박근혜 대통령이 연이틀 전·월세난 해결을 위한 특단의 대책 마련을 지시했다. 가을 이사철이 코앞인데 전세는 씨가 말랐고 월세는 천정부지여서 서민·중산층 고통이 이만저만이 아닌 것이 현실이다. 어제 당정협의에선 주택매매 정상화, 임대 활성화, 세입자 금융·세제 지원 등을 강구키로 했다. 그러나 정부와 정치권이 전세대책을 언급할 때마다 어김없이 전셋값이 뛰는 악순환이 일어났다는 점을 결코 잊어서는 안 된다.
전·월세난은 주택시장 침체가 임대시장에 심각한 병목 현상을 가져온 결과다. 집값 상승 기대가 사라지면서 집을 살 여력이 있는 사람들도 전세로 눌러앉고, 집주인은 전세 대신 월세를 선호하게 된 것이다. 전셋값이 집값의 60%를 넘는 주택이 10채 중 7채꼴이 된 이유다. 그런 점에서 박 대통령이 “전세에 집중된 수요를 매매로 돌려 매매와 전세시장 간 균형을 맞춰야 한다”고 기본방향을 제시한 것은 적절한 문제인식이다.
유감스럽게도 특단의 묘책은 없다. 고령화와 저성장·저금리가 몰고온 구조적 문제이기 때문이다. 주택공급 확대는 시간도 오래 걸리고 집값을 더 떨어뜨릴 우려도 크다. 국회가 틀어쥐고 있는 매매 활성화 대책이라도 빨리 시행되게 하는 것이 그나마 가능한 일이다. 민주당이 주장하는 전·월세 상한제는 세입자를 더 어렵게 만들 위험성이 거의 확실하다. 세입자에게 2년 거주를 보장하고 1회 갱신권한을 주면 보호될 것 같지만 현실에선 4년치 임대료를 한꺼번에 인상하도록 작용하게 된다. 임대차보호법의 경험이 그것을 잘 말해주고 있다. 집주인이 들어가 살겠다면 막을 방법도 없다.
섣부른 가격규제로는 풀리지 않는다. 한국만의 독특한 전세제도가 사라지는 과정일 수도 있다. 저금리 하에서 금리환산 이익이 낮아졌다는 것을 생각하면 전세 품귀는 오히려 자연스러운 현상이다. 금융회사가 임대사업을 영위하지 못할 이유도 없다. 은행이 미분양주택을 인수해 임대로 운영하는 것도 하나의 방법이다. 주택경기 추락과 전·월세 대란은 뿌리가 같은 문제다.
섣불리 가격에 손을 대면 시장은 돌아서서 복수를 준비한다. 그점을 잊지 마시라.
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