100조원 신시장 열려
사업 전문성·투명성 높아져
시공사는 단순 도급 맡아…공사비 절감 효과도 기대
신탁사들 자본확충 계획…사업비 70%까지 조달 가능
[ 송형석 / 윤아영 기자 ] 부동산신탁회사가 재개발·재건축사업의 핵심 축으로 떠올랐다. ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정으로 내년부터 부동산신탁회사가 재개발사업의 단독 시행사로 참여할 수 있게 됐기 때문이다. 신탁업계에서는 주택 분양가 기준으로 100조원 안팎의 새 시장이 열릴 것으로 보고 있다.
23일 금융투자협회에 따르면 추진 중인 재개발·재건축사업은 전국적으로 1000건이 넘는다. 주택 분양가 기준으로 시장 가치가 200조원에 달할 것으로 추정되고 있다. 금융투자협회는 이 중 절반가량이 부동산신탁사에 넘어갈 것으로 보고 있다.
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○재개발·재건축 활성화될 듯
그동안 정비사업은 주로 지분제 방식으로 이뤄졌다. 건설회사가 재개발·재건축 조합에 일정 수익을 보장해주고 분양을 통해 수익을 가져가는 게 일반적인 구조였다. 하지만 부동산경기 침체로 미분양이 나오자 건설회사들은 지분제 방식으로 수주한 사업을 잇따라 포기했다.
전문성이 부족하고 자금조달 능력이 떨어지는 조합이 재개발·재건축 사업을 주도하면서 사업 지연 사태가 속출했다. 사업이 지연되는 과정에서 사업에 반대하는 비상대책위원회가 소송을 제기하고 사업이 멈추는 사례도 급증했다.
그동안 부동산신탁사들은 재개발·재건축 사업의 전면에 나서기 어려웠다. 현행법상 단독 시행자로 재개발·재건축 사업을 추진할 수 있는 기관은 LH(한국토지주택공사), SH공사 등 공공기관으로 한정돼 있기 때문이다. 천재지변 등으로 긴급히 정비사업을 진행할 필요가 있을 때는 예외를 인정하지만 실제 부동산신탁사가 단독 시행을 맡은 사례는 전무했다.
재개발·재건축 시장에서는 부동산신탁사가 재개발 시장에 뛰어드는 것을 반기고 있다. 건축물 노후 정도가 심해 정비사업이 시급하지만 사업성 문제로 건설회사가 참여를 꺼리는 소규모 사업장, 조합원 간 갈등으로 사업이 난항을 겪는 사업장, 시공사 부실로 사업 추진이 늦어지는 사업장 등이 부동산신탁사 개입을 환영하는 분위기다. 이런 골칫거리 사업들이 부동산신탁사를 통해 추진될 경우 재개발·재건축 시장 자체가 커지는 효과도 있을 것이라는 예측이다.
수도권의 한 재건축조합장은 “200가구 미만의 소규모 정비사업이다 보니 초기 사업비 부담 때문에 시공사들이 들어오지 않았다”며 “부동산신탁사가 시공사와 조합 사이에 중간자 역할을 해줄 수 있을 것”이라고 말했다. 충북지역 재개발조합장도 “부동산신탁사가 시행을 맡으면 단순 도급 형태로 시공사가 들어오면서 시공비도 저렴해질 것”으로 기대했다.
○발걸음 빨라진 신탁업계
부동산신탁사의 장점은 풍부한 자금력이다. 토지신탁 방식으로 개발이 이뤄지면 총사업비의 70%까지 부동산신탁사가 자금을 조달할 수 있다. 사전에 분양이 다 되지 않더라도 자금 부족으로 사업이 멈추는 일이 없다는 설명이다.
한국기업경영학회에 따르면 2007년부터 2011년까지 이뤄진 주택분양사업 중 부동산신탁사가 사업 주체로 나선 경우 착공 지연, 입주 지연 등 사고가 난 사례가 4.58%에 그쳤다. 개발업체 등 일반 사업자가 시행사로 참여했을 때의 사고율 16.45%의 4분의 1 수준이다.
국내 11개 부동산신탁사의 자기자본은 1조3018억원에 달한다. 자기자본을 지렛대 삼아 자금을 조달하면 2조원 이상의 자금을 끌어들일 수 있다. 군인공제회, 산업은행, 우리은행, KB금융지주 등이 신탁사 주주로 참여하고 있는 만큼 증자를 통해 자본금을 늘리는 것도 가능하다.
주요 부동산신탁사는 법이 개정된 지난달부터 재개발·재건축 사업 수주를 위해 전담팀을 꾸렸다. 내년 3월 법이 효력을 발휘하기 전까지 정비사업 조합들과 미리 접촉하거나 사업비 조달을 위한 부동산신탁사 자본 확충 등 사전 준비를 하겠다는 게 부동산신탁사들의 설명이다.
송형석/윤아영 기자 click@hankyung.com
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