굿모닝작전
"세금으로 집값 못 잡는다는 건 이미 입증된 겁니다" [우동집 인터뷰]
입력 2025-12-31 08:00
부동산 세제는 집값 흐름에 따라 반복적으로 손질돼 왔다. 특히 집값 상승기마다 보유세는 대표적인 조절 수단으로 거론돼 왔지만, 정책 효과와 부작용을 둘러싼 논쟁도 함께 이어져 왔다. 2026년을 앞두고 다시 세제 개편 논의가 고개를 드는 가운데, 보유세는 집값을 억제하는 유효한 수단이었는지, 또 앞으로의 세제는 어떤 방향으로 정비돼야 할지 점검해본다. 이번 주 우동집 인터뷰에서는 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원과 함께 보유세의 실제 효과와 2026년 부동산 세제 전망을 짚어봤다.
Q: 보유세, 집값을 억제하는 효과가 있다고 보시나요?
A: 보유세는 매년 반복적으로 발생하는 세금이기 때문에 보유세를 일정 수준 이상으로 높인다고 하더라도 이것이 집값 안정에 도움이 되는 측면은 굉장히 낮고요. 예를 한번 들어보면 서초구 반포에 있는 반포자이 아파트의 경우에 전용 84제곱미터를 기준으로 2024년, 2025년, 2026년도에 냈던 보유세를 계산을 해보니까요. 2024년도에 약 1천만원 정도를 냈었고요. 올해죠. 2025년도에는 많이 늘어나서 1.3배가 늘어나서 1,300만원 정도를 냈습니다. 내년에는 상승폭이 좀 더 커져서 약 1.4배 정도 될 것으로 예상이 되는데요. 그래서 내게 될 세금은 1,800만 원입니다. 2025년 한 해 동안 반포자이의 시세는 종전의 40억에서 50억, 1년 동안 약 10억까지 상승을 했기 때문에 결국 시세 상승폭보다 보유세를 아무리 높인다고 하더라도 시세 상승폭이 더 크고 그런 기대가 있는 한은 보유세를 높이는 것이 집값을 안정시키는데 큰 효과가 없다고 봐야 됩니다. 보유세의 특성상 급격하게 세부담이 늘어나는 것을 방지하기 위해서 전년도에 냈던 세금의 최대 1.5배, 150%까지로 한도가 정해져 있습니다. 그 이상 늘어나지 않는 구조로 되어 있기 때문에 이 점이 중요하게 작용을 합니다. 세부담 상한 자체가 그 어떤 자산을 보유하는 데 따른 부담을 급격하게 늘어나는 것을 방지하기 위해서 있는 구조이고요. 다른 세목에서는 이런 항목들은 발견되지는 않습니다.
Q: 집값 안정 목적의 세제 개편, 지금 서둘러야 할까요?
A: 특히 부동산과 관련된 세제에 있어서는 서둘러서 개편하는 것을 오히려 피해야 하지 않겠는가 하는 생각이 듭니다. 종전에 이런 부동산 집값을 잡기 위한 정책적인 목적으로 세제를 사용했을 때 그 효과가 물론 있을 수는 있지만 그렇게 크지 않았다는 것이 거의 입증이 된 상태이고요. 부작용들이 더 많이 나타나고 있었던 측면을 고려하면 개편 자체에 좀 신중할 필요가 있다고 생각이 되는데 보유세를 포함해서 더 많은 세금을 내야 되는 것은 맞습니다. 시세는 급격하게 올라가는데 공시가격은 완만하게 오르다 보니까 시간이 지날수록 시세 대비해서 괴리가 생기는 문제가 있었던 거고요. 그 괴리라고 하는 건 지금도 여전히 존재하는 상황입니다. 공시가격을 시세에 맞게끔 점점 높여가는 것들은 계속 해나가야 되는데 이 제도 자체가 실패했던 건 집값을 잡기 위한 목적으로 쓰였기 때문이고 그 효과는 적으면서도요. 그러면서 이것이 시세 상승기, 그 다음에 공시가격을 높이는 과정하고 세율 인상이나 이런 것들하고 다 한꺼번에 맞물리게 되면서 강력한 납세자들의 조세 저항을 일으켰었던 거고 그러다 보니까 다시 원복할 수밖에 없었던 거거든요. 방향성 자체는 맞았는데 속도가 너무 빨랐다고 얘기할 수 있습니다.
