이재명 정부의 첫 주택공급 대책이 나왔습니다.
공공이 주도해 오는 2030년까지 수도권에만 135만 가구의 주택을 착공하고, 규제지역과 유주택자의 대출 한도는 더욱 줄어듭니다.
공급난 해소와 시장 안정이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을지, 취재기자와 자세히 알아봅니다.
건설사회부 방서후 기자 나와 있습니다.
방 기자. 사실 공급 대책이라고 해서 대규모 신도시 같은 게 나올 줄 알았는데, 예상을 깼습니다. 한국토지주택공사(LH)가 시행사로 참여한다고요?
우선 기존 신도시 조성 위주의 부동산 대책이 뚜렷한 성과를 내지 못한 이유는 두 가지입니다.
공급 목표를 인허가로 삼으면서 실제 착공 실적과 괴리가 있었고, 그렇게 된 데에는 LH가 민간에 택지를 팔아 주택을 공급하도록 하는 기존 방식이 영향을 미쳤습니다.
민간이 땅을 사서 인허가를 받아 놓고도 공사비 상승 등을 이유로 착공을 미루는 물량이 적지 않았기 때문입니다.
따라서 이번 대책의 핵심은 추가로 신도시 몇 만 가구, 이렇게 허무맹랑한 목표를 내세우기 보다는 있는 땅이라도 잘 활용하자, 그런 의미에서 공급 목표를 인허가에서 착공으로 전환하고, 그 실행력을 담보하기 위해 LH에게 시행까지 맡긴 겁니다.
이런 식으로 LH 직접 시행 물량을 늘리고 다른 공공택지 물량도 확보해서 5년 간 37만2천가구, 그러니까 기존에 계획된 착공 물량보다 12만가구 이상을 더 지을 수 있다는 게 정부 계산인데요.
취지는 좋지만 부채 공룡 LH가 막대한 초기 자금이 필요한 시행사 노릇을 제대로 할 수 있을 지에 대해선 물음표가 던져집니다. 신재근 기자가 짚어 봤습니다.
그런데 사실 LH가 집중적으로 공급하는 곳은 서울 밖 수도권이잖아요.
수요자들이 원하는 서울에서는 어떤 식으로 공급됩니까?
보통 택지라고 하면 넓은 땅을 의미하게 때문에 서울에서는 LH까지 나서서 공급할 만한 부지가 없는 것은 사실입니다.
따라서 서울에서는 노후 임대주택을 재건축하거나 노는 땅을 찾아서 주택을 공급하겠다는 계획입니다. 또한 정비사업 기간을 단축시키고 용적률 상향 등의 인센티브를 줘서 민간에서도 충분한 주택이 공급될 수 있도록 하고요.
문제는 사업지가 명시돼 당장 확보 가능한 물량이 4천 가구에 불과하다는 점입니다.
그 마저도 당장 오늘 착공한다고 해봤자 2년에서 3년은 기다려야 하는데, 아직 결정되지도 않은 부지의 물량은 또 얼마나 기다려야 하는지 우려된다는 지적이 나옵니다.
실제로 지난 정부에서 나온 공급 대책들을 분석한 결과 인허가와 착공 물량 간의 괴리도 있었지만, 실제 입주까지 이어지는 물량은 더 적었습니다.
문재인 정부 때는 연간 54만가구 인허가에 52만가구 착공, 그러나 입주는 38만9천가구에 그쳤고요.
윤석열 정부는 연간 54만가구 공급을 약속했지만 인허가부터 46만가구로 주춤하더니 착공과 입주 모두 30만 가구 대에 불과했습니다.
결국 정부가 인허가에서 착공으로 공급 목표를 바꿔도 실제 입주까지는 시간이 발생할 수밖에 없고, 주 52시간 근무에 최근에는 안전관리 비용까지 증가하며 공사 기간은 더욱 늘어날 것이라는 분석입니다.
결국 공급난을 해소하는 데는 한계가 있고, 특히 서울의 경우 입주 대란이 불가피하다는 건데.
그런 서울에 또 대출 규제를 가했습니다. 시장엔 어떤 영향이 예상되나요?
정확히는 강남3구와 용산구로 대표되는 규제지역 LTV 한도를 40%로 줄였고요.
그밖에 1주택자 전세대출한도를 2억원으로 묶고, 국토부 장관도 서울시장처럼 동일 시·도 내에서 토지거래허가구역을 지정할 수 있도록 제도를 개선할 방침입니다.
전문가들은 이것을 두고 사실상 한강벨트를 겨냥한 규제라고 해석했습니다.
사실 규제지역에 속하는 곳들은 이미 집값이 높기 때문에 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 6.27 대책만으로도 규제 효과가 있었거든요. 게다가 그 지역들 모두 이미 갭투자가 금지된 토허구역이기도 합니다.
그렇다면 결국 화살은 앞으로 폭등할 가능성이 있으면서 아직은 규제지역이 아닌 곳들로 향하겠죠.
실제로 이상경 국토부 제1차관은 이번 대출 규제로 평균 주택가격이 15억원 이상인 주택들에 대해서는 실질적인 효과가 없을 것이라면서 "만약 주택시장이 불안정해져서 한강벨트로 규제지역을 확대한다든지 할 때 LTV규제 효과가 나타날 것"이라는 입장을 밝히기도 했습니다.
이 때문에 마포구와 성동구 등 한강벨트에 속한 15억 이하 주택을 중심으로 규제지역과 토지거래허가구역 지정 이전 매수세가 몰리는 풍선효과가 나타날 수 있고요.
결국 실입주 물량이 제대로 확보되지 않는다면 서울 집값 불안을 야기한 '똘똘한 한 채' 선호 현상은 더욱 심화될 것이라는 지적입니다.
잘 들었습니다.