초과이익환수 피하자…강남 재건축 시공사 선정 '봇물'
'최대어' 반포 주공1, 20일 현장설명회…대형사 빅매치 예고
공동사업시행 방식 확산…환수제 피하고 리스크 분산 '1석2조' 노려
(서울=연합뉴스) 서미숙 김연정 기자 = 서울 지역 주요 재건축단지들의 시공사 선정 경쟁이 뜨겁게 달아오르고 있다.
내년에 부활 예정인 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 서울 주요 재건축 단지들이 '속도전'에 나선 가운데, 강남 재건축단지들을 중심으로 사업 속도를 최대 3~4개월 앞당길 수 있는 '공동사업시행' 방식이 확산하고 있다.
◇ 재건축 시공사 선정도 속도전…반포 주공1단지 등 최대 관심
20일 업계에 따르면 총 공사비가 2조6천411억원에 달해 올해 강남 재건축 단지의 '최대어'로 꼽히는 반포주공1단지 1·2·4주구 사업지가 이날 건설사들을 대상으로 현장설명회를 열고 시공사 선정 절차에 본격 돌입한다.
입찰마감일은 9월4일이며, 9월28일 시공사 선정총회를 열 계획이다.
이 단지는 재건축을 통해 지하 4층~지상 35층, 5천388가구 규모의 아파트와 부대복리시설로 탈바꿈하게 된다.
조합은 공동 도급(컨소시엄)을 불허했고 도급 순위 제한을 두지는 않았지만, 입찰 보증금이 1천500억원에 달해 자금 여력이 있는 대형 건설사만 입찰에 참여할 것이라는 전망이 나온다.
이 단지는 2조6천억원의 천문학적인 공사비가 걸려 있고 한강변 대단지 아파트 시공을 통해 회사 브랜드 가치를 높일 수 있는 데다 향후 재건축시장의 입지를 다질 수 있어 건설사들로서는 결코 놓칠 수 없는 단지로 꼽힌다.
이 때문에 삼성물산, 현대건설, 대림산업, GS건설 등을 중심으로 대형 건설사들의 빅매치가 예고되고 있다.
이날 방배5구역 재건축단지도 시공사 선정을 위한 현장설명회를 연다. 입찰 마감일은 9월5일이다.
이 사업은 서울 서초구 방배동 946-8번지 일대에 아파트 2천557가구와 상가 등 부대복리시설을 신축하는 것으로, 공사예정금액은 7천492억원에 달한다.
지난달 마감된 일반경쟁 입찰에는 현대건설만 참여해 유찰됐다. 이후 조합은 5개사 이상 응찰해야 입찰이 성사되는 제한경쟁으로 입찰 방식을 바꿨고, 2016년 시공능력평가순위 15위 이내 업체만 입찰에 참여할 수 있도록 했다. 조합이 공동 도급을 불허해 단독으로만 입찰이 가능하다.
게다가 입찰 참여 건설사는 입찰 보증금 400억원을 내고 시공사 선정 후 45일 이내에 1천100억원을 현금으로 내도록 했다.
업계에서는 방배 5구역의 새 입찰 조건이 까다로워진 것은 고의로 유찰을 유도해 결국 수의계약으로 현대건설을 시공사로 선정하려는 것 아니냐는 분석도 내놓는다.
서울 강남 한복판의 '황금 입지'에 자리 잡은 서초동 서초신동아 재건축사업은 오는 28일 입찰을 마감한다.
서초동 1333번지 일대에 지하 3층~지상 35층 14개 동의 아파트 1340가구와 부대복리시설을 신축하는 사업으로, 공사예정금액은 3천233억원이다.
이곳은 유력 후보였던 대림산업과 현대산업개발이 조합 측에 컨소시엄 구성 허용을 요청했으나, 서초구청에서 "컨소시엄 구성은 절차적 하자가 있다"고 통지해왔다. 이에 두 건설사는 개별 응찰을 고민하는 것으로 전해졌다.
