"서울 무주택자라면, 한강벨트 대신 강북 뉴타운 신축을 보세요" [우동집 인터뷰]

올해 부동산 시장은 그 어느 때보다 혼란스럽습니다. 정권 교체와 함께 토지거래허가제 부활, 대출 규제 강화가 이어지며 시장은 요동쳤고, 강남·마성(마포·성동) 등 주요 지역 집값은 가파르게 치솟고 있습니다. 추석을 기점으로 하반기 장세가 갈림길에 서 있는 가운데 이주현 월천재테크 대표는 지금 시장의 중심은 투기 수요가 아니라 살 수 있는 능력이 되는 무주택 실수요자라며, 강북 뉴타운과 신축 아파트가 눈여겨봐야 할 전략지라고 조언합니다.

Q. 서울 집값이 다시 가파르게 오르고 있습니다. 지금 집을 살 수 있는 여건이 되는 무주택자라면 어떤 전략을 취하면 좋을까요?

지금 주요 지역은 정말 많이 올랐잖아요. 1년 사이에 잠실은 10억 넘게 올랐는데요. 그럼 이렇게 상승으로 가고 있는 압력들을 어떻게 멈추게 할 것이냐가 문제인데 멈추지 못하면 분위기는 다시 가속이 되는 거죠. 부동산 시장이 3년을 쉬어갔기 때문에 그러니까 정말 집 사기 좋았던 시기 3년이 지나갔기 때문에 지금은 결정을 화끈하게 하셔야죠.



내가 이제 올라탈 것인가 아니면 나는 뭔가의 정부의 정책이 있을 때까지 그런 청약이라든가 이런 걸 기다릴 LH에서 공급하는 그걸 기다릴 것인지 아니면 지금이라도 사야 될지를 결정을 화끈하게 하셔야 되는데 지금은 사시면 당장 수익보다는 조금 5년 뒤 10년 뒤에 올라갈 곳 좀 장기 보유할 것을 목적을 두시고 결국은 오르락내리락 하지만 우상향을 하기 때문입니다.

Q. 강남 3구와 마·성(마포·성동)처럼 이미 크게 오른 지역은 접근하기 어렵습니다. 주택 수요자들이 눈여겨봐야 할 서울 지역은 어디일까요?

올 상반기였다면 무조건 좋은 거 똘똘한 데 상급지 한강 벨트를 추천을 했겠지만요. 강남 3구 마성(마포구, 성동구) 너무 많이 올랐어요.

상반기에 똘똘한 채만 팔렸다면 이제는 똘한채도 팔리는 시기. 그래서 상반기에 보지 않았던 예를 들면 강동구 상일동이라는 지역이 있는데요. 재건축이 다 성공을 했기 때문에 거기는 새 아파트가 몰려 있습니다.

이제 실수요자분들이 6억 대출을 갖고 집을 살 수 있는 것들이 지금 현재 시점에서는 20억 전후, 15억 전후, 10억 대 이게 딱 지금 수요자들이 찾는 집들이에요. 최근에는 이제 강북의 장위, 이문, 휘경 뉴타운 청량리 이쪽도 눈여겨 보시라고 말씀드립니다. 재정비로 신축이 정말 많이 들어오니까 말씀드렸던 건데 그러면 다음에 그렇게 신축이 돼서 가격이 좀 많이 오를 것들이 또 이제 궁금해지는 거잖아요. 노량진도 이제 이주 지금 하고 있고 관리 처분 받은 곳들도 있고 좀 사이즈가 크고 거기 또 9호선 급행이 지나가요. 위로는 여의도, 아래는 신길 뉴타운 이렇게 가격이 받쳐주기 좋은 곳에 낀 곳이 굉장히 좋거든요. 그럼 가격을 매기기가 좋잖아요. 또 한 곳은 방배동입니다. 방배동은 이제 주택 재건축하고 이제 섞여져 있는데요. 노후화가 되다 보니까 방배동이 예전만큼 못했었는데 예전의 위상을 같이 찾을 수 있는 기회가 이제 오는 거죠.

Q. 기존 주택을 팔고 상급지로 옮기려는 갈아타기 수요자들은 내 집이 조금 오르는 동안 사고 싶은 집은 몇 배 더 올라버려 고민이 깊습니다. 강남권 업

그레이드가 쉽지 않은 지금, 갈아타기 수요자들은 어떤 선택을 해야 할까요?

