Money Plus - 고수에게 듣는다
'깡통전세' 속출 대응하려면 세입자도 경매 지식 갖춰야
37억 펜션 4억여원에 낙찰…유치권 무효 만들어 '대박'도
[ 이현진 기자 ]
“‘깡통전세’가 늘고 있어 세입자도 경매 지식으로 무장해야 합니다. 여기에 유치권에 대한 지식까지 습득한다면 경매로 저렴한 가격에 내집을 마련할 수 있지요.”
부동산 전문인 법무법인 세영의 김재권 변호사는 2000년부터 부동산 전문 변호사의 길을 걷고 있다. 경매관련 소송은 물론 입찰 대리까지 하고 있어 이론과 실전에 모두 밝다. 세무사·변리사·공인중개사·부동산컨설턴트·부동산자산관리사 등의 자격증도 갖춘 전문가다. 김 변호사는 “두 달만 집중적으로 경매를 공부하면 전세 보증금 지키기와 저렴한 내집마련이 가능하다”고 강조했다.
◆안전장치는 필수
요즘 전세 세입자의 가장 큰 고민은 보증금 지키기다. 주택담보대출금과 전세보증금을 합한 금액이 시세를 웃도는 이른바 깡통전세가 많아서다. 이런 아파트에 전세로 들어간 사람은 보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓이기도 한다. 경매에 들어가면 선순위인 은행보다 배당에서 밀리기 때문이다.
김 변호사는 “통계상 경매로 나온 집에 사는 세입자의 3분의 1 정도가 보증금의 일부 또는 전부를 날린다”며 “무엇보다 중요한 것은 전세에 들어가기 전부터 완벽하게 안전장치를 하는 것”이라고 강조했다.
김 변호사는 계약을 하기 전 등기부등본을 꼼꼼하게 들여다봐야 한다고 강조한다. 주택담보대출금과 세입자의 전세 보증금 합이 시세의 70~80%를 넘어간다면 계약하지 않는 편이 낫다. 경매 때 낙찰가격이 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많아서다. 실제 수도권 주택의 경매낙찰가율은 평균적으로 감정가격의 70~80% 수준이다.
이사한 뒤에는 바로 동 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력을 갖춰야 한다고 김 변호사는 강조했다. 그래야 경매 때 배당을 통해 전세 보증금을 회수할 수 있다.
특히 다가구주택을 얻을 땐 각별히 주의해야 한다고 김 변호사는 강조한다. 세입자가 많아서 이들의 총 보증금과 배당순위도 고려해야 하는 까닭이다. 나중에 전입한 임차인도 보증금이 소액이면 먼저 배당을 받아갈 수 있도록 제도가 돼 있어서 더욱 그렇다. 먼저 전입하고도 순위에 밀려 보증금을 날릴 수 있는 것이다.
김 변호사는 “공인중개사들이 거래를 성사시키는 데 급급해 전세 보증금을 날릴 수 있는 집을 소개하는 경우도 비일비재하다”며 “스스로 공부해 재산을 지킬 수밖에 없는 게 우리 부동산업계의 현실”이라고 지적했다.
대항력을 유지하려면 도중에 주민등록을 옮기면 안 된다. 부득이하게 이사를 해야 할 경우에는 반드시 관할 지방법원이나 시·군 법원에서 임차권등기를 해야 한다. 김 변호사는 “경매에 들어갔을 때 낙찰가격이 지나치게 낮게 형성될 것 같으면 직접 낙찰받아 시간을 두고 시장가격으로 팔거나 집값이 오르기를 기다리는 것도 좋다”며 “가수 손담비, SM엔터테인먼트 등이 최근 이런 방법으로 보증금 손실을 최소화했다”고 말했다.
보증금 손실이 발생했을 땐 집을 중개한 공인중개사에 책임을 묻는 것도 필수다. 공인중개사는 보증금을 잃을 수 있다는 점에 대해 사전에 정확하게 확인설명할 의무가 있기 때문이다.
◆유치권을 깨뜨리면 ‘대박’
김 변호사는 경매 중에서도 유치권 전문가로 유명하다. 유치권이란 돈을 받을 때까지 남의 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 경매 초보들은 유치권이 걸린 물건은 ‘어렵다’고 여겨 참여를 꺼린다. 때문에 유치권이 걸린 물건은 낙찰가격이 낮게 형성된다. 그러나 경매로 나온 집에 걸린 유치권의 80% 정도는 가짜다. 김 변호사는 “신축 주택이 아닌 주택에 걸린 유치권은 가짜일 가능성이 높다”며 “공사유무 점유시점 등 유치권 성립요건을 갖추고 있는지 꼼꼼히 조사해 유치권의 효력이 없다는 사실만 증명하면 저렴하게 내집을 마련할 수 있다”고 말했다.
유치권에 대한 공부를 심도있게 하면 큰 시세차익도 가능하다. 실제로 그는 감정가 37억원 펜션을 4억8000만원에 낙찰받아 20억원의 유치권을 모두 무효로 만든 경험이 있다. 김 변호사는 다만 “경매고수들조차 권리분석을 잘못해 대규모 손실을 보는 경우가 많은 만큼 철저히 공부한 뒤 입찰하거나 전문가의 도움을 얻어야 한다”고 강조했다.
이현진 기자 apple@hankyung.com