행자부, 지방세법 지침 변경
과세표준에 '웃돈'도 포함
[ 김진수/윤아영 기자 ]
40대 직장인 김모씨는 지난해 말 서울 영등포구에 있는 한 아파트 전용면적 84㎡(분양가 5억3500만원) 분양권을 웃돈(프리미엄) 7500만원을 주고 샀다. 이달 말 입주 예정인 김씨는 중개업소로부터 “청약을 통해 아파트를 분양받은 입주자 취득세(분양가의 1.1%·588만원)의 두 배가 넘는 1342만원을 취득세로 내야 한다”는 얘기를 듣고 깜짝 놀랐다. 예전과 달리 분양가에 웃돈을 합친 금액을 기준으로 취득세를 내야 한다는 설명이었다.
행정자치부가 지난해 11월 아파트 분양권 웃돈을 취득세 과세표준에 포함한 것으로 밝혀지면서 분양권시장 위축을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 지난해 13만건을 넘어선 분양권 거래가 크게 줄어들 수 있다는 지적이다.
부동산 세금은 실거래가 기준 과세가 원칙이다. 하지만 대부분의 지방자치단체들은 그동안 아파트 등기 후 최초 입주자에게 분양가를 기준으로 취득세를 부과해왔다. 이런 와중에 지난해 분양권 거래가 크게 늘어났고 인천 등 일부 지자체가 분양권 웃돈 과세에 대해 질의한 것을 계기로 행자부가 웃돈도 과세 대상에 포함하도록 유권해 ??내린 것이다.
분양권에 1억원 안팎의 프리미엄이 붙어 있는 위례신도시와 서울 강남권 재건축 아파트, 수원 광교신도시, 세종시 등에서 분양권을 산 아파트 계약자의 세금 부담이 크게 늘어날 것으로 예상되고 있다. 또 분양가격이 6억원과 9억원에 약간 못 미치는 분양권 매수자들의 세금이 증가할 전망이다. 6억원과 9억원이 취득세율 변화 지점이어서 웃돈을 더한 거래가격이 이 기준을 넘어서면 세율이 크게 높아지기 때문이다. 주택 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과) 등 연동된 지방세를 포함해 거래가액이 6억원 미만은 1.1%·1.3%(85㎡ 초과 농특세 포함), 6억~9억원 이하는 2.2%·2.4%, 9억원 초과는 3.3%·3.5%가 각각 적용된다.
최근 분양권 가격은 주택 공급과잉 논란과 내달 주택담보대출 심사 강화 등의 영향으로 수도권도 하락세다. 한 대형 건설업체 분양담당 팀장은 “분양권 웃돈에 대한 취득세 과세가 분양권시장을 위축시키고 다운계약서 작성도 늘리는 요인이 될 것”으로 전망했다.
분양가 이하로 거래되는 ‘마이너스 프리미엄’ 분양권에 대해선 종전 분양가로 취득세를 과세하기로 하면서 형평성 논란도 일고 있다. 김종필 세무사는 “정부가 분양권 과세 표준을 최종 입주자의 실거래가로 한다면서 최종 입주자의 실거래가인 마이너스 프리미엄을 인정하지 않는 것은 형평에 맞지 않는다”고 지적했다. 행자부 관계자는 “최종 입주자가 분양가 이하로 분양권을 샀어도 중간 취득자(최초 계약자)가 낸 비용(분양가 전액) 역시 해당 물건을 취득한 직·간접 비용에 포함된다”면서도 “마이너스 프리미엄에 대 ?형평성 문제를 개선하는 방안을 검토할 계획”이라고 말했다.
김진수/윤아영 기자 true@hankyung.com