갈아타기를 하시는 분들이 가장 속상해요. 갈아타기를 하시는 분들은 기본적으로 주택이 있는 분들이잖아요.주택 시장을 잘 알고 계세요. 이제 마포라든가 성동구에 계시는 분들은 대출을 다 갚아놓은 상황이 아니라면 집을 매도를 해도 강남구로 업그레이드가 안 돼요. 이게 갈아타기 문제가 뭐냐면 내 거 1억 오르면 내가 사고 싶은 지역이 3억에서 5억이 올라버려요.



이분들은 이제 결정을 하셔야 돼요. 비과세 보고 가시는 것이 맞는데 아직 개발 호재가 남아 있거나 그렇다면 조금 더 보시는 것이 맞지만 팔릴 때 팔고 갈아타시되 이제 완전 상급지로 업그레이드는 안 되겠지만 ‘옆그레이드’ 하셔야겠죠. 단기간에 약발이 있지만 오래 가진 못합니다. 저희 15억 대출 초과 대출 하나도 안 해줄 때도 조금만 주춤했다가 결국은 많이 올랐잖아요. 다 알고 있기 때문에 토지 허가제는 단기간의 효과는 있지만 장기적으로는 결국은 공급이 부족하면 올랐어요. 규제는 빨리 할수록 좋거든요. 규제가 추석 지나고 밀리고 조금씩 밀린다면 그 사이에 만약에 과열이 된다면 사실 추석 때 명절 지내시느냐고 거래를 안 하시면 다행이고 거래를 많이 하시게 돼서 또 시장이 뜨거워진다면 규제할 지역이 확대되고 더 많아지겠죠.



Q. 하반기와 내년 집값 흐름을 두고 전망이 엇갈리고 있습니다. 불확실성이 커지는 상황에서 실수요자와 투자자 모두 주목해야 할 시장의 방향은 무엇일까요?

풍요의 시대 끝났습니다. 이제 청약을 정말 골라골라 하는 시대도 끝났고 그러니까 재정비가 넘쳐나는 시대도 끝났고 전세를 싸게 구할 수 있는 시기도 이제 끝나가니 올 2025년 하반기, 내년 하반기에는 빨리빨리 좀 알아보셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다. 지금은 누가 말해도 투자 시장이 아니잖아요.지금은 갭투자를 하더라도 그게 투자자라고 할 수가 없어요. 내가 사는 지역에 똘한채(똘똘한 한채) 지역이 아니면 불안하기 때문에 똘한채 지역에 사두고 싶으신 거예요.

Q. 이재명 정부 출범 이후 대출 규제와 공급 대책이 잇따라 발표됐지만, 현 정부의 부동산 기조를 두고 시장의 평가는 엇갈립니다. 어떻게 평가하시나요?

이재명 정부는 단호한 의지를 보여주는 그런 핵심적인 게 있고요. 문재인 정부와 닮았다라는 이야기를 진짜 많이 하시는 것 같은데 문재인 정부 때 정책들을 8.2 대책 때부터 쭉 정책을 하셨던 (공무원) 분들이에요. 그분들도 노하우가 생기셨단 말이에요. 그래서 정책을 보면 정책이 굉장히 좀 촘촘하게 잘 만들어지고 있는 것 같아요.



(6.27 대출 규제는) 너무 강했기에 좀 효과가 있었어요. 9.7 대책 이제 공급 대책이 나오고 나서 대책은 화려했으나 국민들한테 공급에 대한 시그널 확신을 주지 못해서 숫자만 보여준, 신뢰성이 깨지면서 다시 시장이 사자 분위기로 돌아서면서 급박하고요. 이제 마포구, 성동구 집값 지표가 너무 뜨겁기 때문에 지금 규제가 초읽기에 있습니다.

(이번 공급대책은) 지난 정부에서 발표했었던 공급안에 약간 리바이벌(부활) 같은 느낌을 줬던 것이 가장 큰 문제였던 것 같고요. 심리를 돌리려면 아주 강력한 메시지 예전에 MB(이명박) 정부때 강남권에 반값 아파트 공급하겠습니다. 이런 정도의 약간 충격 임팩트가 있어야 이제 수요자분들께서 다시 청약 수요로 좀 대기를 한다든가 대기 수요도 구매하고 싶으신 분들의 수요를 잠재울 수 있거든요. 그런 것들이 좀 필요한 것 같습니다.