부천 중동신도시는 1기 신도시 가운데 용적률이 가장 높아 재건축이 사실상 불가능한 지역으로 꼽힙니다.
여러 단지를 묶어서 통으로 개발해야 그나마 사업성이 나오는데, 이 마저도 쉽지 않아보이는 게 문제입니다.
전효성 기자가 현장을 다녀왔습니다.
부천 중동 '포도마을' 단지.
지은 지 30년이 다 된 탓에 주거 환경이 열악한 상황입니다.
[부천 지역 거주민: 집이 노후되다보니까 (물이) 새는 경우도 있고, 계속 수리하느니 재건축이 되는 게 좋죠.]
[부천 지역 거주민: 사람으로 말하면 혈관이 막혀있어요. 배관이 막혀있어서 (단지) 전체적으로 문제가 많아요.]
중동신도시에서 20년 이상 된 아파트 비중은 83.7%로 1기 신도시 중에서도 노후도가 유독 높습니다.
재건축에 대한 시민들의 열망이 크지만 실제 사업 추진하기는 쉽지 않습니다.
땅 위에 건물이 얼마나 빽빽히 놓여있는지를 뜻하는 '용적률' 때문입니다(대지면적÷연면적×100).
[중동신도시는 1기 신도시 사이에서도 용적률이 가장 높은 곳으로 알려져 있습니다. 기존의 높은 용적률이 얼마나 더 높아질 수 있을지가 재건축 추진의 핵심 변수가 될 전망입니다.]
소형평수 단지가 많아 평균 대지지분이 낮은 점도 부담입니다(전체 대지면적÷세대 수).
대지지분이 15평 이상이어야 사업성이 좋다고 평가받는데, 중동신도시는 10평을 밑도는 단지도 상당수이기 때문입니다.
높은 용적률과 낮은 대지지분이라는 이중고에 놓인 상황, 기댈 수 있는 건 '통합 재건축' 방식입니다.
정부는 1기 신도시 특별법에서 "여러 단지를 하나로 묶어 재건축할 경우 용적률 추가, 종 상향 등 인센티브를 주겠다"고 밝혔습니다.
통합 재건축에 따른 인센티브로 300% 이상 용적률이 적용된다면 충분한 사업성을 기대할 수 있을 거란 구상입니다.
[원희룡 / 국토교통부 장관: 서로 통합해서 (의견을) 잘 모으면, 더 많은 사람들에게 혜택이 가는 것일수록 국가에서는 더 지원해줄 수 있는 명분이 있는 것이거든요.]
다만, 통합 재건축이 추진되더라도 한계는 명확합니다.
부천은 면적은 좁지만 인구 수는 80만명에 달해 전국 최고 수준의 인구밀도를 보이는 곳입니다(1만 5,080명/㎢).
녹지 비율도 10.7%로 2기신도시는 물론, 1기신도시중에서도 고밀 개발이 이뤄진 곳입니다.
이같은 상황에서 용적률을 더 높여 개발에 나선다면 '닭장 아파트', '난개발' 논란을 피하긴 사실상 어렵습니다.
[이한준 / 한국토지주택공사 사장: 1기 신도시를 단순히 재건축해서 집만 짓는 것으로 생각한다면 실패할 확률이 굉장히 크죠. 입주민 입장에서는 자기 분담금을 낮추기 위해서 공급 호수를 늘릴 수밖에 없는 구조로 가잖아요. 그렇다면 교통, 광역교통은 더욱 혼잡하게 될 거다…]
어느덧 30살에 접어든 1기 신도시 부천 중동.
사업성과 난개발 사이의 중간 지점을 찾아 베드타운의 오명을 벗을 수 있을 지 주목됩니다.
한국경제TV 전효성입니다.