박원갑 < 국민은행 부동산전문위원 >
오피스텔, 공실이 관건…수익형 리모델링 3~5년…장기로 보고 계획 짜라
경제적 시각에서 본다면 은퇴는 고정 수입이 생기지 않는다는 것을 의미한다. 그래서 중장년층은 월급을 대신해서 안정적인 수익을 올릴 수 있는 대상을 찾기 마련이다. 부동산도 여러 대안 중 하나다.
그런데 은퇴를 앞둔 사람이라면 부동산을 보는 시각을 달리해야 한다. 부동산을 시세차익의 대상으로 보기보다 현금 흐름(cash flow) 중심으로 인식하는 것이다. 그래서 은퇴 이후 부동산 투자를 계속할 것인지 말 것인지는 현금흐름이 현재뿐 아니라 미래에도 잘 발생하는지가 가장 중요한 포인트가 돼야 한다.
현금흐름이 잘 나온다면 보유 혹은 확대가, 그렇지 않다면 축소나 매각이 필요하다. 부동산은 이제 현금흐름이 발생하는 금융상품일 뿐이라는 인식이 필요하다는 얘기다. 이미 부동산시장이 저성장 체제로 접어들면서 가격이 올라 자본이득을 챙기기 쉽지 않은 상황이다.
어찌 보면 우리가 부동산에 투자하는 것은 행복(이익)을 얻기 위해서다. 자본이득형 상품은 부동산을 팔았을 때 한번 행복을 맛볼 수 있다. 하지만 지금은 가격이 오를지 내릴지 알기 힘든 안갯속 상황이다. 그렇다면 미래가격에 베팅하기보다 현재 수익을 잘 챙기는 것이 더 현명하다. 부동산은 월세처럼 행복을 여러 번 나눠 받는 것이 좋다.
일반인이 쉽게 접할 수 있는 현금흐름형 부동산(수익형부동산)은 도시형생활주택, 오피스텔 등이다. 상가는 부침이 심해 초보자가 뛰어들기에 녹록지 않다. 도시형생활주택과 오피스텔의 경우 투자나 관리에 큰 어려움이 없어 매력적이긴 하지만 문제는 공급과잉 가능성이다. 벌써부터 일부 지역에서는 공실(빈방)이 늘면서 주인들이 세입자를 구하는 데 애를 먹고 있다. 공실이 늘어나면 수익은 떨어질 수밖에 없다.
지금 은퇴를 앞둔 세대들이 부동산을 수익형 중심으로 리모델링하고 싶어한다. 하지만 거래가 위축되는 바람에 팔고 싶어도 제 가격에 팔기 어렵다. 3~5년 계획을 짜서 여유를 갖고 리모델링을 실행하는 것이 좋을 것이다.
부동산시장의 사이클은 호황과 불황을 반복한다. 시장 흐름에 맞서기보다 순응하면서 부동산을 활용한 노후 플랜을 짜는 것이 필요하다. 성급함이 오히려 합리적인 부동산 리모델링을 망칠 수 있다는 사실을 잊지 말자.
박원갑 < 국민은행 부동산전문위원 >
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