취득세와 재산세 감면 혜택에
거주용 주택 양도세 비과세 가능
종합부동산세도 줄일 수 있어
[최성남 기자]부동산 임대 수익률은 세금과 뗄 수 없는 불과분의 관계다. 임대 수익은 다른 소득에 비해 상대적으로 과세 비중이 높은 편이라 세법에 대한 무지로 의도치 않게 많은 세금을 낼 경우 궁극적으론 임대 수익률이 떨어질 수 있기 때문이다.
전문가들은 비과세 요건이나 다양한 감면 혜택에 대한 세무적인 이해가 있으면 절세에 도움을 받을 수 있다고 조언한다.
우선 절세를 위해서는 임대주택법에 따른 주택임대업자 등록이 필수적이다. 임대업자로 등록할 경우에 받을 수 있는 세제 감면 혜택이 그렇지 않은 경우보다 많아서다. 등록된 주택임대업자는 부동산 취득과 보유, 처분의 과정에서 발생하는 세금에 대해 다양한 감면 혜택을 누릴 수 있다.
개인이 임대사업자가 되면 취득세가 감면된다. 주택임대사업자로 등록하기 위해서는 임대주택 취득일 전 또는 취득일로부터 60일 이내에 주소지 관할 시·군·구청 주택과에 방문해 임대사업자등록신청서 등 관련 서류를 작성해 신청하면 된다.
이때 임대사업자가 임대주택을 임대하려면 임대차 계약기간, 임대보증금, 임대료 등 임대조건에 대한 사항을 기재한 임대조건신고서를 임대차계약의 체결일부터 30일 이내에 임대주택 소재지 관한 시·군·구청에 제출해야 한다. 임대조건 신고가 완료된 임대사업자는 재산세 감면 혜택도 받을 수 있다.
시·군·구청 주택과에 등록된 주택임대사업자가 주소지 관할세무서에 방문해 임대사업자로 등록하면 취득세와 재산세 감면 외에 종합부동산세 과세 대상에서도 제외된다. 세무서에 방문해 진행하는 사업자등록은 종합부동산세 과세기준일인 6월 1일 이전에 이뤄져야 당해 연도의 종합부동산세 과세에서 제외된다. 6월 1일 이후에 부동산을 매입한 경우에는 당해 연도의 종합부동산세는 매입자 본인에게 과세되지 않기 때문에 다음 연도부터 종합부동산세 과세 대상에서 제외된다.
세무서에 등록된 주택임대사업자는 양도세 비과세 혜택도 누린다. 거주용 자가 주택을 매각할 경우 임대주택을 주택 수에서 제외하고 1세대 1주택 비과세로 판단이 가능하며 또한 장기보유특별공제를 추가로 인정받을 수 있다.
김종필 세무사는 “임대업자로 등록한 경우 받을 수 있는 세금 감면 혜택이 많다”면서도 “감면혜택은 임대사업자로 등록하면 무조건 주어지는 혜택이 아니라 일정요건을 갖춘 경우에만 주어지기 때문에 감면 요건을 충족하는지 여부에 대한 사전 점검은 필수적”이라고 말했다. sulam@hankyung.com