침체 지속될 것
일본식 장기불황 가능성
1차 베이비붐 세대 은퇴 시작
정상화할 것
집값 충분히 떨어져 가격 매력
주택보급률 여전히 낮아
홍석민 < 우리은행 부동산연구실 실장 hsm@wooribank.com >
한동안 주택시장 하면 가격 상승, 수익형 부동산, 개발 호재 등 긍정적 말보다 가격 하락, 하우스푸어, 대출이자 등의 부정적인 생각이 연상됐다. 그만큼 주택시장이 좋지 않았다는 얘기다.
하지만 정부의 ‘4·1 부동산 종합대책’ 발표로 부정적인 인식에 변화가 있을 것이라는 전망이 조심스레 나온다. 정부가 발표한 대책에는 거래 활성화와 주거 안정을 위한 세제 혜택, 하우스푸어 대책 등 동원 가능한 정책이 대거 포함됐다.
○4·1 대책 전후의 주택시장 동향
이번 대책에서는 특히 세제 지원이 돋보인다. 생애 최초로 주택을 구입하면 취득세를 한시적으로 면제하고, 1가구 1주택과 신규미분양 주택을 구입하면 양도세를 면제하는 등 나름 강도 높은 지원책이 담겼다.
대책 발표 전 주택시장은 올 3월까지 전국 주택 매매가격이 12개월째 하락했다. 하지만 대책 발표 이후 오름세로 반전했다. 전국 주간 아파트 매매가격은 4월 첫째주 0.05%, 둘째주 0.10%, 셋째주 0.11%로 3주 연속 올랐다. 상승폭도 시간이 지날수록 소폭이지만 커지고 있다.
서울에서도 매매 문의가 증가한 가운데 호가 위주로 가격이 상승세를 보이고 있다. 특히 강남권 재건축 아파트 시장을 중심으로 회복세가 두드러진다.
반면 전세가격은 오름세가 누그러졌다. 전국 주택 전세가격은 전북을 제외한 대부분 시·도에서 지난 1년 동안 상승세였다. 수도권에서 지방보다 높은 상승률을 보여왔다. 전국 주간 아파트 전세가격은 상승세(전주 대비 0.17%)가 이어졌지만 오름폭이 둔화했다. 특히 서울지역의 전셋값은 이사 수요 감소로 33주 만에 하락세를 기록했다.
올해 주택시장에 영향을 미치는 요인은 여러 가지가 있다. 그중 단기 전망에 가장 크게 영향을 끼칠 변수는 두 가지로 볼 수 있다. ‘4·1 종합대책’의 효과와 국내 경기 회복 여부다.
이번 대책 발표에 따라 주택을 구입하려는 대기 수요자의 일부가 실수요자로 전환해 주택 구입이 늘어날 것으로 예상된다. 생애 최초 주택 구입자는 국민주택기금에서 저금리 금융 지원과 취득세 등 세제 혜택을 받으면 주택 구입 여건이 대폭 개선된다.
무주택자가 주택을 구입해도 비슷한 수준의 혜택이 있어 구매 여력이 높아질 것이다. 양도세 면제는 매매차익에 대한 기대를 높여 거래 활성화에 긍정적으로 작용할 것이다. 또 전세 수요를 주택 구입 수요로 이끌어 임대차 시장이 안정되고 매매 거래가 활기를 띨 것으로 예상된다. 실수요자 중심으로 주택시장이 정상화한 이후 가격 상승의 디딤돌 역할을 할 수 있는 여건이 조성된 셈이다.
○“침체 지속된다” vs “정상화할 것”
단기적으로 효과가 나타나고 있지만 중장기 전망은 엇갈린다. 우선 국내 경기 회복이 더딘 점이 큰 악재다. 이 상황이라면 거래량이 증가하고 가격이 국지적으로 상승하더라도 대부분 지역에선 보합을 보일 것이라는 전망이 많다. 하지만 경기가 회복 조짐을 보인다면 주택시장은 2~3년간 완만한 상승세를 기대해도 좋을 것이다.
