[연합시론] 투기 근절에 초점 맞춘 '8.2 부동산 대책'
(서울=연합뉴스) 6·19 대책이 나온 지 40여 일 만에 초강력 부동산 종합대책이 발표됐다. 정부는 투기과열지구를 6년 만에 부활시켜 서울과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 투기과열지구로 묶이면 소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매 금지, 재건축 조합원 지위양도 금지, 주택담보대출비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 40%로 강화 등 19개의 초강력 규제가 적용된다. 여기에 강남, 서초, 송파, 강동 등 강남 4구를 비롯해 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 서울 11개 지역과 세종시를 추가 대출규제가 적용되는 투기지역으로 묶었다. 서울과 부산 해운대 등 기존 40곳의 청약조정지역에서는 1주택자의 양도세 면제 요건이 강화되고, 내년 4월부터는 다주택자 양도세가 강화된다.
정부 종합대책에 따르면 투기과열지구에서는 3억 이상의 주택거래 때 의무적으로 자금조달 및 입주계획을 신고해야 한다. 주택거래신고지역을 부활하는 대신 투기과열지구 전체를 거래신고지역으로 묶어 증여세 탈세와 위장전입 단속에 활용한다. 이런 규제가 추가되면서 투기과열지구에 적용되는 규제가 원래 14개에서 19개로 늘었다. 정부가 투기수요 주범으로 지목한 다주택자 규제도 대폭 강화됐다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대원이 추가 대출을 받으려면 LTVㆍDTI 비율이 10% 포인트씩 내려간다. 2주택자가 청약조정지역에서 집을 팔 때 양도세율이 10%포인트 높아지고 3주택자 경우에는 20%포인트 가산된다. 청약조정지역 내 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건도 보유 2년에서 실거주 2년으로 강화되고, 청약통장 가입 후 2년이 지나야 청약 1순위 자격을 얻게 된다. 무주택기간, 부양가족 수 등을 점수로 매겨 점수가 높은 사람을 입주자로 선정하는 청약가점제도 무주택 실수요자에게 더 우선권을 주는 식으로 바뀐다. 개발제한구역 해제 등을 통해 수도권에 신규 공공 택지를 확보하고 신혼부부를 위한 분양형 임대주택을 연간 5만 가구씩 추가 공급하는 방안도 추진된다.
부동산 전문가들은 이번 대책이 예상을 뛰어넘는 '고강도 충격요법'이라고 입을 모은다. 중강도 규제 수준의 6·19 대책이 나온 지 얼마 안 되는 상황에서 강남 재건축 단지에서 시작된 아파트값 상승이 강북과 수도권 신도시로 확산하자 고강도 대책이 나올 것으로는 짐작했지만 투기수요를 잡을 초고강도 대책이 총망라됐다는 것이다. 집값 상승의 근원지인 서울의 경우 기존의 청약조정지역에 투기과열지역 지정이 추가됐고, 강남 4구 등 11개 지역은 여기에 투기지역으로까지 묶이면서 이중, 삼중의 규제 그물이 쳐졌다. 한마디로 앞으로 실거주가 아닌 투자 목적으로는 집을 사지 말라는 강력한 메시지로 읽힌다. 투기수요 차단을 넘어 1주택자의 '갈아타기'조차 쉽지 않으리라고 내다보는 전문가들도 있다.
이번 대책으로 서울 아파트값 상승에는 확실히 제동이 걸릴 것 같다. 정부가 투기세력으로 지목한 다주택자에 대한 양도세 강화, 대출규제 등 가능한 규제가 총동원됐기 때문이다. 특히 집값 급등의 근원지 강남 재건축 단지에는 직격탄이 될 것 같다. 내년에 초과이익환수제까지 부활하면 재건축의 사업성은 크게 악화할 게 틀림없다. 다만 중장기적 관점에서 조합원 지위양도 금지 등으로 재건축 사업이 어려워지면서 공급 부족으로 이어져 오히려 집값을 부추길 가능성이 있다. 강력한 수요 억제로 일시적으로 집값이 내려갔다 반등하는 일이 되풀이됐던 과거 교훈을 잊어서는 안 된다. 집값 폭등의 원인을 투기수요 하나로 단정할 일은 아닌 듯싶다.
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