세대별 부동산 투자전략
내년부터 달라지는 주택대출
[ 김일규 기자 ]
부동산 투자 전략을 짤 때 은행 대출은 반드시 고려해야 할 요소 중 하나다. 거액 자산가가 아니라면 대부분 대출을 받아 주택을 마련하거나, 투자에 활용한다. 대출제도에 큰 변화가 예고돼 있는 만큼 바뀌는 대출제도의 내용을 숙지해야 한다.
내년 주택담보대출 관련 제도는 확 달라진다. 급증하는 가계부채 관리에 들어간 정부가 주택대출을 조이기 시작하는 것이다.
우선 대출 원금은 만기에 일시 상환하고 평소엔 이자만 갚는 방식의 거치식·일시상환식 주택대출을 받기 어려워진다. 거치식·일시상환 위주의 주택대출을 원칙적으로 분할상환 위주로 바꾸기로 했기 때문이다. 또 신규 대출 때 거치기간은 통상 3~5년에서 1년 이내로 줄어든다. 내년부터 거치기간 종료 때 연장하기 쉽지 않을 가능성이 크다.
대출 구조의 질적인 변화를 위해 정부는 분할상환 대출에 우대금리를 적용하기로로 했다. 분할상환 대출 때 은행이 내야 하는 주택금융신용보증기금의 출연요율을 깎아줘 우대금리를 제공할 수 있는 여건을 조성하겠다는 것이다.
이와 함께 내 羞壙姑?주택대출 심사 때 주택 가치와 차입자의 신용등급 외에 상환 능력에 대한 심사도 강화된다. 소득이 적으면 대출을 받기 어려워질 수도 있다는 얘기다.
그렇다고 거치식·일시상환 대출을 전혀 받을 수 없는 것은 아니다. 주택 구입 이외 용도의 주택담보대출은 지금처럼 거치식·일시상환 대출이 가능하다.
내년부터 변동금리 대신 고정금리 대출을 받는 것이 더 쉬워진다. 변동금리로 대출받으면 ‘스트레스 금리’를 적용받아 예전보다 대출 가능액이 줄어들게 된다.
한편 다음달부터는 토지와 상가 등을 담보로 농·수·신협, 새마을금고 등 상호금융회사에서 돈을 빌릴 때 대출 한도가 축소된다. 금융당국은 최근 1~3년간 지역별·담보종류별 평균 경매낙찰가율에다 각 금융회사가 일정 수준을 더하거나 빼는 방식의 비주택대출 기본 한도 설정 때 11월부터 ‘더하기’는 하지 못하도록 할 방침이다. 예를 들어 경매낙찰가율이 50%로 나왔다면 여기서 기본한도를 더 줄일 수는 있어도 더하지는 못한다는 것이다.
또 기본한도에 차주별로 적용하는 가산비율은 현행 최대 20%포인트에서 최대 10%포인트로 낮추기로 했다. 가산할 수 있는 이유도 신용등급이 3등급보다 높거나 분할상환 방식으로 갚을 때 등 대출 리스크를 줄일 수 있는 경우에만 적용하기로 했다.
김일규 기자 black0419@hankyung.com
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