둔촌주공 재건축 아파트인 '올림픽파크포레온' 청약경쟁률이 저조한 데 '세가지 이유가 있다'는 주장이 나왔습니다.
박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 한국경제TV 유튜브 채널 '권영훈의 집중탐구'에 출연해 "둔촌주공 분양은 한마디로 기대의 절반 수준"이라고 밝혔습니다.
그러면서 박 교수는 '분양시장 위축', '소형 실거주 면적', '중도금 대출 규제' 등 세가지 이유로 청약수요자들을 불러 모으기에 한계가 있었다고 평가했습니다.
박 교수는 '향후 시장 전망과 투자전략'에 대해 "2024년까지 L자형 횡보를, 2025년에 상승반전이 예상된다"며 "바닥에서 지지하고 있을 때가 매수시기인 만큼 내년 하반기 남들 보다 먼저 움직여야 한다"고 강조했습니다.
최근 정부의 '재건축 안전진단 규제 완화' 관련 "문재인 정부에서 구조안전성 비율을 20%에서 50%로 크게 올렸는데 이번에 윤석열 정부에서 다시 30%로 내린 것"이라며 "종전 20%로 원위치했어야 정상이었고 시장 회복을 기대했을 것"이라고 설명했습니다.
아래는 주요 질답 일부만 발췌한 것이며 전체 내용은 유튜브 [권영훈의 집중탐구] 영상에서 확인할 수 있습니다.
<질문>
둔촌주공 청약결과(1순위 평균 경쟁률 4.7대 1)가 나왔습니다. 어떻게 평가하시나요?
<답변>
한마디로 말씀드리면 기대의 절반 수준입니다. 당초 이게 만약에 호황기였다면 한 20대1 정도 물론 경쟁률만 따져서 단순 비교하는 것이 어려운 게 아까 말씀하셨던 단군 이래 최대 물량이다 보니까 이 분양분 자체가 4,786가구이에요. 다른 데 대부분이 몇백 가구 안 나오는 곳이 많기 때문에 총 청약자 수가 몇 명이냐를 가지고 따지는 게 보다 좀 비교가 되겠다. 그래서 이게 호황기였다면 한 10만 명 정도 청약을 하면 20대1 정도로 예상을 했습니다. 근데 최근 분위기와 맞물려서 제가 예상한 것은 대략 한 4만 명 정도 하지 않겠나. 그러면 6대1, 7대1 정도를 예상했었습니다. 그런데 현실은 뚜껑을 열고 보니까 그것의 또 절반 그래서 한 4.7대1 정도. 이렇게 나왔다는 거죠. 이거는 이제 평형으로 보면 초소형이 지나치게 좀 많고 이게 생애최초자나 신혼부부나 거주할 때 면적이 너무 작아서 여기에 좀 한계가 있어요. 관심도에서. 그리고 이제 무엇보다 또 중요한 게 최근의 심리예요. 최근 들어서 계속 하락한다는 아니면 주변 시세가 또 떨어진다 이런 우려, 보도들이 많이 나오면서 분양자로 하여금 좀 위축하게 만든 결과다. 세 번째로는 어떻게 보면, 저는 계속 폐지를 주장하고 있는데 분양가가 12억 원을 초과할 경우 중도금 대출 금지예요. (중략)
<질문>
집값 회복 시점과 그에 따른 투자 전략을 세운다면?
<답변>
이제 상승 반전이라는 포인트를 회복으로 보면 결국 2024년도에 바로 상승 반전은 어렵다고 보고요. 2025년은 돼야 그런 상황이 나타나지 않겠나 예상해 볼 수가 있겠습니다. (중략)
사실은 바닥에서 지지하고 있을 때가 매수시기입니다. 남들보다 한 발짝 빨라야 하잖아요. 그러면 정확하게 매수 시기는 내년 하반기일 수 있다는 것도 꼭 염두에 둬야 되겠다. 그런데 대부분의 사람들은 10명 중에 1명 정도는 그렇게 하는 사람이 있는데 9명은 여전히 못 삽니다. 공포에 못 사죠. 그래서 남들보다 한 발짝 빨라야 한다. 사실 지금부터 매수 시기는 관심 단지 그 다음에 본인의 자금상환능력을 철저히 준비하면서, 대출금리도 올라가고 하니까 그에 맞춰 내가 상환능력이 있느냐 그리고 대출은 우선 정책자금대출 이런 것부터 저금리가 나오니까 3%, 4%짜리가 있으니까 보금자리론 이런 것, 이번에 특례로 만든 대출 같은 것, 5억 원 이내에서 4%로 해준다 이런 정책 자금들을 먼저 활용해서 준비를 하고 매수 시기는 바닥일 때가 좀 더 적합합니다. (중략)