Q: 집값을 잡기 위한 세제 개편, 어떤 방향이 필요하다고 보십니까?
A: 개편을 하더라도 납세자들이 받아들일 수 있을 만큼의 수준으로 사회적인 컨센서스를 갖추고 조금 시간이 걸리더라도 그거보다 훨씬 더 긴 기간 동안 꾸준하게 그 차이를 메워서 즉 공시가격을 높이고 보유세를 조금 더 내게 하는 방식을 통해서 개편해 나가야 되고요. 기본적으로는 보유세를 법령의 구조적으로 보면 모든 내용들을 다 법률에 담을 수는 없기 때문에 대통령령의 시행령을 통해서 세부사항들을 정할 수밖에 없습니다. 이 공정시장가액 비율을 대통령령으로 정할 수 있게끔 해놨거든요. 그러다 보니까 시기에 따라서 어떤 정치적인 이슈하고 맞물리게 되면 이 공정시장가액 비율을 마치 고무줄같이 60%에서 80%로 올렸다가 80%에서 다시 60%로 낮추는 현상들이 반복될 수밖에 없습니다. 따라서 이런 부분들은 다른 부분은 모르더라도 보유세와 관련된 이 부분만큼은 적정한 선이라고 하는 것들을 시행령보다는 법률로서만 개정할 수 있도록 하는 것도 하나의 방편이라고 생각이 됩니다. 그 몇 퍼센트로 할 거냐에 대한 부분들은 사회적인 공의로서 찾아가야 될 부분인 것 같습니다.
Q: 보유세 말고 내년 어떤 부동산 세제 개편을 눈여겨 봐야 할까요?
A: 다주택에 대한 여러 가지 규제들 흔히 얘기하는 양도세 중과를 포함해서 종합부동산세의 중과라든지 아니면 취득세의 중과까지 다주택자로서 진입하는 것을 막게 하는 정책들을 폈거든요. 결과적으로는 이것이 꽤 오랜 기간이 지나면서 어떤 결과를 낳았냐면 다주택자를 규제하는 반사 이익으로 1주택자에 대한 쏠림 현상이 일어났고 그 과정에서 의도치 않게 서울 수도권 지역의 고가 주택으로 수요가 쏠리게 되면서 비싼 집이 점점 시세가 더 비싸지는 문제가 발생을 했거든요. 다주택은 일반적으로 민간에서의 주택 공급을 만들어내는 수요로서 작용한다는 점을 분명히 공유를 할 필요가 있고요. 그런 측면에서는 현재의 쏠림, 1주택에 대한 과도한 쏠림 현상 그리고 서울, 서울시도권 지역과 지방하고의 불균형 같은 것들을 해소하자면 지금 현재 있는 것보다 좀 더 많은 규모의 지방의 다주택자에 대한 혜택을 세제상의 인센티브를 더 많이 주는 것도 충분히 고려할 필요는 있어 보입니다.
Q: 다주택 세금 규제가 오히려 쏠림을 키웠다는 지적도 있습니다. 어떤 해법이 있을까요?
A: 일부 농어촌 지역에 해당하는 것들 그리고 기존에 1주택이 있었던 사람이 취득을 하는 경우로 한정을 한다든지 이렇게 됐거든요. 2주택, 3주택인 경우에는 그 인센티브를 받을 수 없는 건데 실제로 지방에 있는 집들을 사서 임대를 놓을 만큼의 여력이 있는 사람들이라면 보편적으로 무주택이거나 1주택인 경우보다는 이미 2주택이나 3주택인 경우들이 더 많을 겁니다. 그렇다 보니까 효과가 반감할 수밖에 없었던 거고요. 심지어는 무주택인 사람이 사는 경우에는 혜택을 못 받는 구조로 되어 있습니다. 향후에 이 사람이 예를 들어서 서울, 수도권 지역에 거주한다면 그 지역에 있는 집을 추가적으로 구입한 예정이라고 하더라도 지방에 있는 것을 먼저 구입해서 그 구입한 지방에 있는 주택은 주택수에서 제외를 해준다든지 아니면 종합부동산세를 매기지 않는다든지 하는 인센티브를 추가적으로 고려할 필요가 있어 보입니다.
