고준석의'부동산경매 성공 비법 5'
투자처를 찾지 못한 부동자금이 경매시장을 기웃거리고 있다. 경매에 나서는 새내기 투자자 중에는 손해를 보는 사람도 적지 않다. 경매물건이 무조건 투자가치가 있는 것은 아니라는 반증이다. 경매 투자에 나서기에 앞서 몇 가지 사항을 반드시 따져봐야 한다.
◆첫째, 미래가치를 따져라
경매로 나온 땅의 미래가치를 평가하기 위해서는 반드시 토지대장을 비롯해 토지이용계획 확인서, 지적도 등을 기본적으로 공부해 미래의 수익가치를 따져봐야 한다. 토지대장은 땅의 면적(평수)과 지목, 기준시가 등이 표시된다.
토지이용계획 확인서는 땅의 개발가능 여부, 용도지구, 용도구역 등을 표시해 준다. 땅의 모양에 따라 이용가치에 차이가 있으므로 지적도(임야도)를 통해 모양을 반드시 확인해야 한다.
◆둘째, 권리분석을 꼼꼼하게 살펴봐라
경매물건을 골랐으면 물건에 대한 철저한 권리분석에 착수해야 한다. 권리분석을 하기 위해서는 등기부등본에 나와 있는 권리관계를 중심으로 경매로 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리를 구분해야 한다. 유치권, 법정지상권, 관습법상법정지상권, 특수지역권, 대항력 있는 임차인, 분묘기지권 등은 경매로 소멸되지 않는 권리로 낙찰자가 부담해야 한다.
◆셋째, 현장방문은 필수
현장방문은 필수사항이다. 매매시세를 비롯해 전·월세 수요 등을 조사해야 한다. 여기에 경매물건은 공부상의 내용과 물건내용이 다른 경우가 많다. 문서상에 나타나지 않은 권리(유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등)가 얼마든지 발생할 수 있다는 얘기다.
◆넷째, 명도문제를 사전에 점검해라
매수인이 경매물건을 가장 어렵게 생각하는 부분 중 하나가 임차인 명도문제다. 대금납부를 마치면 매수인은 법률적으로 소유권을 취득하게 된다. 하지만 전소유자를 비롯해 임차인 등이 집을 비워주지 않으면 사용권과 처분권에 제약을 받는다.
명도의 가장 좋은 방법은 전소유자, 임차인 등과 협상을 통해 집을 인도받는 방법이다. 협상이 원만하지 않을 때에는 인도명령을 신청해야 한다. 인도명령은 대금납부일로부터 6개월 이내에 신청해야 한다. 기일 이내에 신청하지 못한 경우에는 명도소송을 해야 한다.
◆다섯째, 자금계획을 세워라
경매참가 전에는 입찰가격을 정하고 여기에 따라 자금계획을 짜야 한다. 입찰보증금 10~20%만 있어도 쉽게 경매에 참가할 수 있다. 그러나 나머지 대금을 납부할 자금이 부족하다면 입찰보증금을 떼일 수도 있다.
시중은행마다 경매대출에 대한 규정이 다르기 때문에 미리 경매대출 가능금액을 확인하는 등 자금계획에 만전을 기해야 한다.
고준석 < <a href=http://sise.wownet.co.kr/search/main/main.asp?mseq=419&searchStr=005450 target=_blank>신한은행 청담역지점장 >
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