新DTI에 DSR로 '풍선효과' 차단…대출 얼마나 줄어들까
8·2 대책은 특정지역 부동산 규제, 가계부채 대책은 차주별 금융 규제
주택대출·신용대출 원리금＋전세대출 이자＋마이너스 한도가 '총부채'
(서울=연합뉴스) 홍정규 기자 = 정부가 다음 달 중순 내놓을 가계부채 대책은 지난달 2일 발표된 부동산 대책과 상호 보완적이면서도 다른 성격의 규제다.
이른바 '8·2 대책'으로 불리는 부동산 대책은 집값이 이상 급등 현상을 보이는 지역을 투기지역과 투기과열지구로 묶는 지역별 규제였다.
투기지역과 투기과열지구가 부활하면서 기존의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화된 비율로 적용된 것이다.
추석 이후 나올 가계부채 대책은 지역과 무관하게 적용된다. 그러면서 차주(借主)의 소득과 원리금 상환 부담을 따진다. 대출의 건전성을 강화하는 금융 규제다.
8·2 대책은 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출에 LTV와 DTI를 각각 40%로 묶었다. 다주택자는 이 비율이 각각 30%다.
집값이 6억 원이면 LTV 40%에 따라 2억4천만 원만 빌릴 수 있다. 3% 금리에 10년 만기 분할상환이면 연간 이자는 720만 원, 원리금 상환액은 3천120만 원이다.
이때 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘으면 안 된다. 연 소득이 7천만 원이면 DTI 40%에 따라 원리금 상환액 2천800만 원이 되도록 대출금이 줄어든다.
가계부채 대책은 이 같은 DTI 기준을 신(新) DTI로 강화한다. 신규 주택담보대출 DTI를 따질 때 기존 주택담보대출의 원금까지 계산에 넣는 게 파급력이 크다.
가령 10년 만기 2억 원의 주택담보대출(연간 이자 600만 원)을 가진 연소득 1억 원 대출자의 DTI는 26%다.
전세를 낀 '갭 투자'를 하려고 같은 조건으로 2억 원을 더 빌릴 경우 현행 DTI는 기존 대출의 이자만 따졌다. DTI 32%로 다주택자가 될 수 있다.
신 DTI가 내년부터 시행되면 기존 대출 원리금(2천600만 원)에 신규 대출 원리금(2천600만 원)을 더하고 1억 원으로 나눠 DTI가 52%다. 대출 승인이 안 된다.
변수는 소득이다. 기존 DTI는 40세까지 통계청 통계로 장래 소득을 추정했다. 신 DTI는 모든 연령대, 개별 차주의 직장 상황 등을 고려해 장래 소득을 추정한다.
앞으로 10년간 소득이 1억 원에서 1억6천만 원으로 늘어난다면 단순 평균한 연 소득이 1억3천만 원이다. DTI는 40%로 낮아진다.
반면 임금피크제에 들어가거나 은퇴를 앞둔 경우 평균 연소득은 확 낮아진다. 갭 투자를 노린 추가 대출은 언감생심이다.
이번 가계부채 대책에서 대출 만기를 최장 10∼15년으로 제한하는 방안이 검토됐던 배경도 이와 무관치 않다.
만기를 30년까지 늘리면 DTI 한도가 높아지지만, 30년 뒤 원리금을 제대로 갚지 못할 게 확실시되는데도 만기를 늘려놓고 돈을 더 빌리게 해선 안 된다는 것이다.
다만 주택이 상속·증여되면서 대출도 승계될 수 있는 만큼, 대출 만기를 일률적으로 제한하는 게 부당하다는 반론도 만만치 않다.
2019년부터는 총부채원리금상환비율(DSR)이 전면 도입된다. 신 DTI와 병행 적용될 전망이다. 소득 계산 방식, 주택담보대출 원리금 계산 방식은 신 DTI와 같다.
DSR는 여기에 주택담보대출이 아닌 다른 대출(전세자금대출, 신용대출, 마이너스통장, 할부금 등)까지 총부채로 잡는다.
장래 평균소득 1억 원, 기존·신규 주택담보대출 원리금 상환액이 4천만 원인 경우 신 DTI는 40%다.
자신의 집을 전세 주고 따로 전세를 살면서 전세자금대출 2억 원(금리 3%)을 받은 경우 연간 이자상환액 600만 원이 DSR에 반영된다.
신용대출도 DSR로 잡힌다. 최근 주택담보대출 규제로 신용대출이 늘어난 '풍선효과'를 방지하는 효과도 있다. 만기는 1년이지만, 롤오버(만기 연장)가 고려된다.
마이너스통장의 경우 한도 전체가 DSR에 인식된다. 1억 원 한도(금리 5%)에 5년까지 자동 연장되는 경우 매년 2천만 원에 이자 200만 원이 DSR의 부채다.
자동차 할부금이 매월 30만 원(연간 360만 원) 지출된다면 이 역시 DSR에 반영된다.
주택담보대출 원리금(4천만 원), 전세자금대출 이자(600만 원), 마이너스통장 원리금(2천200만 원), 자동차 할부금(360만 원)까지 더하면 DSR는 71.6%다.
금융당국은 DSR의 일정 비율을 한도로 묶는 방식에는 부정적이다. 은행이 여신심사에 DSR를 반영해 대출 승인 여부와 규모를 정하는 게 바람직하다는 입장이다.
금융당국 관계자는 "DSR에 포함되는 각 대출상품은 만기나 상환방식이 제각각이라 일률적인 수치로 규제하는 게 곤란한 측면이 있다"고 말했다.
DTI나 LTV처럼 한도를 두지 않는 대신 은행마다 DSR로 대출을 심사해 소득 대비 총부채 규모를 조정하고, 이를 통해 전체 가계부채를 관리하겠다는 것이다.
따라서 기타 대출이 많아 DSR가 높은 경우 단순히 DTI만 따질 때보다 원리금 상환 부담이 무겁다고 판단돼 주택담보대출 승인 금액이 줄어들 것으로 보인다.
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