정부가 다주택자의 '관행적 대출 연장'을 차단하기 위해 오는 17일부터 다주택자가 수도권·규제지역에 소유한 아파트의 대출 만기 연장을 불허한다. 시장에선 다주택자 보유 물량이 출회되며 시장을 안정시킬 것이란 기대감과 동시에 전월세 임대차 시장에 영향을 미칠 수 있다는 분석이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원에게 향후 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 들어봤다.
Q. 이번 다주택자 대출 연장 제한 조치 특징은?
종전까지는 다주택자를 규제할 때 보유하고 있는 주택에 대해서 그렇게 큰 구분이 없었습니다. 일단 다주택이라고 하면 보유하고 있는 주택을 팔아라 이런 식이었죠.
그런데 여기에 대해서는 그동안 여러 곳에서 지적이 되었던 것이 주택의 종류를 따져야 한다는 것입니다.
우리가 다주택자들이 많은 주택을 보유하고 있음으로써 시장에 문제를 야기한다고 할 때 주택이라고 하는 것은 가족 단위가 거주할 수 있는 우리 일반적인 사회 통념상의 집을 의미합니다.
그런데 실제 사회에 있는 여러 주택들은 그렇게 큰 주택이 아니라 처음부터 임대를 염두에 두고 건설하고 분양, 판매하고 보유하고 있는 집들이 적지 않습니다.
발표된 가계대출관리방안에서는 이러한 다주택자에 대한 대출 규제의 범위를 아파트로 한정해서 강화하는 내용을 보여주고 있습니다.
Q. 다주택자들, 집 얼마나 내놓을까?
개인 같은 경우에는 다주택자라고 하더라도 대부분 집을 두 채 또는 세 채 정도 가지신 분들이 많습니다. 그리고 이런 주택에는 세입자가 전세로 들어오는 경우가 많죠.
그렇다면 금융기관 입장에서는 세입자가 들어 있는 집에 대해서 추가적인 대출을 거의 해주지 않습니다. 아주 조금만 해주는 거죠.
그렇다면 이들 다주택자분들이 대출이 막혔을 때 발생하는 문제는 임대를 주고 있는 집에서 받은 대출이 아니라 이미 거주하고 있는 집에서 받은 대출일 가능성이 높습니다.
이런 경우에는 갖고 있는 매물을 시장에 내놓을 여지가 크다고 볼 수 있습니다.
하지만 이미 본인이 거주한 주택을 대출 없이 가지고 있고 그리고 그동안에 추가적인 자금 여력으로 전세 세입자를 낀 주택을 매입한 다주택자라고 하면 단순하게 대출 만기를 연장하지 않는다는 것만으로 본인 주택을 매도할 가능성은 높지 않다고 볼 수 있습니다.
Q. 다주택자 매물 출회, 시장 안정에 효과 있을까?
간과해서는 안 될 것은 실제 주택 시장에는 매매만 있는 것이 아니라 매매와 임대시장이 함께 맞물려 있다는 점입니다.
일각에서는 다주택자의 매물 하나가 시장에 나오고 이것을 무주택 실수요자가 매입을 하게 되면 임대 시장의 주택이 하나 감소하더라도 임대 수요 역시 줄어들기 때문에 전체 총량에는 문제가 없다는 식으로 정당화하고 있습니다.
하지만 이런 주장이 성립하기 위해서는 여러 가지 전제 조건이 필요합니다.
그러니까 전국에 있는 집이 모두 같은 것이어야 하고요. 지역 수요가 동일해야 합니다. 그리고 집의 종류도 차이가 없어야 합니다. 작은 집, 큰 집 모두 구별 없이 집으로 봐야 되는 거죠.
특히 문제가 되는 것은 임대 시장의 매물이 감소한다는 것인데요.
실제로 서울 같은 경우에는 매매가격 대비 전세가격의 비율이 50~60% 정도를 차지합니다. 지방보다 매우 낮죠.
이런 상황에서 만약에 전세금만을 가지신 분들이 시장의 전세 매물이 감소해서 어딘가 다른 지역으로 가거나 매매를 하셔야 한다면 이분들은 그 지역에 살기 어렵게 될 가능성이 있죠. 시장에 어느 정도 매물이 나오더라도 매수할 수 있는 경제적인 여력이 뒷받침되는 무주택자에게만 그 결과가 영향을 미치는 겁니다.
Q. 수요 억제 중심의 부동산 대책에 대한 평가는?
단순하게 대출을 해주지 않는다고 해서 이미 서울과 주요 지역의 근거지를 가지고 있고 직장이나 자녀들의 교육 여건이 모두 그곳에 있는 분들의 입장에서는 단순하게 대출이 나오지 않아서 집을 사지 않는다는 것이 아니라 집을 사지 못한다는 것이 됩니다.
그렇다면 이분들의 주택 수요는 대출 규제와 무관하게 꾸준하다고 봐도 무리가 없습니다.
Q. 보유세 강화 이후 시장 흐름 전망은?
과거와 달리 특정 지역에는 특정 수준 이상의 경제력을 갖춘 사람들만 모여 사는 결과가 된다는 것입니다. 과거에는 강남 같은 지역이라고 하더라도 거기 산다고 다 부자가 아니다라는 말들이 통용됐었습니다.
하지만 보유세 문제가 더 중점적으로 부각이 된다면 향후에는 다른 설명 없이도 내가 거주하는 지역이 어디다라는 것만으로 이 사람은 그 집에 살 수 있는 보유세를 감당하고도 일상적인 생활을 할 수 있을 만큼의 여력이 있는 사람이다라는 것을 보여주는 상황이 될 수 있습니다.
Q. 고유가 고환율 속 재건축 시장 향방은?
정비사업에 대한 정부의 입장은 공공주도의 정비사업이지만 용적률 상향 같은 인센티브를 제공한다는 것입니다.
민간정비사업지에서의 사업성을 필두로 해서 우량한 사업지와 그렇지 않은 사업지 간의 간격이 더 커질 가능성이 있고요.
그리고 민간 자체적으로 진행이 어려운 곳들을 중심으로 해서 공공주도식의 정비 방식을 도입할 가능성도 배제할 수 없습니다. 지금 현재 시점에서 시장 상황이 정비사업의 원활한 추진에는 그렇게 바람직하지 않다고 보는 것이 더 적절합니다.
일례로 얼마 전부터 이슈가 되고 있는 이란과 미국의 분쟁이 있죠.
이런 상황들이 지금 시점에서도 건설 공사비, 건설 자재비 등 이런 것들의 증가 요인으로 이미 가시화되고 있기 때문에 이러한 가격 변동들이 해당 분쟁이 종결되더라도 다시 이전처럼 내려갈 것인가를 생각해보면 그럴 가능성이 크게 보이지는 않습니다.
그 때문에 단순하게 정비사업을 추진하는 각 사업지들 중에서도 어느 정도 추가 분담금의 여력이 있고, 그리고 일반 분양분을 가지고 일정 수준의 수익을 기대할 수 있는 곳들을 중심으로
사업이 진행되기 때문에 아무리 서울에서 주요 지역이라고 하더라도 특화 설계 등을 도입해서 추가 분담금의 예상 금액이 너무 크다거나 이런 사업지들은 사업이 계획보다 좀 더 지연되거나 원활하게 추진되지 않을 가능성이 적지 않습니다.