경매로 내집 마련
수도권 아파트 낙찰률 47.3%, 낙찰가율도 82.5%로 껑충
실수요자 대거 몰려
2014년부터 경매 제도 보완
최초 입찰 기준가격 감정평가액서 20% 차감
투자 매력 높아져
[ 문혜정 기자 ]
부동산 경기에 선행하는 것으로 알려진 부동산 경매시장이 연초부터 호신호를 보내고 있다. 특히 전셋값 상승세가 꺾이지 않는 수도권 경매시장이 활기를 띠고 있다. 경매시장에서 거래 물량을 나타내는 낙찰률이 크게 상승하고 있다.
전세 보증금 상승을 견디기 힘든 세입자 및 실수요층이 시중 가격보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 경매시장에 꾸준히 눈을 돌리고 있는 것이 가장 큰 이유다. 또 지난해 취득세율이 인하됐고 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 각종 부동산 규제가 완화되면서 부동산 경기회복에 대한 기대감도 호재로 작용하는 것으로 풀이된다.
○연초부터 북적이는 경매시장
경매전문업체 지지옥션에 따르면 올 들어 지난 20일까지 경매법정에서 입찰에 부쳐진 수도권 아파트(주상복합 포함)의 평균 낙찰률은 47.3%로 집계됐다. 낙찰률이란 경매가 진행된 물건 중 낙찰된 물건의 비율을 가리킨다. 경매 물건의 약 절반은 새 주인을 찾았다는 의미다.
50%에 육박하는 월별 낙찰률은 글로벌 금융위기 이전인 2008년 5월의 54.7% 이후 최고치다. 작년 1월(40%)과 2012년 1월(37.7%)과 비교하면 뚜렷하게 상승했다.
서울·경기 등 수도권의 아파트 경매 평균 낙찰률은 지난해 정부가 ‘8·28 전·월세 대책’을 내놓은 전후로 상승세를 유지하고 있다. 작년 8월 40%를 넘긴 뒤 12월에는 45.2%를 기록하며 꾸준히 오르고 있다. 특히 올 들어 상승 폭이 눈에 띄게 커졌다.
거래가 늘면서 가격도 오르고 있다. 이달 수도권 아파트의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)은 82.5%에 달했다. 2011년 4월(83.1%) 이후 최고치다. 아파트 감정가가 1억원이라면 8250만원 선에서 팔린다는 얘기다. 2011년 하반기부터 2년 이상 수도권 아파트 낙찰가율이 70%대에 머물렀던 점을 감안하면 가격 상승세가 뚜렷하다. 낙찰가율은 작년 10월 80% 선을 회복한 뒤 4개월째 상승 중이다. 물건당 평균 입찰자 수도 7.5명으로 2011년 이후 가장 많다. 그만큼 경쟁률도 치열한 셈이다.
강은 지지옥션 경영자문실 팀장은 “현재 경매 물건들은 경기가 한창 어려울 때 감정평가가 이뤄져 매도가격이 낮은 편이고 1~2회 유찰된 최저가는 전세금과 큰 차이가 없는 실정”이라며 “저렴한 경매 물건을 선점하려는 수요자들의 관심이 높아지면서 전형적인 회복기 모습을 보이고 있다”고 말했다.
○실수요자 선호하는 소형 아파트
인천중앙지방법원에서 입찰에 부쳐진 인천 계양구 작전동 도두리마을의 동남아파트 전용 59.5㎡의 전세가격은 1억3000만~1억5000만원이다. 경매에 부쳐진 같은 아파트 동일 크기 물건의 감정가는 1억7100만원이었다. 그런데 1회 유찰되면서 최저입찰가가 1억1970만원까지 떨어지자 전세 보증금보다 저렴해져 지난 13일 입찰에선 무려 35명이 몰렸다. 결국 1억7029만원(감정가의 99.6%)에 낙찰됐다.
지난 7일 안양지원에선 경기 안양시 동안구 평촌동 귀인마을의 현대홈타운(전용 80.4㎡) 물건이 감정가(4억5000만원)보다 더 높은 낙찰가격(4만5278만원)에 팔렸다. 화성시 반송동 동탄1신도시 시범한빛마을의 삼부르네상스(전용 84.7㎡) 물건도 감정가(3억2500만원)의 96%인 3억1200만원에 낙찰됐다.
입찰 경쟁률이 30 대 1에 달한 인기 물건들은 대부분 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트다. 실수요자와 함께 부동산 경기가 회복조짐을 보이자 한동안 사라졌던 투자수요도 경매시장에 다시 유입되는 것으로 풀이된다.
○알아둬야 할 경매투자 제도
올해부터는 경매 관련 제도가 대대적으로 보완·시행된다. 가장 큰 변화는 최저 매각가격이 기존보다 20% 낮아진다는 점이다. 입찰에 부쳐지는 첫 매각가격이 지금까지는 감정평가액에서 시작했지만 올해부터는 여기에서 20% 차감한 금액부터 시작한다. 경매물건의 감정가격이 1억원이라면 예전에는 1억원이 경매진행 1차 매각가격이었지만 앞으로는 8000만원으로 낮아진다. 가격 매력도가 높아지고 수차례 유찰되던 경매절차도 보다 빨라질 것으로 전망된다.
경매에 부쳐진 부동산을 함께 소유한 공유자의 우선매수권 행사도 제한된다. 그동안은 공유자가 경매절차를 지연시킬 목적이나 경매대상 공유물건을 수차례 유찰시킨 후 자신이 헐값에 취득할 목적으로 악용하는 사례가 많았다. 공유자 우선매수를 신고한 뒤 보증금을 내지 않거나 수차례 신고를 철회하기 일쑤였다. 올해부터는 이런 경우 우선매수권을 행사한 것으로 간주하고 행사 횟수도 1회로 제한하는 규정이 생겼다.
주택·상가 건물 세입자(임차인)의 최우선변제권이 확대된다. 서울의 경우 소액 최우선 임차인의 임차 보증금액 보호 기준이 현행 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 늘어났다. 최우선변제 배당금액도 2500만원에서 3200만원까지로 상향 조정된다. 상가 임차인의 보호 기준 역시 높아져 서울이 환산 보증금이 3억원 이하에서 4억원 이하로 확대된다. 최우선변제 배당금 대상은 임차보증금액 5000만원 이하에서 6500만원 이하로 확대하고, 최우선변제 배당금도 1500만원에서 2200만원까지로 상향된다. 단 경매 응찰자나 낙찰자 입장에선 특별히 신경 쓸 필요는 없다. 별도의 비용이 들어가는 게 아니기 때문이다. 낙찰가에서 세입자에게 주어지는 몫이 더 커졌다는 의미다.
문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com