Money Puls - 고수 인터뷰
주변 대단지보다 가격 저렴한
나홀로 아파트가 수익률 좋아
공급과잉 오피스텔 투자 신중
5년 지나면 월세 큰 폭 하락
외곽지역 원룸은 공실 위험
[ 이현일 기자 ]
“최근 추세로 볼 때 앞으로 3~4년 후면 반전세나 월세가 아파트 임대의 절반을 넘어설 것으로 예상됩니다.”
김혜현 렌트라이프 대표(사진)는 전세난 속에서 월세화가 급격하게 이뤄지고 있는 아파트 임대시장에 대해 이같이 예상했다. 지난달 서울의 아파트 임대차(전·월세) 거래 건수는 총 9270건이며 이 중 2840건(30.6%)이 월세였다. 지난해 1월 월세 비율(22.2%)과 비교하면 크게 늘어났다.
김 대표는 “정부도 최근 들어 매매 활성화 정책보다는 전·월세 대책 등 임대차 안정화에 중점을 두고 있다”며 “금리와 주택 수급상황 등을 고려했을 때 매매거래가 활성화되더라도 아파트 월세화 현상은 계속될 것”이라고 예상했다. 렌트라이프는 세입자들을 위해 홈페이지에 원룸과 연립·다세대 주택의 임대 정보를 제공하는 업체다. 부동산114의 창립 멤버로 참여해 15년간 부동산 업계에서 일해온 김 대표는 2012년 회사를 그만두고 렌트라이프를 설립했다.
○월세 수익 위한 아파트 투자 늘어
월세 수익을 위한 아파트 투자는 점점 늘어날 것이라고 김 대표는 전망했다. 그는 “지금도 역세권 소형 아파트에는 월세를 받기 위한 투자 수요가 몰리고 있다”며 “월세 전환이 활발한 아파트를 중심으로 투자가 확산될 것으로 보인다”고 말했다.
김 대표는 아파트가 투자 수익률은 낮지만 안정성은 뛰어난 상품이라고 분석했다. 상가·오피스텔에 비해 서울 아파트의 월세 수익률(평균 연 3%대 초반)은 낮은 편이다. 그러나 그는 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산은 상대적으로 위험 부담이 크다는 점을 강조한다. 특히 전용면적 16.5~19.8㎡(5~6평)짜리 초소형 오피스텔 투자는 유의해야 한다고 강조했다.
그는 “과거 데이터를 분석해 보면 초소형 주택들은 입주 후 5년이 지나면 평균적으로 월세가 30% 정도 떨어진다”고 말했다. 외곽지역의 원룸은 수익률은 높지만 공실 위험이 크다. 그는 “원룸은 주택가에서 1~2년이면 쉽게 지을 수 있어 언제라도 공급이 늘어날 수 있다”며 “주변에 신축 건물이 생기면 곧바로 공실로 이어진다”고 설명했다.
김 대표는 “아파트는 여간해서는 공실이 나지 않고 원룸·오피스텔에 비해 임차인이 자주 옮겨 다니지 않아 관리 부담도 적다”고 말했다. 이어 “상가·오피스텔은 임대수익률이 하락하면 가격도 곧바로 하락하지만 아파트 가격은 안정적”이라고 덧붙였다. 이 때문에 안전성을 중시하는 투자자들은 아파트에 주목할 필요가 있다는 게 그의 생각이다.
○지방·신도시의 작은 아파트 찾아라
김 대표는 안정적으로 월세 수익을 노리기 위해서는 3억원 미만 아파트가 적당하다고 조언했다. 연 수익률을 4%로 놓고 봤을 때 월세 100만원을 넘지 않는 최대 집값이 3억원이다. 그는 “평균 소득 수준을 고려하면 100만원 이상의 월세를 받기는 힘들기 때문에 3억원 이상의 아파트에 투자할 이유는 없다”며 “평균 월세가 100만원이 넘는 곳은 서울에서도 강남구와 서초구밖에 없다”고 말했다. 이어 “강남권 아파트는 투자 규모도 크고 아파트값 등락이 심해 월세용으로 접근하기는 부적절하다”고 덧붙였다.
값이 낮은 아파트 중에서는 주변 대단지 아파트보다 가격이 저렴한 나홀로 아파트가 매력적이다. 대단지 아파트에 비해 매매가격은 낮지만 전·월세 시세는 비슷하기 때문이다. 지방 광역시와 수도권 신도시에 국민임대아파트로 지어진 후 분양전환된 LH(한국토지주택공사) 33~66㎡ 아파트도 주목할 만하다. 이들 지역은 월세 수익률이 5% 이상 나오는 곳도 적지 않다고 김 대표는 전했다. 그는 “서울과 수도권 지하철 역세권은 수요는 안정적이지만 집값이 상대적으로 높아 수익률에서는 불리하다”고 설명했다. 다만 “임대용으로 아파트를 사더라도 처분할 때를 고려하면 입주 20년을 넘은 곳은 피해야 한다”고 말했다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com