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현상기 < 이현회계법인 전무 >
최양도 씨는 무주택자지만 2년6개월 전 분양받은 아파트 분양권을 하나 갖고 있다. 하지만 대출금 이자를 감당하지 못해 분양권을 팔기로 결정했다. 부동산 중개업소를 찾은 최씨는 중개사로부터 자신이 양도소득세 과세대상이란 말을 듣고 깜짝 놀랐다. 무주택자도 보유한 분양권을 양도하면 세금을 내야 하는 걸까.
결론부터 말하면 세금을 내야 한다. 최씨처럼 일반 분양권을 ‘1주택’으로 보고 자신이 양도소득세 비과세대상인 ‘1가구 1주택’에 해당한다고 착각하는 사람들이 많다. 하지만 아파트 분양권은 양도소득세 비과세대상이 되는 ‘주택’에 해당되지 않는다. ‘1가구 1주택’에서 1주택이란 ‘상시 주거용 건물’을 말하는 것으로, ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 뜻하는 분양권은 이에 해당되지 않는다. 따라서 1가구 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없다.
다만 조합원 입주권은 일반 분양권과 다르다. 조합원 입주권을 양도하면서 소득이 발생했다 하더라도 일정 요건을 충족하면 1가구 1주택 비과세 특례를 적용받는다. 양도일 현재 다른 주택이 없거나 1주택을 소유하고 있더라도 주택 취득일로부터 3년 이내에 조합원 입주권을 양도한 경우가 해당된다.
최씨는 분양권의 보유기간이 2년을 넘었으므로 양도소득세율은 양도소득금액에 따라 최저 6%에서 최고 38%까지 적용된다. 보유 기간이 1년 이상 2년 미만일 때는 40%, 1년 미만일 땐 50%의 세율이 적용된다. 보유 기간에 따라 적용 세율이 크게 달라지므로 이를 감안해 처분 시점을 결정하는 것이 좋다.
현상기 < 이현회계법인 전무 >