최근 소비자들이 주택담보대출과 관련해 혼란을 겪고 있다. 사상 최저 금리가 이어지면서 ‘내집 마련’에 나서려고 하지만 하반기 금리 인상 가능성, 정부의 가계부채 관리 방안 등으로 대출 시기와 금리 종류 등을 선택하기가 쉽지 않다. 게다가 부동산 매매 거래가 많아지면서 주택 가격이 오름세인 것도 신경 쓰이는 시점이다.
고정금리와 변동금리 어떤 걸 선택할까
고정금리는 대출기간 약정 때 적용한 금리가 변동 없이 만기까지 이어지는 것을 말하며, 변동금리는 대출기간 실세금리와 연동해 금리가 변하는 것을 뜻한다. 고정금리 적용은 기간에 따라 5, 7, 10, 15년으로 할 수 있다. 기본형(5년) 기준 대출금리는 연 3.15~4.7% 수준이며, 금융회사 거래 현황 거래조건 등에 따라 일정 부분 우대금리 적용이 가능하다. 변동금리로는 양도성 예금증서(CD), 자금 조달 비용지수(COFIX) 금리가 있다. 대출금리는 CD 기준으로 연 3.55~4.91%, COFIX 잔액 기준으론 연 3.15~4.51% 수준이다. COFIX 신규취급액 기준으로는 연 2.56~3.86% 정도며 은행 거래 현황 거래 조건 등에 따라 일정 부분 우대금리가 적용된다.
일반적으로 시장금리가 하락할 때는 변동금 ??유리하고 상승할 때는 고정금리가 유리하다. 그러나 대출기간이 장기인 경우 대출기간에 금리가 변동하므로 시장금리 상승, 하락기에 따라 금리 조건을 변경하는 것도 좋은 방법이다.
국내 금리 인상 시기는
국내 금리 인상 시기는 우선 미국 금리 인상 시점을 살펴볼 필요가 있다. 최근 미국 중앙은행(Fed) 내부에서만 공유하는 경제전망 자료가 실수로 Fed 홈페이지에 게재됐다. Fed 보고서에 의하면 미국의 4분기 기준금리 평균을 연 0.35%로 전망했다. 현재 0~0.25% 금리를 적용하는 것을 고려하면 0.1~0.35%포인트 높은 수준이다. 미국 경제학자들도 첫 금리 인상 시기를 올해 9월로 예상하고 있다.
또한 7월 미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 회의 결과 고용시장이 어느 정도 개선되고 물가상승률이 2% 목표치를 향해 접근한다는 합리적 확신이 설 때 금리 인상 방침을 유지한다는 내용을 발표했다. 미국 금융시장도 9월 금리 인상 가능성이 여전한 것으로 해석하는 분위기다. 다만 유로존(유로화 사용 19개국), 중국 등 글로벌 금융시장의 변동성이 심할 경우 11월 금리 인상 가능성도 열어둬야 할 것이다.
그렇다면 국내 기준금리 인상 시기는 언제쯤일까. 올 하반기 금리 인상 가능성이 커 보이지는 않는다. 왜냐하면 국내 경기가 정부에서 원하는 대로 급격히 좋아질 환경으로 이어지지 않고 있기 때문이다. 2분기 국내총생산(GDP) 증가율이 0.3%로 발표된 가운데 올해 증가율도 2.6%로 한국은행과 정부의 예상치를 밑돌 전망이다. 또한 가계부채 문제, 글로벌 경제 상 꼭?고려할 때 국내 금리는 내년 상반기부터 오를 것으로 예상된다.
주택담보대출, 언제 받는 게 좋나
올 하반기 주택 구매 계획이 있다면 대출 역시 올 하반기 중 받는 것이 유리하다. 현재 최저 수준으로 금리가 떨어졌고, 추가 기준금리 인하 가능성이 낮다. 금리 인상 시기가 내년 상반기로 예상되기 때문에 이번 기회가 대출받기에 유리하다.