Q: 보유세, 집값을 억제하는 효과가 있다고 보시나요?
A: 보유세는 매년 반복적으로 발생하는 세금이기 때문에 보유세를 일정 수준 이상으로 높인다고 하더라도 이것이 집값 안정에 도움이 되는 측면은 굉장히 낮고요. 예를 한번 들어보면 서초구 반포에 있는 반포자이 아파트의 경우에 전용 84제곱미터를 기준으로 2024년, 2025년, 2026년도에 냈던 보유세를 계산을 해보니까요. 2024년도에 약 1천만원 정도를 냈었고요. 올해죠. 2025년도에는 많이 늘어나서 1.3배가 늘어나서 1,300만원 정도를 냈습니다. 내년에는 상승폭이 좀 더 커져서 약 1.4배 정도 될 것으로 예상이 되는데요. 그래서 내게 될 세금은 1,800만 원입니다. 2025년 한 해 동안 반포자이의 시세는 종전의 40억에서 50억, 1년 동안 약 10억까지 상승을 했기 때문에 결국 시세 상승폭보다 보유세를 아무리 높인다고 하더라도 시세 상승폭이 더 크고 그런 기대가 있는 한은 보유세를 높이는 것이 집값을 안정시키는데 큰 효과가 없다고 봐야 됩니다. 보유세의 특성상 급격하게 세부담이 늘어나는 것을 방지하기 위해서 전년도에 냈던 세금의 최대 1.5배, 150%까지로 한도가 정해져 있습니다. 그 이상 늘어나지 않는 구조로 되어 있기 때문에 이 점이 중요하게 작용을 합니다. 세부담 상한 자체가 그 어떤 자산을 보유하는 데 따른 부담을 급격하게 늘어나는 것을 방지하기 위해서 있는 구조이고요. 다른 세목에서는 이런 항목들은 발견되지는 않습니다.
Q: 집값 안정 목적의 세제 개편, 지금 서둘러야 할까요?
A: 특히 부동산과 관련된 세제에 있어서는 서둘러서 개편하는 것을 오히려 피해야 하지 않겠는가 하는 생각이 듭니다. 종전에 이런 부동산 집값을 잡기 위한 정책적인 목적으로 세제를 사용했을 때 그 효과가 물론 있을 수는 있지만 그렇게 크지 않았다는 것이 거의 입증이 된 상태이고요. 부작용들이 더 많이 나타나고 있었던 측면을 고려하면 개편 자체에 좀 신중할 필요가 있다고 생각이 되는데 보유세를 포함해서 더 많은 세금을 내야 되는 것은 맞습니다. 시세는 급격하게 올라가는데 공시가격은 완만하게 오르다 보니까 시간이 지날수록 시세 대비해서 괴리가 생기는 문제가 있었던 거고요. 그 괴리라고 하는 건 지금도 여전히 존재하는 상황입니다. 공시가격을 시세에 맞게끔 점점 높여가는 것들은 계속 해나가야 되는데 이 제도 자체가 실패했던 건 집값을 잡기 위한 목적으로 쓰였기 때문이고 그 효과는 적으면서도요. 그러면서 이것이 시세 상승기, 그 다음에 공시가격을 높이는 과정하고 세율 인상이나 이런 것들하고 다 한꺼번에 맞물리게 되면서 강력한 납세자들의 조세 저항을 일으켰었던 거고 그러다 보니까 다시 원복할 수밖에 없었던 거거든요. 방향성 자체는 맞았는데 속도가 너무 빨랐다고 얘기할 수 있습니다.
Q: 집값을 잡기 위한 세제 개편, 어떤 방향이 필요하다고 보십니까?
