민간택지 상한제 폐지…'명품 아파트' 등장 예고
수도권 재건축 '숨통'…전세난 완화도 기대
[ 김진수 / 김보형 기자 ]
서울 잠원동 한강변 일대 재건축 추진 단지들은 지난달 중순 이후 매매 거래가 뚝 끊겼다. 연말까지 적용이 유예된 ‘재건축 초과이익 환수제’ 추가유예와 ‘분양가 상한제 탄력 적용’ 등의 국회 통과가 늦어지면서 매수자가 관망세로 돌아섰기 때문이다. 임현묵 신한은행 부동산팀장은 “서울 강남권은 재건축 추진기간이 길어 초과이익 부담금이 많고 분양가 상한제에 묶여 조합원 부담이 커 사업 추진이 더뎠다”며 “부동산 3법이 통과되면 재건축·재개발 사업을 중심으로 아파트 공급이 활기를 띨 것”으로 내다봤다.
여야가 ‘부동산 3법’을 이번 임시국회에서 처리하기로 합의하면서 서울·수도권 정비사업을 중심으로 부동산 시장 회복 기대감이 커지고 있다. 민간 주택에서 분양가 상한제가 폐지돼 신(新)기술을 적용한 ‘명품 아파트’가 나올 발판도 마련됐다는 평가다. 재건축 등 정비사업 추진 속도도 빨라질 전망이다.
○수도권 재건축 사업 ‘탄력’
재건축으로 생기는 개발 이익의 일부를 거둬들이는 재건축 초과이익 환수제가 2017년까지 3년간 유예됨에 따라 서울 개포지구와 반포동, 잠원동 등 연내 관리처분인가를 받지 못한 전국 347개 단지, 18만4000가구(수도권 10만7000가구)가 세금 폭탄을 피할 수 있게 됐다.
국토교통부에 따르면 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 웃돌아 부담금을 내야 하는 재건축 조합은 서울 개포주공 등 62곳, 4만가구에 달한다. 조합원 1인당 부담금이 5000만원을 웃돌 것으로 우려되던 서울 개포지구(개포주공 1~4단지·개포 시영) 일대도 안도하는 분위기다.
개포동 남도공인의 이창훈 대표는 “환수제 유예로 추가 부담이 줄어든 만큼 관망하던 투자자들이 매입에 나설 가능성이 크다”고 말했다.
서울 등 수도권 과밀억제권역 재건축 조합원에게 주택 보유 수만큼 새 주택을 분양받을 수 있는 도시 및 주거환경정비법 개정안도 1인당 최대 3가구까지 허용된다. 지금까지는 보유 주택 수에 상관없이 1가구만 배정받았다. 재건축 단지에 주택을 3가구 보유하고 있는 조합원의 경우 앞으로는 3가구 모두 분양받을 수 있게 된다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “재건축이 활성화되면 도심 주택 공급이 늘어난다는 점에서 장기적으로 전세난 해소에 도움이 될 것”으로 전망했다.
○‘명품 아파트’ 나올 듯
그동안 아파트 분양가격은 땅값과 건축비, 물가 등에 연동돼 제한을 받아왔다. 주변 시세보다 높은 분양가 책정이 어려워 신기술이나 고급 자재를 적용하는 것 자체가 쉽지 않았다. 그러다 보니 주택 개발 사업성이 떨어지고 인허가도 지연되면서 금융비용은 눈덩이처럼 불어나는 사업 지역이 속출했다. 재건축·재개발과 민간 시행사가 땅을 산 현장들이 주로 사업성 악화에 시달렸다. 도심 곳곳에서 분양을 앞두고 멈춰선 사업장이 생긴 것도 분양가 상한제 영향이 적지 않았다는 설명이다.
앞으로 민간택지 분양가 상한제가 사라질 경우 도심 내 민간 아파트 개발이 활기를 띨 것으로 부동산 전문가들은 내다봤다. 그동안 누적된 금융비용 등을 품질 차별화와 분양가 인상을 통해 만회할 수 있어서다. 역세권과 한강 조망 등 상대적으로 입지가 뛰어난 단지의 가치를 인정받을 공산이 커졌다.
개발업체인 더피앤디의 임현욱 사장은 “그동안 지역별로 분양가격에 대한 암묵적인 상한선이 형성돼 있었다”며 “각종 경비 부담으로 분양가격을 높게 책정할 수밖에 없는 현장의 개발사업에 숨통이 트일 것”이라고 말했다. 대형건설사 마케팅 담당 임원도 “소비자의 눈높이에 맞는 고품질 주택 분양이 잇따를 것”이라고 말했다.
■ 재건축초과이익환수제
재건축 사업을 통해 주택가격 평균 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 환수하는 제도. 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 10%에서 최고 50%까지 부과된다.
김진수/김보형 기자 true@hankyung.com