부동산 경매 투자 전략
자주하는 경매 실수
보증금 적게 내면 무효…당일 경매취하·연기 확인해야 헛걸음 안해
재매각 5~6%는 실수탓
[ 김보형 기자 ] 올해 초 창원지방법원 진주지원에서 경매에 부쳐진 한 숙박업소의 낙찰자가 발표되자 법정 내부가 술렁였다. 감정가 6억9000만원짜리 모텔이 무려 84억원에 낙찰됐기 때문이다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 1223%에 달한다. 8억4000만원에 입찰하려고 했던 응찰자가 ‘0’을 하나 더 쓰는 바람에 80억원 가까이 높게 낙찰받게 된 것이다. 시세보다 수십배 이상 비싸게 낙찰받는 입찰자는 매수를 포기할 수밖에 없었고 감정가의 10%인 입찰보증금 6900만원은 고스란히 날리게 됐다.
최근 저금리 기조로 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들과 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 매입하려는 실수요자들까지 경매법정을 찾는 사람들이 늘고 있다. 하지만 경매법정에서의 사소한 실수는 낙찰 실패는 물론 수천만원의 입찰보증금까지 손해를 볼 수 있는 만큼 철저한 사전준비가 필요하다고 전문가들은 입을 모은다.
○억 단위 ‘6’을 ‘9’로 잘못 써 낭패
80억원대 모텔 낙찰 사례와 같이 입찰가에 0을 하나 더 붙이거나 입찰가를 잘못 쓰는 실수가 대표적이다. 6억5000만원에 응찰할 생각이었는데 억단위 ‘6’을 ‘9’로 잘못 써 9억5000만원에 낙찰받는 사례 등 다양한 실수담이 경매법정에서 회자된다. 실제 이 같은 이유로 재매각되는 경매 건수가 전체의 5~6%를 차지한다는 점을 감안할 때 막연히 웃어넘길 수만은 없는 문제라는 게 전문가들의 지적이다. 굿옥션 관계자는 “채무를 갚지 못해 시작된 경매 특성상 입찰가가 감정가보다 크게 높다는 이유만으로 낙찰자 선정을 무효로 처리하는 법원은 없다”며 “응찰자가 입찰표를 내기 전 꼼꼼히 확인하고 주의하는 수밖에 다른 방법이 없다”고 강조했다.
입찰가격란과 보증금액란을 바꿔 적는 경우나 숫자를 한 획으로 쓰지 않고 두 번 쓰거나 수정하는 경우에도 무효처리 된다. 입찰표의 입찰가격을 제외한 다른 부분은 수정이 가능하나 입찰가격란은 한 번 쓴 뒤 고칠 수 없다.
○입찰보증금 부족시 낙찰 못 받아
입찰보증금을 제대로 내지 않아 가장 높은 입찰가를 쓰고도 낙찰받지 못한 경우도 적지 않다. 지난해 경매가 진행된 경기 용인시 수지구 동천동 래미안이스트밸리는 가장 높은 가격을 제시한 1등 입찰자(입찰가 7억5670만원)가 아닌 7억2500만원을 쓴 2등 입찰자에게 돌아갔다. 1등 입찰자가 입찰보증금을 규정보다 적게 냈기 때문이었다. 다시 경매에 나온 재경매사건의 경우 입찰보증금이 감정가의 20~30%로 결정되기도 한다. 그런데 이런 사실을 모른 채 무조건 감정가의 10%만을 보증금 봉투에 넣고 입찰해 참여할 경우 가장 높은 금액을 쓰더라도 보증금 미달로 무효 처리될 수 있다. 입찰에 앞서 입찰보증금을 꼭 확인해야 하는 이유다. 최근엔 수수료를 주고 전문 업체에 경매를 맡기기도 하는 데 이때 입찰대리인이 인감도장을 잘못 찍어 낙찰이 취소될 때도 있다. 위임장에 찍은 도장과 입찰대리인이 들고 온 도장이 다른 경우다.
○경매 진행 여부 확인을
하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호가 붙어 있을 경우 해당 물건번호를 기재하지 않고 입찰하는 사례도 빈번하다. 이런 물건에 입찰하기 위해서는 ‘사건번호’ 외에 입찰하고자 하는 물건의 개별번호를 잘 기재해야 하는데 이를 빼먹은 것이다. 이럴 경우 낙찰받더라도 어느 물건인지 알 수 없어 무효처리된다.
이 밖에 경매는 입찰 당일 취하, 변경되거나 연기될 수 있기 때문에 대법원 경매정보사이트나 해당 경매계를 통해 진행 여부를 점검해야 한다. 미리 따져보지 못했다면 최소한 입찰법정 게시판에 공고된 사건목록 확인을 통해 진행 여부를 확인해야 한다. 경매가 진행되는 줄 알고 법원을 찾았다가 헛걸음을 하는 사례가 의외로 많다.
경매 실수하지 않기 5계명
①입찰하고자 하는 물건이 예정대로 매각되는가
대법원 경매정보사이트나 해당 경매계를 통해 진행 여부를 확인해야
②입찰서류에 미비점은 없는가
대리입찰의 경우 입찰표와 입찰보증금 외에 본인의 인감증명서, 본인의 인감도장이 날인된 위임장 등을 첨부해야
③준비한 입찰보증금은 정확한가
재경매사건 등에 따라 감정가의 10~30%로 다른 입찰보증금이 정확한지 따져봐야
④입찰표는 제대로 작성했는가
입찰가에 ‘0’을 하나 더 쓰지는 않았는지, 입찰가를 수정할 때는 입찰표를 새로 받아 다시 작성해야
⑤물건번호를 정확하게 기재했는가
하나의 사건번호로 여러 건이 매각되는 경우 사건번호 외에 물건번호까지 정확히 기재해야
자료:전문가 종합
김보형 기자 kph21c@hankyung.com
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