“조금만 참고 기다려 달라”고 권유를 받았던 해외부동산 투자가 잇달아 대형 손실이 발생하고 있습니다. 한국의 해외부동산 투자 상징이기도 하죠. 뉴욕 맨해튼에 마지막 남았던 JP모간 지점을 철수하면서 미 상업용 부동산 가격이 빠르게 떨어지고 있다고 합니다. 이미 국내 증권사와 고객 간의 민원도 많이 발생하고 있다는데 그래서 오늘은 이 문제를 긴급으로 알아보는 시간 마련했습니다. 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원 나와 계십니다.
Q. 일단 뉴욕 금융시장의 특이사항부터 짚어보면 좋겠는데요. 역시 엔비디아 실적을 기다리는 장세이지 않습니까?
- 美 증시, 22일 엔비디아 실적을 기다리는 장세
- 다우, 4만선 돌파 따른 ‘기술적 조정’으로 하락
- 나스닥, 엔비디아 실적 기대로 상승 지속
- AI와 반도체 종목 상승…테슬라, M7에서 공식 제외
- 이란 헬기 추락 사태…라이시 대통령 사망 확인
- ‘시아파 맹주’ 이란 정국 혼란, 중동 정세 불안?
- 하지만 국제유가는 안정…대외관계 변화 없을 듯
- 비트코인, 4월 11일 이후 40일 만에 7만선 돌파
Q. 오늘의 가장 큰 뉴스는 국제금융의 메카라 하는 뉴욕 맨해튼 월스트리트에 정작 금융사가 없다는 소식인데요. 사실입니까?
- 뉴욕 맨해튼 월스트리트, 국제금융 제1메카
- 1890년대부터 금융사 본사 ‘집중 유입’
- 제1 경제대국인 美 뒷받침한 가장 큰 원동력
- 월가의 시련, 9.11 테러 사태를 계기로 ‘흔들’
- 2009년 리먼 사태와 2020년 코로나 사태 가세
- 월가 최장기 집권자이자 상징인 JP모간도 철수
- 英 런던도 브렉시트 이후 금융사 실종
- 맨해튼 23번지 월스트리트 공실률 25 육박
- 실리콘밸리 등 다른 주요 도시 공실률 더 높아
Q. 월스트리트의 공실률이 25에 근접한다는 것은 충격적인데요. 전체적으로 미국 상업용 부동산 시장 상황이 어떤지 정리해 주시지요.
- 뱅코프, 키코프, 코메리카 순으로 실적 발표
- 연준, 3월 13일 은행 긴급지원 프로그램 종료
- 마이클 바 등 연준 인사 발언…금리 인하 불투명
- 부동산 분절화, 상업용 부동산 ‘종말론’ 거론
- 빅테크 기업, 구조조정 차원에서 사무실 이전
- PF 금융사, 대손충당 보유 부동산 헐값 매각
- 상업용 부동산 소유자, 최후 자구책으로 매각
Q. 부동산 시장이 아무리 어렵더라도 마지막까지 희망의 끈을 놓지 않는 사람들이 상업용 부동산 소유자인데요. 이들도 속속 손을 들고 있지 않습니까?
- 상업용 부동산 소유자, 삼중고로 임계상황
- ‘monthly cost-benefit vicious cycle’ 진입
- 신그레샴의 법칙…"홈리스가 임차인 몰아낸다"
- 시카고 공포도 확산…상업용 부동산 ‘범죄의 온상’
- 상업용 부동산 종말론 감안, 3가지로 변신
- 무늬만 상업용 부동산, 임대료 세일로 자구책
- 상업용 부동산 허물고 사회공공시설로 용도 변경
- 상업용 부동산 개조해 주거용 부동산으로 변신
Q. 상업용 부동산 소유자가 본격적으로 최후 자구책을 강구함에 따라 이들에게 대출했던 은행들의 사정도 어렵기는 마찬가지겠죠?
- FT “美 6대 대형은행 연체금, 대손충당금 상회”
- 6대 은행 연체금 93억 달러, 1년 전 대비 3배 급증
- 은행권 전체로는 243억 달러, 1년 전 대비 2배 상승
- 美 6대 은행, 해외 상업용 부동산 우선적 매각 대응
- 최대 피해 대상, 韓 증권사의 해외 부동산 투자 손실
- CRE 관련 금융상품 수익률, 좀처럼 회복하지 못해
- 韓 증권사 등급 ‘하향’…리스케줄링보다 조기 매각
Q. 더 우려되는 것은 해외부동산 투자 손실이 지금부터 시작이라고 하는데요. 왜 이런 시각이 대두되는지 말씀해 주시지요.
- 세계 상업용 부동산 투자, 韓 금융사가 불 붙여
- 2018년 전후, 韓 금융사 해외부동산 투자 열 올려
- 韓 금융사 간 경쟁, 상업용 부동산 가격 끌어올려
- 상업용 부동산에서 손쉬운 오피스텔에 집중 투자
- 美 상업용 부동산 투자 만기, 올해부터 집중 상환
- 2026년까지 2조 달러…올해만 9290억 달러 만기
- loss cut 시장 경쟁, 상업 부동산 가격 간 악순환
- 오피스텔에 많이 투자한 증권사, 집중 타격 예상
Q. 한국 금융사의 해외부동산 투자 손실은 2년 전 연준이 금리를 인상하면서부터 발생하기 시작했는데요. 국내 금융사가 대응하는 방식도 문제이지 않았습니까?
- 韓 금융사의 해외 부동산 투자, 이미 2년 전부터 손실
- 브라질, 홍콩, 프랑스, 미국 투자분 손실 발생
- 중후순위로 투자 원금 손실↑…평균 50 넘어
- 대손충당 적립으로 주가 하락, 주식투자자에 전가
- 올해부터 만기 집중 앞두고 "조금만 기다려달라"
- 해외 부동산 투자자들 "뭔 소리요?"…민원 발생 급증
- 안이한 대응, 만기가 집중되면서 손실 범위 확대
- 정책당국도 문제, 야당이 직접 나서서 이 문제 처리
Q. 우리나라도 예외는 아닌데요. 갈수록 부동산 PF 문제가 개선되기보다는 더 악화됨에 따라 4월 위기설이 좀처럼 해소되지 않고 있지 않습니까?
- 레고랜드 사태 계기…부동산 PF 위기, 2년 전 다가와
- 부도 도미노, 중견건설사 법정관리 신청 봇물
- 대형 건설사도 어렵게 마련한 택지 등을 처분
- PF 위기설, 좀처럼 해소도 개선도 되지 않아
- 4월부터 부동산 대출 만기 집중 도래
- 3∼4번 만기 연장, 디레버리지 불가피한 상황
- 공적자금 투입, 실효성과 도덕적 해이 논란
- 한은 총재와 금통위, 물가만 생각하는 것 ‘금물’
지금까지 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원이었습니다.