부동산 투자 전략
시장 침체·여름 비수기에도 전세가격 상승 지속
매매는 반등 기대 낮아져
생애최초 주택 구입시 취득세 한시면제·대출지원
꼼꼼히 따져 매입 나서야
최근 부동산 시장은 매매시장의 침체 속에 여름철 비수기임에도 전세가격 상승이 지속되고 있다. 매매시장은 6월 말로 종료된 취득세 감면 제도 영향으로 매수자의 관망세가 짙어지며 지지부진한 상황이다. 주택에 대한 투자성 기대가 크지 않고 취득세 영구 감면 등에 따른 대기 수요가 형성되며 전반적인 하향세에 머물고 있다. 또 정부가 4·1 부동산대책을 실시했지만 기대만큼 시장의 회복을 견인하지 못하고 있다.
대책 중 관심을 받았던 ‘미분양·신규주택·기존주택에 대한 양도세 감면’은 대상을 지나치게 제한해 실제 효과가 반감되고 있다. 아울러 ‘수직증축 리모델링 관련 법안’의 국회 통과가 보류되며 노후된 아파트 단지들의 기대도 점차 사그라지고 있다. 하우스푸어와 렌트푸어에 대한 대책도 실효성 문제가 제기되며 효과를 발휘하지 못하고 있다.
전반적인 매매시장의 위축으로 횡보 장세가 지속되는 가운데 하반기 반등에 대한 기대 수준도 낮아지고 있다. 전체 시장을 이끌던 지방의 상승폭이 줄어들며, 지역별 편차도 커지고 있어 추진 동력이 약화되고 있기 때문이다. 다행히 수도권의 지속적인 하락에 대한 지지기반이 점차 형성되며 추가 하락은 제한적일 것이란 기대도 있다. 또한 저금리가 하우스푸어의 이자상환 등 부담을 덜어주는 버팀목 역할을 하고 있고, 매수자로 하여금 자금조달에 대해 한층 여유를 갖게 한다. 결론적으로 시장은 전반적으로 보합세를 보일 것이며, 수도권의 약보합세 속에 지방의 상승세는 둔화될 것으로 예상된다.
전세시장은 전세물건의 씨가 말랐다고 할 정도로 매물부족 현상이 심화되고 있다. 기본적으로는 수도권의 입주물량 자체가 줄어들고, 매입하지 않고 전세로 남으려는 수요가 늘고 있어서다. 또 저금리로 인해 전세를 월세로 전환하는 물건이 많아 순수전세 물량이 감소하고, 결혼이나 가구분화 등 신규 수요의 지속적인 진입으로 수급불균형이 나타나고 있는 점도 배경이다.
지방은 점진적인 입주물량 증가로 점차 안정을 찾을 것으로 기대되는 가운데, 수도권의 전세난은 위와 같은 원인에 대한 치유가 쉽지 않음에 따라 당분간 상승은 불가피할 것으로 우려된다. 다만 전세문제 해결의 최상책을 거래활성화로 볼 때 취득세 감면을 조속히 연말까지 연장하고 양도세 중과를 폐지하는 등의 개선방안을 고려해야 한다. 또 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 대출 규제를 금융권 자율로 위임하고, 정부의 매입임대 대상을 하우스푸어 주택까지 확대하는 등 적극적인 대응이 필요하다.
부동산 수요자들도 이런 상황변화에 적응해야 한다. 가령 주택시장은 전반적으로 침체된 것처럼 보이지만 지역이나 주택크기, 단독주택 등 종류에 따라 달리 움직인다. 아울러 투자전략도 다양한 상황과 편차가 있으므로 적절한 맞춤 전략을 구사해야 한다.
첫째는 일반 아파트시장은 이제 실수요자 위주로 재편됐다고 해도 무리가 없다. 종전에는 자산가뿐만 아니라 실수요자조차 시세차익 실현에 대한 기대로 투자의 최우선 순위로 생각할 정도였다. 하지만 대형 고가아파트의 가격하락과 다주택자 양도세 중과, 종합부동산세 부과 등으로 부자들이 더 이상 아파트를 투자대상으로 보는 경우는 드물어졌다. 중산층도 과도한 대출금의 상환문제로 어려움을 겪고 있는 하우스푸어의 교훈을 되새기며 과감한 매입에 나서지 못하고 있다.
