리츠·펀드 빌딩 매입 많아
매매보다 관리·경영이 중요
사무실 쾌적한 환경 유지
임차인 만족도 좋아져야
공실률 낮아지고 수익률 높아
[ 이현진 기자 ]
“업무용(오피스) 빌딩 같은 부동산은 소유와 경영이 분리되는 추세입니다. 이런 때일수록 공실률을 낮추고 수익률을 높여 빌딩을 효율적으로 관리할 수 있는 전문 관리기업의 필요성이 커집니다.”
김병기 케이맥스 대표(사진)는 부동산의 투자 수익률을 회수하기 위해 빌딩 전문 관리의 중요성을 강조했다. 케이맥스는 일본 상업용빌딩 관리업계 1위 업체인 ‘자이맥스(Xymax)’의 한국법인이다. 2009년부터 한국시장을 분석한 뒤 지난해 10월 법인을 설립했다. 지난 2월 경기 고양시 일산 킨텍스 인근에 있는 테마파크 ‘원마운트’의 부동산자산관리(PM)를 맡았다. 서울시 산하 서울디자인재단으로부터 동대문디자인플라자(DDP) 시설관리 매뉴얼을 만드는 용역도 수주했다. 김 대표는 “일본 부동산 시장에서 다양한 경험으로 전문성을 확보한 자이맥스의 노하우를 활용할 계획”이라고 말했다.
자이맥스는 오피스와 상가빌딩을 주로 관리한다. 일본에서는 창업 이래 계속 업계 1위의 자리를 지키고 있다. 일본의 부동산 전문기업이 본격적으로 한국에 진출한 것은 자이맥스가 처음이다.
김 대표는 부동산 운영관리업의 중요성이 나날이 높아질 것이라고 전망했다. 그는 “최근 부동산 시장의 변화는 소유와 경영의 분리에서 나온다”고 지적했다. 리츠(부동산투자신탁)나 부동산 펀드처럼 부동산과 관련이 없는 금융이 빌딩을 사들이기 시작하면서 실제로 전문지식을 갖고 경영을 대행할 수 있는 사람이 필요해졌다는 설명이다.
그런 면에서 일본의 부동산관리 시스템에서 배울 점이 많다고 했다. 예컨대 일본은 에어컨 등 공조시설이 고장 나기 전 부품을 바꾸는 등 유지·보수 조치를 사전에 취한다. 제품의 수명, 교체시기 등의 정보를 데이터베이스로 만들어 활용하기 때문에 가능한 일이다. 하지만 국내는 고장나고 사용할 수 없게 돼 민원이 들어와야 교체해준다. 김 대표는 “쾌적한 환경을 유지해 임차인의 만족도를 높여야 새로운 임차인을 확보할 수 있다”며 “이런 일상적인 노력을 지속해야 빌딩의 운영 수익률도 높아진다”고 말했다.
중소형 빌딩일수록 경쟁력을 확보하기 위해 변화하는 트렌드를 읽고 전문가와 상의해야 한다고 조언했다. 김 대표는 “상업용 빌딩 시장은 최악의 시기를 맞았기 때문에 관리비, 냉난방비, 전기료, 인건비 등을 효율화하면서 미래를 내다보는 관리운영전략을 세워야 한다”며 “주먹구구식으로 혼자서 하거나 친인척을 관리실에 앉혀놓고 아주머니를 고용해 청소하던 시절은 지났다”고 말했다.
케이맥스는 모기업인 자이맥스의 업무 노하우를 이어받아 ‘현지화’할 계획을 세우고 있다. 앞으로 한국의 부동산 시장은 일본처럼 중장기적으로 안정세를 보일 것으로 예상돼 한국에서 비즈니스를 하기에 무리가 없다는 얘기다. 게다가 부동산 시장이 안정기에 접어들면 매매보다는 관리와 경영의 중요성이 강조된다는 점도 한국 시장의 가능성을 높게 보는 이유다. 김 대표는 “일본에 관심이 높은 우리나라의 기관투자가들을 일본 부동산 시장에 유치하는 창구 역할도 하고 싶다”고 강조했다.
김 대표는 산업은행의 자회사였던 세한종합금융 국제금융부에서 일본담당자로 일하며 일본과 인연을 맺었다. 그 뒤 여러 창업투자회사에서 인수합병(M&A) 투자전문가로 일했다. 유명 화장품 로드숍인 ‘더페이스샵’에서 1000억원가량의 외자를 유치하고 LG생활건강에 매각된 뒤 회사를 나와 케이맥스 대표로 합류했다.
이현진 기자 apple@hankyung.com
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