앞서 지난 18일에는 강남구 일원대우아파트 재건축조합이 시공사 선정 2차 시도에 나섰으나, 현대건설, 포스코건설, 대우건설, GS건설 등 4곳만 참여해 응찰업체 1곳이 부족한 바람에 또 다시 유찰됐다.
조합은 응찰 자격을 2016년 기준 시공능력평가 순위 상위 7위까지로 제한해 롯데건설, 현대산업개발, SK건설 등 8~10위 건설사에는 기회도 주지 않았다.
이 단지는 공사비 500억 원에 아파트 규모는 184가구다.
일원대우 재건축조합은 조만간 다시 제한경쟁 방식을 통해 시공사 선정을 위한 3번째 시도에 나설 것으로 알려졌다.
◇ 조합-건설사 리스크 나누자…공동사업시행 방식 확산
재건축 초과이익환수 유예 종료가 임박하면서 최근 강남권 재건축시장에는 조합과 건설사가 사업 리스크를 함께 지는 '공동사업시행' 방식이 확산하고 있다.
건설사가 조합과 함께 사업 시행에 직접 참여함으로써 사업승인, 관리처분 등의 사업 속도를 앞당겨 올해 말까지 관리처분인가를 신청하고, 초과이익환수제를 피하겠다는 것이다.
현행 도시및주거환경정비법에는 건설사가 직접 조합과 공동 시행자로 사업에 참여할 경우 원래 사업승인 이후에 가능한 시공사 선정을 조합설립인가 이후로 앞당겨 진행할 수 있지만, 서울시는 건축심의 이후에 시공사를 선정하도록 까다롭게 운영하고 있다.
최근 강남권의 경우 이 조항을 이용해 건축심의를 통과한 단지들이 공동사업시행 방식으로 적극 시공사 선정에 나서고 있다.
사업 리스크를 줄이면서 사업 속도를 앞당겨 재건축 초과이익환수제도 피하는 '1석2조'의 효과를 노린 것이다.
롯데건설이 지난달 시공사로 선정된 서초구 방배14구역은 처음 공동사업시행 방식으로 사업이 추진된 곳이다.
또 이달 말 입찰을 마감하고 9월 초 시공사 선정에 들어가는 서초구 신반포14차, 내달 입찰을 마감하는 신반포 13차 등이 공동사업시행 방식을 도입했다.
20일 현장설명회를 진행하는 반포 주공1단지 1·2·4주구와 오는 11월 시공사를 선정할 것으로 알려진 반포 3주구도 일제히 공동사업시행 방식으로 추진한다.
건설사 입장에서 공동사업시행은 매력적이지 않다.
일단 조합이 차입해야 할 사업비를 시공사가 직접 조달할 것을 요구하는 경우가 있어 사업비 부담이 크다.
또 미분양이 생기거나 사업에 차질이 생길 경우 건설사가 리스크를 떠안아야 하기 때문이다.
그러나 반포 주공1단지를 비롯한 강남권 단지는 공동사업시행을 수용해서라도 시공권을 따내겠다는 의지가 강하다.
대형 건설사 관계자는 "서울지역 내 가용 택지가 부족한 상황에서 도시정비 사업으로 활로를 개척할 수밖에 없고, 특히 강남권에선 재건축사업이 아니고선 사업물량을 확보할 방법이 없다"며 "다소 무리한 조건을 감수하면서라도 재건축 수주에 공을 들이는 이유"라고 말했다.
다른 대형 건설사 관계자는 "강남권 랜드마크 재건축단지를 수주하면 브랜드 가치를 더욱 높일 수 있고 또 다른 수주로 이어지기 때문에 포기할 수 없다"며 "해외건설 수주가 부진한 틈을 타 대형 건설사들이 당분간 강남 재건축 수주에 사활을 걸 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
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