[8.2부동산대책] 바짝 조이는 대출규제…돈 어떻게 빌리나?(종합)
'지난달 매매계약, 다음달에 잔금이라면…"개정 감독규정 시행전 대출신청해야"
(서울=연합뉴스) 이 율 박의래 기자 = '8·2 부동산 대책'에 따라 이르면 이달 중순부터 서울과 과천, 세종시에서 집을 살 때 대출받기가 한층 어려워지면서 내 집 마련을 앞둔 가구들의 고심이 깊어질 전망이다.
특히 서울 강남 4구 등과 세종시 등 투기지역에서는 사실상 1가구당 1주택만 허용되기 때문에 주택을 이미 보유한 가구들은 새로 분양을 받아 갈아타기가 쉽지 않아 보인다.
정부의 기존 청약조정지역 중 투기과열지구와 투기지역으로 지정된 지역의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 각각 60%와 50%에서 40%로 일괄 하향 조정하기로 했다.
3일부터 서울 전역과 과천, 세종시 등을 투기과열지구로, 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개구와 세종시는 투기지역으로 각각 지정된다. 정부는 이에 더해 투기지역 내에서는 주택담보대출을 기존 차주당 1건에서 가구당 1건으로 제한하기로 했다.
또 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 경우 추가로 주택담보대출을 받으려면 LTV·DTI 비율을 10%포인트 추가로 낮춰 30%로 적용하기로 했다.
다음은 강화되는 대출규제 관련 금융당국·시중은행 PB들과 일문일답이다.
--강화된 LTV·DTI 규제는 언제부터 적용되나
▲ 주택담보대출 LTV·DTI 규제는 감독규정 개정안 시행 이후 대출승인분부터 적용된다. 감독규정 개정안 시행에는 2주일이 걸릴 예정이어서 강화된 규제는 8월 중순께부터 시행될 전망이다. 아파트 중도금과 잔금 등 집단대출에 LTV·DTI 규제는 3일 이후 입주자 모집 공고되는 사업장에 적용된다.
--연봉이 6천만 원인 직장인인데 서울에 8억원 짜리 집을 사려고 한다. 빌릴 수 있는 돈이 얼마나 줄어드나.
▲ LTV가 60%에서 40%로 하향조정됐기 때문에 일단 빌릴 수 있는 돈이 4억8천만원에서 3억2천만원으로 줄어든다. DTI도 50%에서 40%로 하향조정되기 때문에 연봉이 6천만원인 경우 20년간 원리금분할상환, 연 3.5%의 금리로 대출한다면 대출가능액이 4억3천만원에서 3억4천만원으로 떨어진다. 따라서 LTV·DTI 규제를 모두 따졌을 때 대출가능액은 4억3천만원에서 3억2천만원으로 줄어든다. 만약 기존 주택담보대출이 있는 다주택자라면 DTI가 30%까지만 가능해 2억6천만원까지만 대출이 가능하다.
-- 지난달에 매매 계약을 해서 다음 달에 잔금을 치를 예정이다. 아직 대출 신청을 안 했는데 대출 한도가 줄어들 수 있나.
▲ 이미 계약은 체결했고 대출 신청은 안 했다면 서둘러야 한다. 주택담보대출에 LTVㆍDTI 규제 강화는 감독규정 개정안 시행 이후에 대출승인을 받는 것부터 적용된다. 정부에서는 보름 정도면 감독규정 개정안이 시행될 것으로 보고 있다. 이 때문에 이번 대책에 적용받지 않으려면 그 안에 대출 신청해서 대출승인까지 받아 놔야 한다.
-- 올해 서울에서 아파트 분양을 받았다. 지금 중도금을 내고 있는데 잔금 대출 받을 때 이번 대책에 적용 받는가.
▲ 아니다. 집단대출에 대한 LTVㆍDTI 규제는 내일(3일)부터 입주자 모집 공고를 내는 사업장에 대해서만 적용된다. 이미 분양 공고를 낸 사업장에서는 이번 대책에 적용 받지 않아 공고를냈을 당시의 LTV·DTI 기준이 적용된다.
-- 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역에서 가구당 1건만 중도금 대출보증이 되면 어떻게 되나.
▲ 이 지역에서 부부가 각자의 명의로 분양을 받는 일이 사실상 어려워진다. 돈이 많아 중도금 대출을 받지 않으면 상관없지만 그렇지 않다면 2건 이상의 중도금 대출에서는 보증이 안 되기 때문이다.
-- 서울에서 주택담보대출을 받아 집을 산 사람이 추가로 대출을 받아 더 넓은 집으로 이사가려면 어떻게 해야 하나.
▲ 투기지역이라면 주택담보대출을 추가로 받을 수 없고, 투기과열지구여도 LTV와 DTI 30%까지만 대출받을 수 있다. 이 때문에 집을 팔거나 전세로 돌려 기존 주택담보대출을 상환한 뒤에 새로운 집에 대한 대출을 받아야 한다.
-- 서민·실수요자는 LTV·DTI 강화에 포함되지 않는다고 했는데 어떤 사람이 해당되나
▲ 조건이 매우 까다롭다. 무주택세대주이면서 부부합산 연소득이 6천만원(생애최초주택 구입자는 7천만원) 이하이고 주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하다. 이 세 가지 조건을 모두 충족해야 서민·실수요자로 인정받는다. 서울 아파트의 중윗값이 6억원을 이미 넘어 서울에서 웬만한 아파트를 사려면 자기 자본이 집값의 60% 이상은 있어야 한다.
-- 주택구입 목적 외 주택담보대출에 대해서도 LTV·DTI가 적용되나
▲ 질병, 사업자금 등의 사유로 긴급대출이 필요한 경우 예외적으로 완화된 LTV·DTI 기준을 적용할 예정이다. 다만, 이 경우에도 금융회사 내부의 여신위원회 심사 등을 반드시 거치도록 해 무분별한 대출이 일어나지 않도록 관리할 예정이다.
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