건설업계 "후분양 인센티브 부족…자발적 선택 쉽지 않아"
"인기 공공택지 제외, 미분양 우려 등에 자발적 유도 한계" 반응
(서울=연합뉴스) 서미숙 김동규 기자 = 국토교통부가 28일 장기주거종합계획에서 공개한 민간 아파트 후분양 인센티브 지원안에 대해 전문가와 건설업계는 대체로 시큰둥한 반응이다.
자발적인 후분양을 유도하기 위해 공공택지 우선 공급 등 여러 '당근'을 제시했지만 선분양 시스템이 굳어져 있는 상황에서 후분양을 선택할 만큼 지원안이 매력적이진 않다는 것이다.
한 대형 건설사 관계자는 "인센티브를 통해 주택도시보증공사의 후분양 대출 보증이 늘어난다해도 (후분양을 하면) 건설사의 신용도와 사업장의 여건에 따라 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 금리가 높아져 분양가에 반영될 수밖에 없다"며 "공급자(건설사)의 파이낸싱 방법이 제한적인 상황에서 후분양을 하기에는 한계가 있다"고 말했다.
분양가가 오르면 그만큼 분양 리스크가 커진다는 점도 건설업계에는 부담이다.
한 대형 건설사 관계자는 "입주가 임박한 상황에서 미분양이 발생하면 '악성 미분양'으로 분류되는 준공후 미분양으로 이어질 수 있고, 이로 인해 건설사는 현금흐름에 직격탄을 맞게 된다"며 "분양계약자들도 착공 시점보다 높은 분양가를 부담해야 하고 1년 이내 단기간에 분양대금을 마련해야 하기 때문에 별로 선호하지 않을 것"이라고 말했다.
정부가 후분양 조건으로 우선 공급하겠다고 밝힌 공공택지도 인기지역은 대부분 제외되면서 신통치 않은 반응이다.
한 중견 건설사 관계자는 "후분양을 하게 되면 초기 비용 투입이 많아지는데 좀 더 획기적인 지원책이 아니면 큰 호응을 얻긴 어려울 것"이라며 "정부가 올해 우선 분양사업지로 제시한 동탄2나 아산 탕정, 평택 고덕 등지는 굳이 후분양을 하면서까지 확보해야 하는 땅은 아니다"라고 말했다.
이 때문에 전문가들은 자발적인 후분양을 유도하기 위해서는 수서·위례·판교 수준의 알짜 토지를 우선 공급해야 업계의 후분양 유도가 가능할 것으로 보고 있다.직방 함영진 빅데이터랩장은 "시장이 냉각되면 미분양 우려 때문에 후분양은 더욱 선택하기 어려워진다"며 "정부가 민간 후분양을 확대할 생각이라면 인기지역 택지를 우선 공급하고, 리스크 감소를 위해 '미분양 확약' 정도의 인센티브는 제시해야 할 것"이라고 말했다.
후분양 시점을 정동영 의원이 제시한 '공정률 80%'가 아닌 '60%'로 앞당긴 것과 관련해선 찬반이 엇갈린다.
건설업계는 "공정률 80% 이상에선 계약자들이 발코니 확장, 마감재 선택 등이 불가능하기 때문에 60% 단계에서 분양하는 게 맞다"는 입장인 반면, 시민단체 등은 "공정률 60%에선 껍데기만 보고 선택해야 하고 시공하자 등을 육안으로 판단할 수 없다"며 반대하고 있다.
또 공정률 60%에선 선분양 때처럼 별도 모델하우스도 마련해야 하고, 이로 인한 별도의 비용이 들기는 마찬가지여서 후분양으로 인한 분양가 인하 효과도 없다는 게 건설업계의 주장이다.
민간 전문가들은 민간의 후분양을 강제할 경우 주택 공급부족으로 이어질 수 있는 만큼 인센티브 지원안을 확대해 자발적인 참여를 늘리는 방안이 바람직하다고 말한다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "후분양이 제대로 정착되려면 특히 소비자들이 단기간에 분양대금을 마련해야 하는 부담을 덜어주기 위해 수요자 대출을 완화해주는 등 금융지원시스템도 함께 바뀌어야 한다"며 "후분양 제도가 과도기인 만큼 시범시행을 거치면서 점차 보완해나가는 것이 바람직하다"고 말했다.
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