월세 20만원 올렸다가 세금 300만원 더 낸 사연 [와우아카데미]

"세금은 단순히 세율만 보고 결정하면 안 됩니다"

주택을 임대하고 있는 사람이라면 5월 종합소득세 신고 시즌이 긴장될 수밖에 없다. 특히 집을 여러 채 보유하고 월세나 전세 소득이 있는 경우라면 세금 부담이 수백만원까지 차이 날 수 있다.

한국경제TV 와우아카데미에서 '절세의 기술' 강의를 진행 중인 지병근 세무사(세무법인 가감 대표세무사)는 "임대 유형, 보유 주택 수, 신고 방법에 따라 세금뿐 아니라 건강보험료도 크게 달라진다"고 강조한다.

▲ "월세 20만원 올렸는데 세금은 300만원 더 나왔어요"



근로소득자 A씨는 매달 160만원씩 월세 수입을 올리고 있었다. 연간 1920만원으로 분리 과세가 가능한 금액이다. 연간 임대소득이 2천만원 이하라면 분리 과세와 종합 과세를 선택할 수 있기 때문이다. 분리과세를 선택한 B씨가 내야 할 세금은 다음과 같다.



그런데 B씨는 최근 주변 시세에 맞춰 월세를 180만원으로 인상했다. 연간 임대소득이 2160만원으로 늘어나면서 자동으로 종합 과세 대상이 됐다. 이제 B씨는 근로소득(세율 35%)과 임대소득을 합산해 세금이 매겨지게 됐고, 그 결과는 이렇다.

결과적으로 임대수익은 연 240만원 늘었지만, 세금은 314만원(420만-106만)이나 더 내게 됐다. 임대료 조금 올리려다 손해만 본 셈이 된 것이다.



▲ 주택 임대 소득, 세금 부과 대상은



지병근 세무사는 임대 유형(월세·반전세·전세)과 주택 보유 수에 따라 종합소득세 대상 여부가 달라진다고 설명한다. 각각의 상황에 따라 세금에 대응하는 전략도 달라져야 한다는 얘기다.

먼저 월세 임대의 경우 △집이 2채 이상이면 신고 대상이다. △1채만 보유했더라도 공시가격이 12억 원을 넘는 고가주택이라면 신고해야 한다.

다음으로 전세 임대는 △3채 이상 보유 시 과세 대상이 된다. △이때 소형 주택(전용면적 40㎡ 이하·공시가격 2억 이하)은 주택 수에서 제외된다.

예를 들어, 다가구 주택 1채가 공시가격 10억 원이면 신고할 필요가 없지만, 13억 원이면 과세 대상이다. 부부가 각각 1채씩 보유해 월세를 받는 경우도 2채로 간주돼 신고 대상이다.

▲ 분리 과세 vs 종합 과세…"세금만 보지 마세요"



연간 임대 수익이 2천만원 이하라면 분리 과세와 종합 과세 중 선택이 가능하다. 분리 과세는 세율이 14%로 고정된다. 2천만원을 초과한다면 종합 과세가 자동 적용된다. 근로소득 같은 다른 소득과 합산해 세율이 적용된다.

은퇴한 주부인 B씨는 연간 임대 수익이 1800만원이다. 남편 C씨만 직장 생활을 하고 있다. B씨가 분리 과세(세율 14%) 혹은 종합 과세(세율 6%)를 선택한다면 세금은 아래와 같이 산출된다.



문제는 분리 과세를 선택하게 되면 A씨의 소득이 100만원을 초과하게 돼 배우자의 공제 대상에서 제외된다는 점이다. 이렇게 되면 남편 B씨가 근로소득 연말정산을 할 때 A씨를 기본 공제 대상에 올릴 수 없게 된다.

건강보험료도 추가적으로 부담해야 한다. A씨의 신용카드 사용 금액도 공제 대상에서 제외된다. 세금 40만원 정도를 아끼려다 더 큰 부담을 얻게 된 셈이다. 가정 내 근로상황과 소득금액에 따라 맞춤형 세금신고가 필요한 이유다.

▲ 지병근 세무사 "세율·공제·건보료 등 종합적 검토해야"

한국경제TV는 오는 6월, 지병근 세무사의 강의 시리즈
특히 동일한 부동산을 취득·보유·처분하는 전 과정에서 세금이 어떻게 달라지는지를 구체적인 사례를 통해 비교한다. 실제로 수천만 원에 이르는 절세 효과를 실현할 수 있는 방법도 제시한다.

지병근 세무사는 "주택 임대 소득에 대한 절세는 단순히 세율 비교만으로 판단할 수 있는 문제가 아니"라며 "기본공제 적용 여부, 건강보험료 부담, 그리고 신고 방식에 따른 효과 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 한다"고 강조했다. 그는 "임대 과정에서 발생한 경비를 철저히 입증하고, 사업자 등록 및 공동 명의 활용 등 다양한 절세 수단을 적극 활용하면 종합소득세 부담을 효과적으로 줄일 수 있다"고 조언했다.

#지병근 세무사는 △現 세무법인 가감 대표세무사 △現 한국세무사고시회 세제지원센터장 △前 한국세무사회 세무연구원 교수 △前강남대학교 경제세무학과 겸임교수 △저서