임대 시황
자곡·세곡동 오피스텔 공급 늘며
월세 55만~80만원 수준 형성
강남 원룸 투자는 신중해야
아파트·오피스텔보다 수익률 하락세
서울 강남은 고가 아파트 밀집지역이지만 원룸의 천국이기도 하다. 유형에 따라 거래량이나 가격도 천차만별이다. 글로벌 부동산프랜차이즈 센추리21코리아가 2015년 1월부터 2016년 2월까지 거래된 강남구의 아파트, 연립·다세대주택, 오피스텔의 원룸(전용면적 40㎡ 이하) 월세 거래를 비교 분석했다.
원룸 아파트를 구할 땐 개포동과 수서동을 찾는 것이 좋다. 개포 대치, 주공이나 수서동 신동아, 까치마을 등이 보기 드문 소형이고 비교적 거래량도 많다. 아파트지만 노후 주택인 만큼 임대료도 저렴하다. 자녀 교육이나 생활 환경을 중요시 하는 임차인이 많이 거주하는 지역이다. 임대료를 보면 재건축을 위한 이주를 앞두고 있는 개포 주공은 보증금 1000만원에 월세 45만~60만원이다. 대치나 신동아, 까치마을 월세는 75만~80만원이다.
원룸 주택은 역삼동과 논현동에 몰려 있다. 역삼동과 논현동은 강남에서도 1인 가구가 가장 많은 지역이다. 테헤란로 인근 직장인과 강남 일대 학생, 직장인, 자영업자 등 다양한 임차 수요가 있는 지역이다. 메인 도로변 오피스 타운 직장인과 강남역 역삼역 삼성역 상권과 영동시장 먹자골목 등의 종사자가 많다. 강남역 주변으로는 학생과 외국인 관광객까지 다양한 임차인들이 거주하고 있다. 메인 도로만 벗어나면 저층부 상가와 상층부 주택 건물이 대부분이다. 계약 형태도 일반 월세 외에 2~3개월의 단기 임대, 방학이나 휴가철의 반짝 임대까지 다양하다. 원룸이지만 임대료는 만만치 않다. 보증금 1000만원 기준으로 월 50만~130만원이다. 신축이면서 전용 30㎡ 이상이면 월세가 100만원 이상인 경우가 많다.
오피스텔 거래량이 가장 많은 곳은 역삼동과 자곡동이었다. 오피스텔도 역삼동과 논현동이 메인 지역이었지만, 최근 보금자리 주택지구가 입주하면서 자곡동과 세곡동의 오피스텔이 새롭게 부상하고 있다. 자곡동은 지웰홈스, 강남푸르지오시티, 힐스테이트에코, 더샵라르고 등 2000실 이상의 오피스텔이 2014년에 일제히 입주했다. 기존 강남 오피스텔이 100실 전후의 중소형 규모였다면 이들 오피스텔은 대기업이 지은 400~600실 규모 단지형이다. 강남과의 접근성, 택지지구의 편리성, 브랜드 등을 내세워 임차인 확보에 주력하고 있다. 한꺼번에 공급이 늘면서 월세도 55만~80만원으로 원룸 수준까지 떨어져 임차인에게는 기회이기도 하다.
전문가들은 강남 원룸 투자에 신중하라고 조언한다. 올해 원룸 월세(보증금 1000만원)는 아파트 82만원, 오피스텔 76만원, 주택 69만원 수준이다. 아파트와 오피스텔은 작년보다 4만원씩 오른 반면 주택은 71만원에서 69만원으로 떨어졌다. 시설과 입지가 좋은 오피스텔이 쏟아지면서 노후됐거나 관리가 부실한 원룸은 경쟁에서 밀리는 양상이다.
오피스텔도 사정이 어렵긴 마찬가지다. 신축이 늘면서 평균 월세는 올랐지만 誰?오피스텔 월세는 하락세다. 분양 당시 월세 100만~130만원을 장담했던 오피스텔도 월세 100만원을 받기 어렵다. 5% 이상을 예상했던 임대인 수익률도 4% 초반에 머물고 있다.
센추리21코리아 제공
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