이처럼 경제 상황을 어떻게 판단하느냐에 따라 주택시장 전망은 갈린다. 장기 침체에 빠질 수 있다는 ‘침체 지속’과 주택가격 바닥과 대기 수요 증가로 주택시장이 ‘정상화’할 것이라는 의견이 맞선다.
침체가 이어질 것이라는 근거는 많다. 첫 번째는 공급 과잉이다. 2011년 말 주택 보급률이 이미 102.3%(신주택 보급률 기준)에 달한 상황에서 2011년 55만가구, 2012년 59만가구의 주택이 공급됐다.
둘째는 하락세가 이미 추세화했다는 진단이다. 전국 주택 매매가격 증가율(전년 동월 대비)은 2007년 1월 12.2% 이후 지속적인 하락세를 보이고 있다. 상대적으로 나은 움직임을 보이던 지방도 최근 하락세로 전환했다. 셋째, 전국 주택 매매 거래량이 2011년 98만건에서 2012년 74만건으로 25.1% 감소했다는 점이다. 넷째, 우리 경제가 3년 연속 잠재성장률을 밑도는 저성장을 보이고 있어 일본식 장기 불황에 대한 우려다. 다섯째, 200여만명에 달하는 1차 베이비붐 세대(1955~1963년생)가 은퇴를 시작해 주택 구입 여력이 줄어들고 있다는 점이다.
반면 시장이 정상화할 것이라는 예상의 근거는 첫째, 2008~2012년 서울의 실질 아파트 가격이 연평균 3.35%, 최근 5년간 18%가량 떨어지면서 가격 매력이 커졌다는 점을 들 수 있다. 둘째 인구주택 총조사 자료에 의하면 우리나라 주택 점유 형태 중 전세가 차지하는 비중이 1995년 29.7%에서 2010년 21.7%로 8%포인트 감소했다는 점이다. 서울 아파트 평균 전세가격은 2011년 6월 2억4902만원에서 2012년 12월 2억7043만원으로 2141만원 높아졌다. 이 같은 전셋값 상승과 전세 공급 감소는 주택 구입 수요 증가로 이어질 것이라는 진단이다.
셋째, 주택가격이 새 정부 출범 초기에 높아졌던 경험도 기대감을 키운다. 새 정부가 출범하면 초기에 주택시장을 부양하기 때문에 나타나는 현상이다. 이번에 나온 취득세 감면 등의 조세 정책도 주택 거래를 활성화하는 데 영향을 줄 것이라는 기대다. 실제 2011년 취득세 감면 조치 이후에 매달 2.8%의 거래량 증대 효과가 있었던 것으로 분석된다.
넷째, 쌍봉 형태인 우리나라 인구구조에 대한 기대도 나온다. 1차 베이비붐 세대는 2000년 주택가격 상승을 주도했다. 2차 베이비붐 세대도 2010년 이후 주택시장의 수요를 만들어야 했지만 대형 평형과 미분양 증가 등의 악재에 밀렸다는 진단이다. 하지만 주택 수요는 시간이 지난다고 소멸되는 것이 아니므로 앞으로 가격 상승을 주도할 여지는 충분하다는 분석이다.
마지막으로 주택 보급의 여지가 더 남았다는 점이다. 주택 공급이 더 이상 필요하지 않다고 하는 의견도 있지만 외국과 비교하면 여전히 잠재력이 있다는 분석이다. 우리나라 인구 1000명당 주택 수는 363.8가구(2010년)로 일본 450.1가구(2005년) 영국 438.7가구(2009년) 미국 409.8가구(2010년) 등 선진국보다 여전히 낮은 수준이다.
홍석민 < 우리은행 부동산연구실 실장 hsm@wooribank.com</a> >
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