정부가 다주택자에게 집을 팔 것을 주문하는 메시지를 내놓으면서 서울 부동산 매매 시장과 전·월세 시장에도 적잖은 영향을 줄 것으로 보인다. 매물이 나올 경우 단기적으로는 매매 가격이 안정세를 보일 거란 전망이 나오지만, 장기적으로는 전·월세 매물이 줄어 임대차 시장이 불안해질 거란 우려도 있다. 여기에 정부가 종합부동산세 인상을 시사하면서 부동산 시장은 혼돈에 휩싸였다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원으로부터 설 연휴 이후 펼쳐질 부동산 시장의 모습을 들어봤다.
Q. 새 학기 봄 이사철 앞두고 전·월세 시장 어떤 영향이 있을까요?
연휴 이후에 학군지 임차 수요로 이동하는 수요와 맞물릴 경우에는 전·월세의 추가적인 상승이 예상이 되고요. 특히 최근에 전세 물량의 감소, 월세 전환 물량의 증가로 인해서 전·월세 상승 폭은 더 커질 것으로 예상됩니다.
Q. 다주택자들이 집을 팔 경우 전·월세 시장엔 어떤 영향이 있을까요?
다주택자로 하여금 5월 9일 전까지 매도 계약을 하도록 유도를 하고 있어서 매물도 좀 나오고 있는데요.
이 경우 기존 세입자의 잔여 임차 만기 이후부터 시작해서 해당 지역에서는 새로운 기존 임차인들이 매수자에게 집을 내어주고 나가야 되기 때문에 다시 얘기하면 그 지역에서 전·월세 수요가 하나 더 추가적으로 증가하는 형태가 됩니다.
이것이 몰릴 경우에는 전·월세 가격을 추가적으로 상승시키는 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.
Q. 지금 다주택자는 집을 파는 게 유리할까요? 버티는 게 유리할까요?
5월 9일 이후 비교적 짧은 기간 내에 처분을 원래부터 염두에 두고 있었다라고 한다면 다주택자의 경우 시세 상승이 큰 경우일수록 중과 전과 후의 세금 차이가 워낙 큽니다.
5년 보유 10억 원 차익일 때 보편적인 경우를 기준으로 보더라도 중과할 때 더 내야 되는 세금이 약 2배 가까이 되는 상황이기 때문에 그 차이는 굉장히 크다고 할 수 있고요.
다만 애초부터 그 이상으로 장기 보유할 생각이었거나 아니면 상속 등 전반적인 내용들을 고려했을 때 자녀에게 증여를 원래 검토하던 상황이었다고 한다면 증여를 같은 범주에서 같이 따져보고 행동에 옮기시는 것이 바람직해 보입니다.
Q. 등록임대사업자에 양도세를 중과하면 집값 안정 효과가 있을까요?
5월 9일을 기준으로는 다주택에 대한 양도세 중과 유예의 종료, 즉 양도세 중과와 정확히 같은 메커니즘을 지니고 있습니다.
그래서 등록임대사업자로서 임대 기간이 종료하는 인원수를 보면 2026년에 의무 임대기간이 종료하는 서울의 아파트 등록임대사업자가 가진 주택수가 약 2만2,800채 정도로 예상이 되고 있고요.
2027년과 2028년에도 추가적으로 의무 임대기간이 순차로 종료되는 물량이 꽤 많은 상태입니다. 다 합치면 4만 가구 정도 되니까요.
이 물량이 일정한 처분 기한 내에 처분하도록 시행령이 개정될 경우에는 매물로 유도하는 효과는 분명히 있어 보이고요. 그런 의미에서는 집값 안정에도 어느 정도 도움이 될 수는 있겠습니다.
다만 우려스러운 점은 이러한 종전부터세제 혜택을 신뢰하고 주택의 등록임대 8년이라고 하는 긴 기간 동안 의무 임대를 했었던 등록임대 사업자들에게 주어지는 신뢰성의 타격이라고 하는 부분은 좀 걱정스러운 부분입니다.
Q. 이재명 정부의 보유세 인상 가능성에 대해서는 어떻게 보십니까?
인상될 것이라고 예상하고 있습니다.이미 다주택의 매물을 5월 9일 전까지 유도하기 위해서 계속 안 팔고 갖고 있을 경우 보유세도 추가적으로 인상할 수 있다는 예고를 한 바 있고요.
무엇보다 종부세의 경우에는 시행령을 통해서 종부세의 계산에 들어가는 공정시장가액 비율이라고 하는 것 이것이 종전에 최초 60%에서 95%까지 올랐다가 80% 그 다음에 다시 60%로까지 낮춰져 있는 상태이기 때문에 반대로 얘기하면 다시 대통령령 즉 시행령을 통해서 법 개정을 하지 않더라도 국무회의에서 시행령을 통해 다시 높이는 것이 언제든지 용이하게 가능하기 때문입니다.
Q. 설 연휴 이후 서울 집값 흐름은 어떻게 예상하고 계시나요?
전체적으로는 (서울 집값이) 여전히 상승하고 있는 중이고요.
다만 양도세 중과 회피로 나온 다주택 매물들이 실제 호가 부분이 지표에 반영이 되고 또한 실거래까지 이어지게 되면 4월 말이나 5월 초까지는 지금과 같은 상승 폭이 현재보다 더 많이 줄어들 수 있는 여지는 있습니다.
Q. 반복되는 대통령의 부동산 언급 어떻게 해석하나요?
우선 주택, 특히 아파트 시장에 큰 파문을 주고 있는 것은 분명해 보입니다.
집값을 안정시키겠다는 정부의 강력한 의지 표명이라고 볼 수도 있고 파장이 큰 만큼 다주택자들로 하여금 매물을 내놓게 하는 효과도 분명히 있는 것으로 보이는데 그런 점에서 보면 웬만한 부동산 대책 발표보다 대통령의 이런 메시지가 훨씬 더 큰 효력을 발휘하고 있다는 것은 분명한 것 같고요.
다만 우려스러운 점은 아무리 좋은 제도라고 하더라도 너무 급격하게 추진을 하다 보면 그 과정에서 발생하게 되는 여러 가지 부작용들이 있을 수 있다는 생각이 들고요.
비유해서 말씀드리자면 보통 나그네가 옷을 벗게 만드는 것은 바람이나 추위가 아니라 햇빛이 오히려 더 옷을 벗게 한다는 점도 같이 고려를 하면 좋을 것 같습니다.
영상취재: 양진성
영상편집: 노수경
CG: 배예지