상대적으로 안전한 투자처로 여겨지는 부동산 펀드도 시장 상황과 대출 구조 등에 따라 원금 전액을 잃을 수 있어 투자자들의 주의가 필요하다.
금융감독원은 10일 해외부동산 공모펀드에서 발생한 주요 분쟁 사례를 소개하고 상품 가입 전 확인해야 할 유의 사항을 안내했다.
투자자 A씨는 증권사 직원에게 "투자 대상이 부동산이라 원금 손실 걱정 없이 안전하다"는 설명을 듣고 펀드에 가입했지만 결국 원금 전액을 날렸다. 다만 판매 과정에서 증권사 직원이 단정적인 표현을 사용한 사실이 확인되면서 부당권유 금지 위반에 따른 증권사의 손해배상 책임이 일부 인정됐다.
해외부동산 펀드는 통상 현지 금융기관 대출을 끼고 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용돼, 선순위 대출 만기까지 상환이 이뤄지지 않으면 대출기관이 담보권 행사로 부동산을 강제 매각할 수 있다. 이 과정에서 투자 원금 손실이 발생한다.
아울러 현지 대출 약정에 따라 임대 수익이 투자자가 아닌 대주에게 우선 귀속되는 '캐시트랩'이 발동될 수 있다. 담보인정비율(LTV)을 초과하거나 공실률이 상승하면 투자자에 대한 배당금 지급이 중단될 수도 있는 구조다.
중도 환매 제한에 따른 위험도 크다. 부동산 펀드는 대부분 환매금지형 펀드로 설정돼 만기 전 투자금 회수가 제한된다.
금감원은 중도 환매 제한 설명을 제대로 듣지 못하고 가입해도 이는 불완전판매로 인정받기 어렵다고 지적했다. 중도 환매 제한은 부동산 펀드 구조상 본질적 특성이며 투자 설명서에 적혀있는 경우가 많기 때문이다.
또 펀드 만기가 도래했다고 곧바로 투자금을 돌려받을 수 있는 것도 아니다.
금감원은 "부동산 매각이나 청산 절차에 따라 회수 시점이 지연될 수 있다"며 "수익자총회에서 만기 연장에 반대해도 펀드 내 현금성 자산이 부족하면 투자금 회수가 늦어질 수 있다"고 설명했다.
아울러 해외부동산 공모펀드는 임차인의 계약 기간에 맞춰 펀드 만기를 정하지만, 시장 상황이 나빠지면 만기가 연장될 수 있다. 이 경우 임차인 퇴거 및 공실 위험이 커지면서 임대수익 감소와 자산가치 하락에 따른 원금 손실로 이어진다.
금감원은 투자자가 관련 서류에 자필 서명한 경우 추후 판매사의 설명 의무 위반을 이유로 배상 책임을 인정받기 어려울 수 있다며 "판매 직원의 설명이 불충분하다면 자필 서명 전에 반드시 추가 설명을 요청해야 한다"고 당부했다.
또 판매 직원의 권유에만 의존하지 말고 자신의 투자 가능 기간과 감당할 수 있는 손실 수준 등을 직접 따져본 뒤 가입 여부를 결정해야 한다고 강조했다.