정충진 변호사의 실전! 경매 (15)
진귀한 조경석·조경수 등 실제 감정가에 반영 안돼
특성·활용도 잘 포착하면 아파트보다 월등한 수익률
유치권 등은 꼼꼼히 살펴야
경매 투자자라면 법적인 하자가 있어 유찰을 거듭하는 이른바 ‘특수 물건’을 공략하는 것도 주효한 방법이겠으나, 이는 일정 수준 이상의 공부와 경험을 필요로 하는 만큼 보편적인 영역이 아닌 것 또한 부인할 수 없다. 그래도 실망할 것은 없다. 법적인 하자가 없음에도 물건의 특성을 제대로 파악해 알찬 수익을 내는 방법도 있다.
공항철도 라인인 서울 합정·연남·상수동 등의 단독주택이나 공동주택을 낙찰받아 게스트하우스로 구조 변경해 수익을 내거나, 외국인이 많이 거주하는 서울 한남동이나 이태원동, 반포동 서래마을 인근의 주택을 낙찰받아 단기 체류 외국인을 상대로 1~2년치 임대료를 선불로 받는 이른바 ‘깔세’를 놔 안정적인 수익을 창출해내는 방법도 있다. 더 이상 오피스 건물을 지을 땅이 없는 강남 한복판의 허름한 단독주택을 낙찰받아 대대적인 리모델링을 거쳐 오피스 건물로 사용하거나 임대를 놓는 방식도 경매계에서는 이미 널리 알려진 투자 방식이다.
교통이 편리한 입지에 있는 대지면적이 넓은 단독주택을 낙찰받아 전체를 헐어버리고 빌라를 지어 분양하거나 임대를 놓는 것도 요즘같이 전셋값이 매매가를 넘보는 시절에 좋은 투자방법이다.
지인 중에는 서울 평창동이나 성북동, 한남동 등 강남 요지의 고급 빌라나 고급 단독주택만 낙찰받아 단기에 매도해 수익을 내는 분도 있다. 낙찰 후 매수자를 찾는 것이 아니라 낙찰 전에 이미 매수자를 물색해 놓고 낙찰에만 총력을 기울이는 방식이라 낙찰 확률도 높고 단기 수익률도 예상치를 훌쩍 뛰어넘는다.
이름만 대면 알 만한 정·재계 명사들이 거주하던 고급 단독주택은 수준에 걸맞게 내부 인테리어를 최고급으로 하고, 정원을 희귀한 조경수와 진귀한 조경석으로 꾸민 경우가 많다. 가치는 산술적인 평가를 훨씬 웃돌지만 실제 경매 감정가격에는 이런 특수한 사정이 제대로 반영되지 않는 사례도 많다.
과거 모 대기업 회장의 단독주택이 경매로 나온 적이 있다. 집의 가치도 가치였지만, 100평 남짓한 정원은 흔히 볼 수 없는 진귀한 조경수와 조경석으로 꾸며져 있었다. 건물의 가치보다 이 장식물들의 가치가 더 높을 수도 있다는 추측이 있었지만 실제 경매 절차에서 위 장식물의 가치는 높게 감정평가되지 않았다.
채무자 겸 소유자 측에서 즉시 이의를 제기했지만, 담당 법관들은 감정평가사가 공정한 기준에 따라 과실없이 평가를 진행했다는 이유로 이의를 받아들이지 않았다. 실제 가치의 5분의 1도 안 되는 수준에 감정평가됐는데도 감정평가의 전문가가 아닌 법관들은 채무자의 이의를 채무자가 억지를 써서 어떻게든 경매절차를 공전시키려는 불순한 의도로 파악했던 것이다. 결국 이 물건은 어느 눈 밝은 경매인에게 낙찰됐고, 그 경매인은 특별한 노력 없이도 알찬 수익을 거뒀다.
이렇듯 고급 주택의 경매에는 숨겨진 이점이 많다. 대표적 오피스 밀집지역인 강남의 테헤란로 인근에서 고풍스러운 단독주택에 어엿한 회사의 사무실 간판이 걸려 있는 걸 보는 것도 이제 그리 드물지 않은 풍경이다. 실제 외국인들이 관광 1순위로 꼽고 있는 홍대역 인근에는 과거 단독주택으로 사용하던 주택을 특색 있게 리모델링해 게스트하우스로 활용하는 사례가 늘어나고 있다. 특히 합정·연남동 등의 게스트하우스는 연중 비수기가 없을 정도로 예약이 끊이지 않는다.
자금에 여유가 있는 투자자라면 대지면적이 넓은 고급 단독주택을 낙찰받아 헐어낸 뒤 고급 빌라를 지어 분양하거나 임대를 놓으면 여러모로 수익을 극대화할 수 있다. 다만 지방세법상 고급 주택으로 분류되면 취득세 부담이 현격히 늘어나고, 대부분 고급 주택은 감정가가 높아 초기 투자비용이 만만치 않게 들어갈 수 있음은 감안해야 한다. 고급 주택 경매는 대대적인 리모델링 명목으로 낙찰자가 인수해야 하는 권리인 거액의 유치권이 신고되는 경우가 많아 주의할 필요도 있다. 유치권 성립 요건이 까다로워 대부분 해결이 가능한 만큼 전문가의 도움을 받아 응찰한다면 알찬 수익을 챙길 수 있다.
부동산 경기가 조정 국면이면 차별화된 아파트조차 제값 받고 팔기가 어려운데 값비싼 호화 주택으로 과연 수익을 낼 수 있을까 하는 의문을 갖는 분도 있겠지만, 통계를 보나 현장 분위기를 보나 오히려 좋은 입지의 단독주택과 제대로 지어진 공동주택을 찾는 수요는 꾸준히 있다.
아파트 선호도가 높다고 아파트 경매만 고집할 필요는 없다. 고급 빌라, 고급 단독주택도 그 특성과 활용도만 ┫酉?포착해낼 수 있다면 아파트보다 월등한 수익률을 기대할 수 있다는 것을 꼭 명심하자.
정충진 < 법무법인 열린 대표 변호사 >
[한경닷컴 바로가기] [스내커] [한경+ 구독신청] ⓒ '성공을 부르는 습관' 한경닷컴, 무단 전재 및 재배포 금지