또한 7월22일 발표한 ‘가계부채 종합대책’을 봐도 올해 안에 대출받는 것이 유리하다. 이번 대책의 핵심은 대출금을 일시 상환·변동금리 연동대출을 분할상환·고정금리 대출로 유도하는 것이다. 이자만 내다 원금을 일시에 상환하는 일시상환 방식은 만기시 상환 부담으로 부실 대출이 될 가능성이 크고, 변동금리 연동대출은 금리가 상승하면 이자 부담이 커진다고 보기 때문이다. 이미 정부의 고정금리 대출 확대 정책에 따라 지난해 1분기 24.6%였던 은행의 고정금리 대출(신규취급액 기준) 비중은 올해 2분기 56.6%까지 늘었다.
이번 대책에 따라 앞으로 주택담보대출을 받을 때 집값 대비 대출이 일정 비율을 넘으면 초과분은 대출받는 즉시 분할상환에 들어가야 한다. 지금은 담보인정비율 최고 70% 금액까지 대출이 가능하고 분할상환 의무는 없다. 하지만 내년부터 담보인정비율 70%까지 대출을 받으면 60%는 이자만 내고 일정 기간 이후 분할상환할 수 있지만 10%는 즉시 원리금 분할상환을 시작해야 한다. 또한 이자만 내고 원금은 갚지 않는 대출 거치기간을 현행 3~5년에서 내년부터 1년 이내로 줄인다. 여기에 차주 본인의 대출금 상환 능력과 소득 증빙 확인 방법, 상환 능력 기준도 강화된다.
기존 주택대출 갈아타야 할까
앞에서 살펴봤듯이 국내 금리는 내년 상반기 이후 점차 상승할 가능성이 크다. 이 때문에 기존 주택담보대출 보유 건에 대해서 현재 적용 금리 및 상환 조건 등을 검토해보고 적용 금리보다 높을 경우 갈아타는 것을 검토할 필요가 있다. 특히 본인의 주거래 금융회사가 아닌 곳에서 대출을 보유하고 있다면 본인이 거래하는 금융회사로 갈아타는 것을 적극 활용해야 한다. 본인의 주거래 금융회사에서는 기본금리에 우대금리를 적용받기 때문에 금리 조건을 훨씬 유리하게 만들어 갈아탈 수 있다.
그러나 대출을 갈아타는 경우 정부 수입인지, 담보 설정에 따른 채권할인 비용 등 여러 비용이 발생할 수 있기 때문에 대출을 갈아타는 데 드는 비용과 갈아탈 경우 금리 수익을 비교해야 한다. 비교 결과 비용이 많이 들면 기존 거래 금융회사에 대출금리를 내려 달라고 요청해 적용받는 것도 좋은 방법이다. 특히 대출을 갈아탈 때는 기존 대출 상환 시 중도상환 수수료(상환 금액의 0.5~2%)를 내야 하는 경우가 많으므로 갈아탈 때는 꼭 중도상환 수수료가 발생하는지 점검해야 한다.
기존 금융회사에서 낮은 대출금리를 적용받기 위해서는 본인의 신용 상황이나 소득 증빙서류(소득 증가)를 제출해 요청하면 휠씬 유리한 조건으로 금리를 낮출 수 있다. 결론적으로 기존 주택담보대출 보유 건에 대해 기존 대출보다 현재 유리한 조건으로 주택담보대출이 가능하다면 갈아타기를 권한다.
주택담보대출 정책금융 상품은
은행권의 주 척屎릿允?외에 정책금융상품도 있다. ‘내집마련 디딤돌대출’로 대출 조건은 대출 신청일 현재 무주택 가구주이고, 부부 합산 총소득 연간 6000만원 이하(생애최초주택 구입자는 7000만원), 매매금액 6억원 이하일 경우 가능한 상품이다. 대출기간은 10~30년까지 선택할 수 있다. 대출금리는 고정금리 또는 5년 단위 변동금리 중 고르면 된다.
적용 금리는 연 2.3~3.1% 수준이고 조건에 따라 우대금리 적용도 가능하다. 우대금리는 다자녀가구 0.5%포인트, 장애인·다문화가구 0.2%포인트, 생애최초주택 구입자(연소득 2000만원 이하) 0.2%포인트(0.4%포인트) 등 세 가지 조건 중 선택 가능하다. 추가 우대금리는 청약저축 가입 기간 1년(3년) 이상 시 0.1%포인트(0.2%포인트)를 받을 수 있지만 우대금리 적용 후 최종 금리가 연 2% 미만일 경우 2%가 적용된다.
연광희 < 신한은행 PWM잠실센터 팀장 ygh2004@shinhan.com >
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