 천차만별이다. 신림동은 2000년 이전 건축 주택이 6억원대인 반면 2000년대 9억7000만원, 2010년 이후 신축 10억9000만원 등이다. 봉천동 역시 1990년 이전 5억7000만원, 1990년대 7억8000만원, 2000년대 10억4000만원, 2010년 이후 신축 17억2000만원 등이다.
가격 차이가 큰 이유는 신축 주택 가격엔 건축비가 반영되기 때문이다. 대지 140㎡에 용적률 200%로 건축한다면 건축비만 최소 3억~4억원이 든다. 2010년 이후 건축된 주택은 도시형 생활주택에 대한 건축규제 완화와 대출 지원 때문에 상대적으로 임대면적이 넓고, 신축 프리미엄으로 임대료도 높은 편이다. 만약 10억원짜리 10~15호실의 원룸주택을 구입하면 보증금 2억~3억원, 월세 400만~500만원으로 세전 수익률 5~7% 정도를 받을 수 있다.
월세는 작년보다 올해 다소 오름세다. 봉천동은 작년 보증금 2366만원, 월세 33만원에서 올해 보증금 2559만원, 월세 33만원으로 상승했다. 신림동은 작년 보증금 1867만원, 월세 33만원에서 올해 보증금 1941만원, 월세 34만원으로 올랐다.
관악구는 저가 임차인이 많아 관리 부담이 크다는 점을 기억해야 한다고 전문가들은 설명했다. 호수가 많을수록 관리 대상이 많아 부담이 커질 수밖에 없다. 빌트인 시설물 교체주기도 빨리 돌아와 건축 5년 뒤부터는 개·보수와 시설물 교체에 대비해야 한다. 원룸 공급이 많은 만큼 관리와 서비스의 경쟁력도 필요하다. 관리비는 시설물과 임차인을 위한 서비스 비용으로 재투자하는 것이 좋다고 전문가들은 조언했다.
조성근 기자 truth@hankyung.com
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