분양가 싸지만 투자금 떼일 위험 커…사업진행 등 꼼꼼히 따져야
중소건설사, 잇단 참여
작년 26곳 설립 인가
정부가 최근 조합원 모집 범위를 시·군에서 광역 지방자치단체로 넓히는 등 규제 완화 덕분에 지역주택조합 사업이 활기를 띠고 있다. 무주택 서민들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식이어서 건설사들이 개발, 분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴한 게 매력이다. 하지만 사업시행사인 조합의 운영비리나 토지매입 지연 등의 문제가 발생할 우려가 있기 때문에 조합원 신청에 신중해야 낭패를 줄일 수 있다고 전문가들은 조언하고 있다.
○수도권·지방에서 지역주택조합 활기
2일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 전국에서 지난해에만 26개의 지역주택조합이 설립인가를 받았다. 이 중 19곳이 사업계획 승인을 받는 등 사업이 활발하다. 2003년 69개였던 조합설립 인가가 2011년에는 규제 강화와 부동산 경기 악화로 2곳으로 줄어들었던 것과 대조를 이룬다.
이 같은 증가세는 부동산시장 불황이 장기화되면서 분양가가 저렴한 아파트에 대한 실수요자들의 관심이 높아진 게 가장 큰 요인이다. 정부 규제완화도 한몫했다. 국토부는 지난달 조합원 거주요건을 시·군에서 광역 지자체인 시·도 단위 광역생활권으로 확대했다. 또 확보한 땅에 국·공유지가 5% 넘게 포함됐더라도 사업 추진이 가능하게끔 규제를 풀었다.
규제가 풀리면서 조합원 확보 가능성이 높아지자 중·소형 건설사들이 적극 뛰어들고 있다. 사업 초기에 시행사들이 개발자금을 마련하는데 보증(프로젝트파이낸싱 보증)을 서야 하는 부담이 없어서다. 민간 시행사의 아파트 공사를 수주하려면 땅값과 공사비 대출에 건설사가 보증을 서야 한다.
우림건설은 최근 경기 광주시에서 ‘오포 우림필유’라는 브랜드로 지역주택조합 아파트 사업에 참여했다. 서희건설도 서울 상도동 ‘서희스타힐스’ 단지에서 조합원을 모집 중이다. 경남기업은 경북 포항시 ‘포항 오천 경남아너스빌’ 조합주택사업을 진행 중이다. 조합원은 일반 분양아파트보다 최대 30%까지 낮은 비용으로 아파트를 마련할 수 있다. 사업진행 인·허가 절차가 재개발보다 간단하고 조합원의 출자로 토지를 매입하기 때문에 금융비용을 아낄 수 있어서다.
○사업진행 가능성 등 잘 살펴야
지역주택조합 아파트는 일단 주변 단지보다 20~30% 저렴하게 내집 마련을 할 수 있다는 점에서 무주택 실수요자에겐 큰 매력이다. 하지만 조합원 가입 단계에서 신중해야 한다. 자칫 방심하면 분양대금을 송두리째 날릴 수도 있다. 서울 노량진본동 지역주택조합은 지난해 공사착수도 못하고 사업비를 대출해준 금융사에 땅만 고스란히 빼앗겼다. 대우건설도 이 사업의 프로젝트 파이낸싱 대출 보증을 섰다가 600억원을 날렸다. 조합장은 사기 혐의 등으로 구속됐고 국회의원 비서관까지 사업 관련 뇌물 혐의로 구속됐다.
최근 조합주택시장은 전체적으로 이 같은 조합원 비리가 크게 줄어드는 양상이다. 유령조합, 알박기 등의 사기사건도 감소 추세다. 사업비 관리를 신탁사에 맡기는 등 사업진행도 투명해지고 있어서다. 국토부 관계자는 “요즘 문제가 불거진 사업장은 10여년 전에 조합이 설립된 곳”이라고 설명했다.
조합가입 희망자들은 조합의 신뢰성과 사업진행단계 등을 확인해야 한다. 조합에 내분이 생기면 토지 매입이 지연되고 사업이 장기화된다. 이렇게 되면 사업비가 눈덩이처럼 불어날 수 있다. 또 조합과 사업대행사는 믿을 만한지, 시공사는 경영상태가 양호한지도 고려 대상이다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
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