개인투자자 접근 쉬운 편
"구분등기, 임차·건물관리 주체 등 확인해야"
[ 김하나 기자 ]한국은행이 기준금리를 1.75%까지 낮추면서 '초저금리 시대'가 지속되고 있다. 이자소득세율 15.4%를 고려하면 실질금리는 0%대까지 내려갈 수 있다는 지적도 나온다.
때문에 수익형 부동산으로 돈이 몰리는 건 당연하다. 국토교통부가 2014년 기준으로 발표한 매장형 빌딩(상가)과 오피스 빌딩의 투자수익률은 각각 6.16%와 5.91%다. 기준금리보다 3배 이상 높은 것으로 조사됐다.
대표적인 수익형 부동산으로는 오피스텔이 있다. 수익률이 꾸준한데다 위험부담도 적다는 평가가 나온다. 그러나 공급과잉에 대한 우려와 임차인과의 갈등은 위험요인으로 꼽힌다. 임차인이 꾸준하지 않으면 임대유치가 어려울 수 있어서다. 1가구 2주택에 해당되기도 해 세금 부담도 있다.
이러한 틈새를 파고든 수익형 부동산이 '섹션 오피스'다. 서울 마곡이나 문정, 세종시 등 신흥 업무 단지는 이러한 오피스 공급이 이어지고 있다. 이 중 다양한 규모로 분할해서 분양하는 이른바 ‘섹션 오피스’는 개인 투자자도 쉽게 접근할 수 있도록 투자의 눈높이를 낮춘 상품으로 각광받고 있따.
섹션 오피스는 개인 투자자를 겨냥한 부동산이므로 소액 투자가 가능하도록 분양 규모도 다양하다. 하나의 큰 건물을 층별로 나누거나 한 개의 층을 작은 단위의 실로 나누기도 한다. 분양 규모는 전용면적 기준으로 30㎡ 안팎에서 330㎡에 이르기까지 다양하다.
초기 분양 시 규모를 구분해 놓기는 하지만 분할 또는 병합이 가능하므로 투자금에 따라 선택 투자가 가능하다. 때문에 초기 투자비가 적게 드는 장점이 있다. 면적에 따라 1억~4억원으로도 분양 받을 수 있다.
분양 방식은 개별 구분 등기 형식으로 상가나 오피스텔을 분양 받을 때와 동일하다고 보면 된다. 아파트나 오피스텔과 같이 중도금 무이자 등 금융혜택도 늘고 있어 이를 적극 활용할 수도 있다.
오피스는 상가와 함께 세(稅)테크 효과도 기대할 수 있다. 임대 수익 창출이라는 명확한 목적을 갖는 수익형 부동산은 종합부동산세 대상이 아니므로 그만큼 수익률 효과를 볼 수 있다는 얘기다.
종합부동산세 과세 대상이 되면 재산세보다 세율도 높고 매년 내야 한다. 6억원 이상(1세대 1주택자 9억원)의 주택을 소유한 자나 5억원 초과 종합합산토지나 80억원 초과 별도합산토지를 소유한 자는 종합토지세와 재산세와는 별도로 매년 종합부동산세를 내야 한다. 고액의 주택이나 토지 등 소유자는 부동산 투기로 간주하기 때문이다.
실제 아파트나 주거용 오피스텔은 주택으로 분류돼 이들 상품을 재테크 수단으로 활용한다면 종합부동산세를 피하기가 쉽지 않다. 2주택 이상이나 다주택 소유자의 경우 종합부동산세 과세 기준인 6억원 이상(1세대 1주택자 9억원)을 훌쩍 넘기기가 쉽기 때문이 ?
수익형 부동산을 자녀에게 미리 증여하여 차후 자녀의 자금 출처원에 대비할 수 있는 차원에서도 유리하다는 게 전문가들의 얘기다.
물론 주의할 점은 있다. 임차 방식이기 때문에 공실의 위험이 있고 하자보수나 관리에 있어서 애를 먹을 수도 있다.
신흥 업무지구의 경우 임대 시세나 공실률을 예측하기 어렵다. 직장인들이 쉽게 이용할 수 있는 대중교통 등의 교통 여건을 살펴야 하는 까닭도 이 때문이다. 한 빌딩 내에 소유주가 많기 때문에 하자보수나 관리가 어려울 수 있다. 빌딩 전체를 위탁해 임대·운영해 주는 업체가 있는지 알아보는 것도 방법이다.
실마다 경계가 명확한지, 층이나 호수가 명시된 구분등기 상품인지를 확인하는 것도 필수다. 구분등기로 분양하는 오피스는 아파트처럼 사고 파는데 어려움이 없다. 구분등기가 아니라면 오피스 빌딩이나 한 층이 ‘공동소유’로 묶여 있을 가능성이 있다. 나중에라도 재산권을 행사하려면 의견 수렴 등 문제가 발생할 소지가 있다는 점도 주의해야 한다.
현재 정식 분양에 앞서 사전 홍보중인 '마곡 더랜드파크'는 통합 부동산 자산·시설·임대 관리 전문업체인 DTZ와 업무협약(MOU) 체결했다. 투자에 있어서 주의점인 공실이나 관리 문제가 완화될 것으로 보인다. 홍보관은 내발산동 648의 4에 있다. 1800-0799
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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