수익형 부동산 시장의 침체로 인해 분양계약을 해제하고 분양대금 반환을 청구하는 소송이 급증하고 있다. 입주 지연, 중요사항 미고지, 중대한 설계변경 등 시행사의 귀책사유가 인정되는 경우 수분양자는 분양대금을 돌려받을 수 있다. 하지만, 현실적으로 시행사의 변제자력이 없는 경우가 많아, 신탁사를 상대로도 분양대금의 반환을 구할 필요성이 있다.
그런데, 분양형 토지신탁·관리신탁의 경우 분양계약 등에 ‘신탁사는 분양대금 반환 등의 채무를 신탁사의 고유재산이 아니라 신탁재산 범위 내에서만 부담한다’는 책임한정특약이 포함되는 경우가 대부분이다(또한 대부분의 책임한정특약은 신탁계약이 해제·종료될 경우 위탁자 또는 수익자가 분양계약상의 권리·의무를 면책적으로 인수한다는 조항을 함께 규정하고 있다).
신탁사가 계약 당사자임에도 신탁재산의 한도내에서만 책임을 질 경우, 수분양자들은 분양대금 반환 판결을 받아도 실제 회수가 불가능한 상황이 발생할 수 있다. 이러한 이유로, 수분양자들은 책임한정특약의 효력을 다투고, 특히 신탁법 제114조(유한책임신탁) 등을 근거로 특약의 무효를 주장해 왔다.
이와 관련해 대법원은 올해 선고한 두 건의 판결을 통해서, 책임한정특약을 유효한 것으로 보고, 유한책임신탁 제도가 도입되었더라도 책임한정특약의 효력을 부정할 수 없다고 판시했다. 아울러 책임한정특약에 신탁계약 해제·종료 시 위탁자·수익자가 면책적으로 계약을 인수한다는 내용이 포함되어 있을 경우 이에 대한 판단을 해야 한다고 판시하였다.
다만, 책임한정특약의 유효성이 인정되더라도 신탁사가 모든 책임에서 벗어나는 것은 아니다. 책임한정특약에도 불구하고 신탁이 해제·종료되기 전이라면 신탁재산 범위 내에서의 책임은 존재하기 때문이다.
또한, 대다수의 분양계약에는 약관규제에 관한 법률이 적용되므로, 신탁사가 책임한정특약에 대해서 약관의 규제에 관한 법률에 따른 명시·설명의무를 이행하지 않은 경우 책임한정특약은 무효가 될 수 있다. 실제로 약관의 규제에 관한 법률을 적용하여 책임한정특약의 효력을 부정한 여러 하급심 판결이 있다.
이처럼 분양대금 반환과 관련된 분쟁에는 계약법리, 신탁법, 약관의 규제에 관한 법률 등이 복합적으로 얽혀 있으므로, 관련 분야의 전문성을 갖춘 전문가의 정밀한 분석과 조력을 통한 입체적인 대응이 필수적이다.
배지호 변호사는 서울중앙지방법원 판사로 재직했고, 현재 법률사무소 한평 대표변호사로 재직중이다.
사법시험에 합격하고 사법연수원을 수료한 이후, 10년간 판사로 재직하면서, 서울중앙지방법원 건설 전담재판부, 서울중앙지방법원 언론 전담재판부, 서울중앙지방법원 환경 전담재판부, 수원지방법원 성남지원 등에서 근무하였다.
판사로 재직할 당시 서울중앙지방법원 건설전담재판부의 판사 등이 주축이 되어 구성한 서울중앙지방법원 건설소송실무연구회 소속 회원으로 활동했으며, 건설 관련 분쟁, 부동산 개발사업(시행사업)과 관련된 다양한 법적 쟁점, 부동산 신탁, PF(프로젝트 파이낸싱), 시행사업권 이전, 시행사업과 관련된 채권자들의 법적 지위, 시행사업과 관련된 특수한 보전처분 등 관한 여러 편의 전문 문헌을 저술했다.
<자문=배지호 전 서울중앙지방법원 판사 / 법률사무소 한평 대표변호사>