실리콘밸리은행 사태발 은행 위기로 인해 국제금융시장이 살얼음판을 걷고 있는 가운데 미국 지방은행의 대출이 집중된 상업용 부동산과 슈퍼프라임 모기지가 2차 위기를 불러일으키지 않겠느냐는 우려가 고개를 들고 있습니다. 그래서 오늘은 이 문제를 알아보는 시간 마련했습니다. 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원 나와 계십니다.
Q. 오늘 미 증시 흐름을 보면, 이번 은행 위기의 주범인 SVB가 퍼스트 시티즌스에 인수된다는 소식에도 불구하고 강하게 반등하지 못하고 있죠?
- 은행위기 주범 SVB, 퍼스트 시티즌스에 인수
- 세컨더리 M&A 시장, 파산은행 값싸게 인수
- 지방은행 뱅크런 예금, 대형은행 MMF으로 이동
- 1차 지방은행 위기, 일단은 진정국면 진입
- 월가, 2차 지방은행 위기 발생 여부 ‘관심사’
- 상업용 부동산 대출 부실, 2차 지방은행 뇌관?
- 주거용 부동산 부실, 슈퍼프라임 모기지 사태?
- 美 증시, 1차 위기 넘었지만 강한 반등 無
Q. SVB, CS, 도이치방크로 이어진 은행 위기가 이번엔 美 상업용 부동산 시장으로 전염되는 것이 아닌가 하는 우려가 나오고 있지 않습니까?
- 도이치방크의 상업용 부동산 대출 규모 ‘약 46조원’
- 이 중에서 50%는 美 상업용 부동산에 집중 대출
- 美 상업용 부동산 대출 규모 7200조원 상회
- 작년 3월, 연준의 금리인상 이후 공실률 급증
- 코로나와 고금리 등으로 세입자 구하지 못해
- 공실률, 샌프란시스코의 경우 19%까지 치솟아
- 상업용 부동산값 25% 급락, 갈수록 낙폭 확대
Q. 상업용 부동산뿐만 아니라 주거용 부동산 가격도 떨어지고 있는 분위긴데요. 상황이 이렇다보니.. 미국의 경우 집값 붕괴론까지 등장하고 있죠?
- 세계 집값, 올해 들어 동시다발적으로 ‘하락 국면’
- 세계 모든 지역 집값, 금융위기 때와 달리 하락
- 미국·캐나다 등 집값 고거품국일수록 하락폭 확대
- 美 집값, 작년 5월부터 하락세로 전환 후 낙폭 확대
- 댈러스 연준, 올해 집값 20% 폭락 가능성 제기
- 작년 11월 FOMC 의사록, 금융건전성 훼손 우려
- 2008년 당시와 달리 고급주택일수록 가격 하락폭 확대
Q. 다들 아시겠습니다만, 올해 들어 세계 부동산 가격이 …상업용이든 주거용이든 모두 떨어지는 것은 각국의 금리인상이 가장 큰 요인이지 않습니까?
- 3월 FOMC, 첫 금리인상…저금리 동맹 붕괴
- 각국 중앙은행, 물가 잡기 위해 급진적 금리인상
- 80개국 금리인상…60개국 ‘빅스텝’ 금리인상
- 후폭풍, 부동산담보금리는 기준금리보다 더 많이 상승
- 세계 부동산담보대출금리, 작년 초 대비 평균 3배↑
- 美 30년 모기지금리, 연초 3%에서 최근 6.7%대
- 韓, 은행 이기주의 겹쳐 상승 속도와 수준 최고
Q. 세계 부동산 가격이 동시다발적으로 하락하는 데에는 최근… 부쩍 많이 들리고 있는 인구절벽 경고도 한몫하고 있지 않습니까?
- 올해, ‘인구급증’과 ‘인구절벽’ 동시에 우려
- UN 발표 “올해 세계인구 80억명 돌파 가능성”
- 2080년, 세계 인구 무려 108억명에 이를 전망
- 세계 경제 주도국들, ‘인구절벽’ 현실로 닥쳐
- 머스크 회장 “日, 인구절벽으로 사라질 것”
- 韓, 지난해 절대인구 통계 작성 이후 첫 감소
- 中, 2년 전부터 쟁점화됐던 인구절벽 현실화
- 인구 통계학적 이론…선진국 부동산 가격 ‘하락’
Q. 세계 부동산 가격이 동시다발적으로 하락하면서 시카고 공포와 더불어 지방은행 위기가 더 확산되지 않겠습니까?
- 美, 집세 못 내면 거리로 나가 ‘homeless’
- 美, 빈집 늘어나면서 시카고 공포 우려 확산
- 자동차 등 제조업 쇠락…시카고 빈집 확산
- 오랫동안 빈집 방치, 범죄 소굴로 공포 도시
- 상업용 부동산 대출, 지방은행에 70% 집중
- 상업용 부동산 가격하락→지방은행 위기 지속
- 고급주택 하락→슈퍼프라임 모기지 대출 부실
Q. 방금 슈퍼프라임 모기지 부실 우려된다고 언급하셨는데요. 슈퍼프라임 모기지란 무엇을 말하는 것입니까?
- 美 모기지 시장, 신용등급에 따라 3단계 분류
- 서브프라임, 페니맥과 프레디믹의 보호대상
- 프라임 모기지, 중상위층 대상으로 주택대출
- 슈퍼프라임 모기지, 초부유층 대상 주택대출
- 지방은행, 상업용 부동산과 슈퍼모기지 대출
- 점보 모기지, 고가 주택구입용 자금조달 대출
- 고금리와 초부유세 도입로 고급주택 가격하락
- 2008년 서브프라임 사태→2023년 슈퍼프라임 사태?
Q. 상업용 부동산과 슈퍼프라임 모기지 사태가 발생하지 않아야겠습니다만 최근처럼 세계 부동산 가격이 빠르게 하락할 경우 세계경기는 더 빠르게 침체되지 않겠습니까?
- 금리인상, 부동산 하락에 따라 역자산효과 우려
- 그린스펀, 미국의 경우 역자산효과 ‘-0.09’ 추정
- 韓, 아파트값 하락에 따른 역자산효과 ‘-0.23’
- 부동산 하락 역자산효과, 세계경기 침체요인 가세
- 루비니 교수 경고 “SF 복합 대형위기 닥칠 것”
- WB 경고 “세계경제, ‘잃어버린 10년’ 닥칠 수 있어”
- 다음 달 IMF 총회, 뉴노멀 금융시스템 안정안 논의
지금까지 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원 이었습니다. 고맙습니다.