"1기 신도시 공공기여 과다...분양 총수입이 성패" [2025 부동산시장 대전망]

1기 신도시 선도지구가 베일을 벗으며 정비사업에 시동이 걸린 가운데, 재건축이 정부 계획대로 수순을 밟기 위해선 공공기여 등 주민 부담을 덜어줘야 한다는 주장이 나왔다.

29일 한국경제TV가 주최한 '2025 부동산시장 대전망' 강연회에서 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "큰 틀에서 1기 신도시 정비사업이 정상적으로 진행돼야 한다고 생각한다"며 "이제 막 시작된 만큼 속도감 있게 추진돼야 한다"고 말했다.

국토교통부는 지난 28일 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 내에서 가장 먼저 재건축에 들어갈 선도지구 13개 구역, 3만6천가구를 선정했다. 발표 직후 일부 단지들은 시세가 1~2억가량 즉시 뛰며 시장의 기대감도 높은 모습이다.

통상 재건축에서 가장 중요한 요소는 '사업성'이다. 이를 확보하기 위해서는 용적률, 대지지분, 그리고 세대 구성을 봐야한다는 설명이다.

김 소장은 "현재 용적률은 낮을수록, 미래 용적률은 높을수록 좋다. 대지지분의 경우 12평(33평형 가구의 평균 대지지분)을 기준으로 더 클수록 사업성을 보장할 수 있다"며 "여기에 중대형 평형 위주로 구성된 단지가 소형 평형 위주로 구성된 곳에 비해 재건축 성공률이 높다"고 분석했다.

입지와 분담금의 중요성도 강조했다. 김 소장은 "입지가 좋으면 분양가가 그만큼 높기 때문에 일반분양 가구 수가 적더라도 분양 총수입이 충분하다"며 "분담금은 입주민들의 현금 여력과 직결되는 문제"라고 부연했다.

결국 '공공기여'가 1기 신도시 재건축 성패를 가를 핵심 요인이라는 평가다.

재건축 이후 용적률이 아무리 높아도 기부채납이 많으면 사업성이 떨어지고, 현재 대지지분이 20평에 달한다고 해도 땅을 많이 내놓으면 이후 더 좁은 집에 들어가야 할 수도 있기 때문이다. 일반분양 물량이 줄어들며 원주민 분담금이 늘어날 가능성도 배제할 수 없다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "정부는 통합 재건축을 통해 공익 시설과 녹지, 복합시설을 함께 만들려고 하지만, 이는 결국 집주인들의 땅을 받아 활용하는 것"이라며 "공공기여는 공공이 주민들의 재산에 숟가락을 얹는 것이나 마찬가지"라고 강조했다.

그러면서 "도시계획상 기반시설을 확보해야 하는 등 어쩔 수 없는 부분이 있는 것도 이해한다"며 "다만, '혜택'이라는 얘기가 나올 정도의 정부 지원책이 절실하다"고 했다.