저금리 영향으로 1년 새 집값 3.1% 상승…'대출규제 강화' 권고
中 등 신흥국 상승세 두드러져
선진국 집값 평균대비 고평가…한국, 평균 밑돌지만 안심 못해
亞·太지역, 최대 부동산시장…100대 고층빌딩 절반이 위치
[ 김보라 / 워싱턴DC=장진모 기자 ] 국제통화기금(IMF)이 11일(현지시간) 글로벌 주택시장의 과열을 경고하고 나섰다. 캐나다 호주 스웨덴 등 상당수 선진국 주택 가격이 역사적 평균치를 훨씬 웃돌고 있고, 중국 브라질 등은 가격 상승세가 가파르다고 지적했다. 주민 IMF 부총재는 “과거 50차례 은행위기의 3분의 2가 주택시장의 거품 붕괴 과정에서 촉발됐다”며 “이번에도 주택시장 과열이 경제 안정성을 위협하고 있다”고 우려했다.
○주택 가격 역사적 평균 대비 고평가
IMF는 이날 ‘글로벌 하우징 워치(www.imf.org/housing)’라는 웹사이트를 론칭하면서 세계 주택경기 진단 및 분석을 정례화하겠다고 발표했다. IMF가 글로벌 주택경기 보고서를 낸 것은 처음이다.
IMF가 산출한 글로벌주택지수는 최근 1년 전보다 3.1% 상승했다. 조사 대상 51개국 중 60%가 넘는 33개국이 올랐다. 특히 신흥국의 상승세가 두드러졌다. 필리핀 10%, 중국 9%, 콜롬비아 8%, 브라질·말레이시아 7%, 터키가 6%의 상승률을 기록했다. 선진국의 경우 미국과 호주가 각각 6% 오른 것을 비롯해 독일 5%, 영국 3% 등 남유럽 국가를 제외한 대부분의 지역이 올랐다.
IMF는 상당수 선진국의 주택 가격이 역사적 평균치보다 훨씬 고평가돼 있다고 진단했다. IMF는 주택 가격의 고평가 여부를 판단하기 위해 ‘소득대비 주택가격비율(PIR·Price to income ratio)’과 ‘임대료 대비 주택가격비율(PRR·Price to rent ratio)’을 역사적 평균치와 비교했다. PIR 기준으로 벨기에가 역사적 평균치보다 49% 고평가돼 있는 것으로 나타났다. 캐나다(33%), 호주(31%)도 30% 이상 고평가된 것으로 나타났다. 뉴질랜드(29%), 프랑스(28%), 영국 (27%), 노르웨이(23%), 네덜란드(22%) 등도 평균을 크게 웃돌았다.
PRR 기준으로 봐도 캐나다(86%), 뉴질랜드(79%), 노르웨이(66%), 벨기에(59%), 호주(54%) 등이 과거 평균치보다 절반 이상 높았다. 영국(38%), 프랑스(34%), 스웨덴(33%) 등도 뒤를 이었다.
○한국은 평균치보다 낮아
미국은 지난해 집값이 6% 상승했지만 PIR은 역사적 평균보다 13.4% 저평가돼 있고, PRR은 2.6% 웃돈 것으로 나타났다. 세계에서 가장 저평가된 나라는 일본으로 PIR과 PRR 모두 역사적 평균보다 41%와 37% 낮았다.
한국은 PIR 기준으로 39% 저평가, PRR은 3.4% 고평가돼 있는 것으로 조사됐다. 윤종원 IMF 이사는 “주택가격을 소득 또는 임대료와 비교해 역사적 평균치보다 낮다고 해서 한국의 주택가격이 절대적으로 저평가돼 있다고 단정하거나 안심할 수는 없다”고 말했다.
IMF는 주택 가격 상승 원인으로 각국 중앙은행의 저금리 등 경기부양책을 지적하고 “정책당국은 한국이 도입한 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등과 같은 대출 규제를 강화해야 한다”고 지적했다.
주민 부총재는 “주택 가격의 고평가 여부를 소득 및 임대료 기준으로 판단하는 데는 한계가 있지만 장기적으로 같은 방향으로 움직인다”며 “주택 가격이 경제 기초체력을 뛰어넘는지 진단하는 지표로 활용할 수 있다”고 강조했다.
○아·태 지역은 ‘마천루 경쟁’
아시아·태평양 지역은 지난해 유럽 지역을 제치고 세계 최대 부동산 시장으로 떠올랐다. 지난해 아·태 지역의 부동산 투자액은 2012년보다 9% 증가한 4조6000억달러를 기록, 2% 성장에 그친 유럽지역 투자액을 넘어섰다.
파이낸셜타임스(FT)는 보험사 알리안츠의 자료를 인용해 높이 300m 초고층 건물의 절반은 최근 4년 내 지어졌고, 이들 중 90%는 중국과 동남아, 중동 등에 집중돼 있다고 밝혔다. 세계 100대 고층 빌딩의 절반은 아·태 지역에 있으며, 이는 북미 지역의 두 배에 달한다.
특히 중국 부동산 시장은 10년 새 32% 성장했다. FT는 중국 부동산 시장의 거품 논란에 대해 중국 투자자들의 차입 규모가 미국과 유럽의 54%에 불과하다고 설명했다. 부동산서비스회사 DTZ의 한스 브렌슨 소장은 “중국의 무분별한 개발 붐이 공실률을 높일 수 있지만 차입비율만 놓고 보면 유럽과 미국이 훨씬 더 심각한 수준”이라고 말했다.
워싱턴DC=장진모 특파원/김보라 기자 jang@hankyung.com