Real?Estate - 실속있는 상가투자 이렇게
상가분양 한창 위례신도시…최고 5000만원 웃돈 붙기도
[ 김하나 기자 ]
저금리가 지속되면서 매달 안정적인 수익을 거둘 수 있는 상가가 투자자의 관심을 끌고 있다. 대부분의 투자자들이 상가의 투자 대비 수익률 분석에만 치중하다 보니 기본적인 체크 항목을 빠뜨리는 경우가 있다. 대표적인 것이 상가 전용률이다. 전용률이란 분양면적에서 복도, 계단, 화장실 등 공공 시설면적을 뺀 면적의 비율이다.
전용률이 높다는 것은 실사용면적이 넓다는 것을 의미한다. 분양광고나 홍보 전단물 등에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 표기된다. 전용면적보다 분양면적이 더 넓기 때문에 투자자들의 관심을 끌기 쉽다.
하지만 실제 사용 가능한 면적이 임대료를 좌우하는 만큼 분양면적이 아니라 전용면적을 기준으로 투자 여부를 판단하라고 전문가들은 권한다.
○전용률 높은 상가 노려라
분양면적이 같더라도 실사용면적이 차이나는 경우가 많다. 예컨대 분양면적은 66㎡로 같지만 전용률이 50%인 A상가와 75%인 B상가를 비교해보자. 3.3㎡당 분양가는 2000만원으로 같더라도 A는 실사용 면적이 33㎡에 불과하다. 실제 분양가가 4000만원에 달한다는 계산이 가능하다. 반면 B는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2667만원이다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “전용률을 이용해 실사용면적 대비 분양가를 따져 본다면 동일한 분양가라도 보다 실속 있는 투자가 가능해지는 셈”이라고 말했다.
상황이 이렇다 보니 전용률이 높은 상가의 인기가 높다. 실제 위례신도시에선 전용률이 높은 단지 내 상가가 높은 낙찰률을 기록했다. LH(한국토지주택공사)가 공급한 위례신도시 A1-11블록 단지 내 상가 평균 낙찰가율은 214%에 달했다. 위례 A1-8블록 단지 내 상가 평균 낙찰가율도 190%를 나타냈다.
위례신도시의 중심이라고 할 수 있는 트랜짓몰 주변의 상업시설은 웃돈까지 형성되고 있다. 트랜짓몰은 유럽형 스트리트 상업시설로 형성된다. 길을 따라 길게 조성되는 만큼 접근성과 개방감이 뛰어나다. 신사동 가로수길, 정자동 카페거리 등과 같이 쇼핑뿐만 아니라 문화생활까지 누릴 수 있다.
입지적인 장점 때문에 상가 대부분이 선분양 방식으로 공급되고 있음에도 인기가 높다. 위례신도시 인근 부동산중개업소들에 따르면 지난해 9월 공급된 ‘위례 1차 아이파크 애비뉴’ 상업시설에는 최고 5000만원까지 웃돈이 붙었다. ‘위례 2차 아이파크 애비뉴’도 80%가 넘는 분양률을 보이고 있다. 트랜짓몰 북측에 위치한 C1-7블록 소규모 근린상가 등도 이미 분양률이 50%를 넘었다. 여기에 전용률이 50%를 넘는 주상복합상가도 분양을 시작한다.
‘송파 와이즈 더샵’의 상업시설은 31일부터 계약을 받는다. 3.3㎡당 평균 분양가는 전면부 기준으로 1층 3500만원, 2층 1750만원으로 앞서 주변에서 공급된 단지의 상업시설보다 저렴하다. 전용률은 53.7%로 설계됐다. 비용 절감에 따른 높은 수익률을 기대할 수 있다는 게 분양 관계자의 설명이다.
○상권 판단도 필수
전용률이 높다고 무조건 좋은 상가는 아니다. 입지가 나빠 장사가 되지 않으면 실사용면적이 넓어도 무용지물이다. 상가는 기본적으로 상권과 입지에 대한 판단이 중요하다는 게 전문가들의 얘기다. 박대원 상가정보연구소장은 “전용률이 높다고 해도 임차인의 매출이 뒷받침되지 못하는 상권이나 입지라면 외면받을 수밖에 없다”고 말했다.
또한 공용면적인 주차장, 화장실 등의 편의시설이 부족한 상가도 경계해야 한다. 상가114 관계자는 “주차장의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다”며 “도보로 접근하는 상권인지 차량으로 접근해야 하는 곳인지를 판단할 필요가 있다”고 강조했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com