A: 개편을 하더라도 납세자들이 받아들일 수 있을 만큼의 수준으로 사회적인 컨센서스를 갖추고 조금 시간이 걸리더라도 그거보다 훨씬 더 긴 기간 동안 꾸준하게 그 차이를 메워서 즉 공시가격을 높이고 보유세를 조금 더 내게 하는 방식을 통해서 개편해 나가야 되고요. 기본적으로는 보유세를 법령의 구조적으로 보면 모든 내용들을 다 법률에 담을 수는 없기 때문에 대통령령의 시행령을 통해서 세부사항들을 정할 수밖에 없습니다. 이 공정시장가액 비율을 대통령령으로 정할 수 있게끔 해놨거든요. 그러다 보니까 시기에 따라서 어떤 정치적인 이슈하고 맞물리게 되면 이 공정시장가액 비율을 마치 고무줄같이 60%에서 80%로 올렸다가 80%에서 다시 60%로 낮추는 현상들이 반복될 수밖에 없습니다. 따라서 이런 부분들은 다른 부분은 모르더라도 보유세와 관련된 이 부분만큼은 적정한 선이라고 하는 것들을 시행령보다는 법률로서만 개정할 수 있도록 하는 것도 하나의 방편이라고 생각이 됩니다. 그 몇 퍼센트로 할 거냐에 대한 부분들은 사회적인 공의로서 찾아가야 될 부분인 것 같습니다.
Q: 보유세 말고 내년 어떤 부동산 세제 개편을 눈여겨 봐야 할까요?
A: 다주택에 대한 여러 가지 규제들 흔히 얘기하는 양도세 중과를 포함해서 종합부동산세의 중과라든지 아니면 취득세의 중과까지 다주택자로서 진입하는 것을 막게 하는 정책들을 폈거든요. 결과적으로는 이것이 꽤 오랜 기간이 지나면서 어떤 결과를 낳았냐면 다주택자를 규제하는 반사 이익으로 1주택자에 대한 쏠림 현상이 일어났고 그 과정에서 의도치 않게 서울 수도권 지역의 고가 주택으로 수요가 쏠리게 되면서 비싼 집이 점점 시세가 더 비싸지는 문제가 발생을 했거든요. 다주택은 일반적으로 민간에서의 주택 공급을 만들어내는 수요로서 작용한다는 점을 분명히 공유를 할 필요가 있고요. 그런 측면에서는 현재의 쏠림, 1주택에 대한 과도한 쏠림 현상 그리고 서울, 서울시도권 지역과 지방하고의 불균형 같은 것들을 해소하자면 지금 현재 있는 것보다 좀 더 많은 규모의 지방의 다주택자에 대한 혜택을 세제상의 인센티브를 더 많이 주는 것도 충분히 고려할 필요는 있어 보입니다.
Q: 다주택 세금 규제가 오히려 쏠림을 키웠다는 지적도 있습니다. 어떤 해법이 있을까요?
A: 일부 농어촌 지역에 해당하는 것들 그리고 기존에 1주택이 있었던 사람이 취득을 하는 경우로 한정을 한다든지 이렇게 됐거든요. 2주택, 3주택인 경우에는 그 인센티브를 받을 수 없는 건데 실제로 지방에 있는 집들을 사서 임대를 놓을 만큼의 여력이 있는 사람들이라면 보편적으로 무주택이거나 1주택인 경우보다는 이미 2주택이나 3주택인 경우들이 더 많을 겁니다. 그렇다 보니까 효과가 반감할 수밖에 없었던 거고요. 심지어는 무주택인 사람이 사는 경우에는 혜택을 못 받는 구조로 되어 있습니다. 향후에 이 사람이 예를 들어서 서울, 수도권 지역에 거주한다면 그 지역에 있는 집을 추가적으로 구입한 예정이라고 하더라도 지방에 있는 것을 먼저 구입해서 그 구입한 지방에 있는 주택은 주택수에서 제외를 해준다든지 아니면 종합부동산세를 매기지 않는다든지 하는 인센티브를 추가적으로 고려할 필요가 있어 보입니다.