생애최초로 주택을 구입하는 경우에는 연말까지 취득세 한시 면제와 대출지원 등을 활용해 매입에 나서는 것도 나쁘지 않다. 저금리를 활용한 내 집 마련은 전세난 등으로 계속 어려움을 겪는 것보다는 주거안정을 위해 필요해 보인다. 물론 상환여력을 충분히 점검해 하우스푸어의 전철을 밟지 말아야 함은 당연하다. 매수를 고려 중인 실수요자도 역시 하반기를 매수타이밍으로 고려해 볼 필요가 있다. 취득세 영구감면이 국회를 통과해 실시되는 시기는 빨라야 10월 이후가 될 것으로 보인다.
또 기존의 1세대1주택자가 2년 이상 보유한 소형주택을 매입해 월세로 수익을 얻고자 하는 투자자도 연말까지 관심은 필요하다. 향후 소형주택은 1~2인 가구 증가 등으로 지속적으로 수요가 있을 것으로 예상된다. 시세차익에 대해 5년간 양도소득세를 감면받을 뿐만 아니라, 별도의 임대수익도 기대할 수 있기 때문이다.
둘째, 아파트 분양시장이다. 4·1 부동산 대책의 최대 수혜자가 분양시장인 만큼 관심을 가질 필요가 있다. 청약예정자는 대상이 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하라는 제한은 있지만 해당 물건에 대한 관심은 필요하다. 하지만 과거처럼 분양을 받더라도 곧바로 프리미엄이 붙지 않고 설령 형성된다 하더라도 분양권전매제한(1년)이 있어 전매 자체가 불법이므로 주의해야 한다.
하반기에 초미의 관심사가 될 지역은 강남 보금자리지구로 노른자위에 해당하는 내곡과 세곡지구로 분석된다. 청약저축 통장 소유, 소득요건 등 청약자격을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. SH공사에서 진행하는 다른 지역인 강서마곡지구도 배후에 산업 연구단지 등의 입주로 관심을 가질 만하다. 상반기에 인기가 많았던 위례신도시에도 신규 물량이 쏟아진다. 종전에 비록 프리미엄이 일부 형성되기는 하였으나, 전매제한 제도가 여전하고 자체적인 분양가도 송파 등 주변 지역에 비해 싸지 않기 때문에 신중하게 검토해야 한다.
셋째, 재건축 시장이다. 재건축은 전반적으로 사업추진이 지지부진하며 계속 겉돌고 있다. 분양이 임박해서도 주변과의 갈등을 겪으며 늦어지기도 하는데 대치 청실과 신반포 한신1차가 그런 사례다. 두 곳은 재건축만 된다면 해당 지역에서 투자가치가 있다.
개포 주공 등 재건축아파트 전체적으로는 2014년까지 관리처분 신청을 해야 ‘재건축부담금’을 면제받을 수 있으므로 이 기간까지 사업속도를 낼 것으로 보인다. 물리적인 시간상 촉박하므로 통과가 예상되는 개포, 가락시영, 둔촌주공 등은 예의 주시해 볼 필요가 있다. 잠실5단지는 최근 사업추진 탄력을 받으며 가격이 반등하고 있다.
넷째, 재개발 시장이다. 요즘 재개발은 동면 상태라 해도 무리가 없는 만큼 관심대상에서 멀어져 있다. 하지만 서울시의 뉴타운, 재개발 사업 실태조사가 하반기에 마무리 될 예정이라 전환점이 나타날 것으로 보인다. 투자자 관점에서 본다면 재개발 사업의 유지냐 해제냐를 두고 장·단점에 대한 검토가 필요하다. 또 왕십리와 마포지역 등의 분양 물건은 역시 주변지역과의 가격 경쟁력을 살펴보고 청약에 임해야 한다. 향후 용산 등 도심지역은 직주근접 선호에 따른 수혜지역으로 주목받을 것으로 예상된다.
다섯째, 도시형생활주택이다. 주로 원룸 위주로 공급된 도시형생활주택은 2009년 시작부터 2012년까지 무려 전국에서 23만가구가 공급됐다. 1~2인 가구의 주택시장 안정에 기여하고 있지만 투자자 입장
에서는 공실 증가와 수익률 악화로 주의할 때가 됐다.
특히 정부의 주차장 설치요건 강화로 더 이상 사업성을 확보하기가 쉽지 않기 때문에 자체 개발은 주의해야 한다. 복합건물로 신축된 건물의 1개호를 오피스텔처럼 매입하는 경우에도 수익률 분석과 주변지역 수급을 살펴야 한다. 이미 고분양가 문제로 수익성 확보가 쉽지 않은 상황이기 때문이다.
박합수
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