초과이익환수 '8억4천만원' 미스테리…강남 어느 단지일까
건설업계 "1순위 지목된 반포 3주구 개발이익 크지 않아…1억원대 예상"
전문가 "반포 1·2·4주구나 가능할 금액"…정부 단지명·계산법 공개 안해 '혼란'
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 지난 21일 전격적으로 재건축 초과이익환수제 예상 부담금을 공개하고 대상 단지는 밝히지 않아 시장에 혼란이 커지고 있는 가운데 최고 부담금으로 꼽힌 '8억4천만원' 부담금의 주인공이 어느 단지인지를 놓고 논란이 분분하다.
이는 그동안 조합이나 업계에서 추산해왔던 강남권 저층 아파트의 초과이익 부담금보다 2배 이상 큰 것이기 때문이다.
23일 정비업계의 한 관계자는 "부담금 8억4천만원의 주인공이 반포 주공 3주구라는 예상이 있는데 3주구의 용적률과 일반분양 물량 등의 개발이익을 감안했을 때 그런 사업성이 나오기 어렵다"며 "작년 말 관리처분인가를 신청한 반포 주공1·2·4주구 정도의 사업성이 돼야 그런 부담금이 가능하다"고 말했다.
건설업계에 따르면 서초구 반포 주공 1단지 3주구는 현재 전용면적 72㎡ 단일 주택형 1천490가구를 허물고 지상 35층 17개동, 총 2천91가구로 재건축을 계획중이다.
이 경우 일부 상가 조합원을 포함해 일반분양분은 600가구(건립 가구수의 28.7%) 미만이 될 전망이다.
반포 주공 시공사 입찰에 참여 예정인 한 대형 건설사 관계자에 따르면 "반포 3주구는 현재 용적률이 120∼130%대로 저층 아파트 치고 낮지 않은 편이고, 전체 가구가 소형으로 이뤄져 있어 이러한 부담금이 나올 수 없다"며 "또 일반분양 가구수도 많지 않아 강남 요지의 아파트치고 개발이익이 크지 않은 편"이라고 말했다.
이 회사가 진행한 자체 시뮬레이션 결과로는 초과이익환수 부담금이 1억원 미만이었다. 조합에서 직접 산출한 부담금은 인당 6천500만원이다.
현지의 한 중개업소 사장도 "앞으로 집값 상승 등을 고려할 때 중개업소에선 1억3천만∼1억5천만원 정도의 부담금이 나올 것으로 추산하고 있다"며 "아무리 집값이 폭등한다쳐도 이 단지에서 8억4천만원의 부담금은 나올 수 없는 구조"라고 말했다.
8억4천만원의 주인이 반포 3주구일 가능성이 낮아지면서 시장에선 부담금을 둘러싼 온갖 추측이 난무하고 있다.
지난해 관리처분인가를 신청하지 못해 당장 초과이익 부담금 부과 대상이 된 단지는 강남구 대치동 쌍용2차, 송파구 문정동 136 일대 재건축 등이다.
그외 아직 재건축 관련해 추진위원회 구성도 하지 못한 압구정 현대아파트나 최근 집값 상승을 견인하고 있는 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 대치동 은마아파트 등은 현재 용적률이 높은 15층짜리 중층 아파트여서 개발이익이 많지만 저층 아파트 수준은 아니라는 것이다.
송파구 잠실 주공5단지의 한 중개업소는 "잠실 5단지는 대략 3억원 정도의 부담금이 될 것으로 추측하고 있다"고 말했다. 업계에선 강남권 중층 아파트의 재건축 부담금은 평균 2억∼3억원 안팎이 될 것으로 보고 있다.
건설업계는 '8억4천만원' 정도의 부담금이 나올 만한 단지는 서초구 반포 주공1·2·4 주구 정도의 개발이익은 나와야 한다고 본다.
이 아파트는 현재 용적률이 80%대로 낮고 전체 일반분양이 1천566가구로 건립 가구수(3천538가구)의 44%에 달해 높은 개발이익이 예상된다는 것이다.
한 부동산 전문가는 "반포 일대 집값과 공시가격 상승은 비슷하다고 볼 때 8억4천만원 정도의 부담금이 나오려면 기본적으로 중대형 주택형이고, 일반분양분이 매우 많아 조합의 개발이익이 큰 경우나 가능하다"고 말했다.
반포 주공1, 2, 4주구가 맞다면 정부는 초과이익환수 계산을 하면서 작년 말에 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 피해간 단지까지 포함시킨 것이 된다.
업계에선 정부가 초과이익환수 부담금에 대한 공포감을 극대화하기 위해 이미 작년 말 관리처분인가 신청을 마쳐 초과이익환수제를 피할 가능성이 큰, 사업성이 높은 단지를 의도적으로 포함한 것이 아니냐는 의혹마저 제기하고 있다.
그러나 이에 대해 국토부 관계자는 "작년 말까지 관리처분인가를 신청한 단지는 시뮬레이션 대상에서 제외했다"고 말했다.
정부가 구체적인 계산법과 대상 단지를 공개하지 않음으로써 오히려 시장에서는 혼란만 가중되고 있다는 지적이다.
반포 3주구 조합에는 22일 하루종일 조합원의 항의와 문의전화가 빗발쳤다.
다른 재건축 단지에도 "5억, 6억원씩 부담금을 내야 하는 곳이 어디냐. 당초 조합이 말했던 것보다 많은 금액이 부과되는 게 아니냐"며 "정부는 논란을 막기 위해 공개를 안한다지만 오히려 조합원간 분란만 일으키고 있다"고 지적했다.
한 부동산 전문가는 "정부가 집값 잡기에 다급한 나머지 미래 가격 예측이 쉽지 않은 초기 재건축 단지까지 포함해 초과이익환수금을 공개해 재건축 사업에 공포 분위기를 조성하려는 것 같다"며 "당장 집값 안정에 도움이 될지 몰라도, 공급 중단 등 부작용으로 나타나는 건 아닌지 걱정"이라고 말했다.
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