재건축 등 정비사업으로 공급되는 아파트 분양가에 조합 이주비와 자재비 인상분 등이 반영되는 방식으로 분양가 상한제가 개편된다.
또 분양가 상한제 적용 외 지역에서 시행되던 고분양가 심사제도 분양가 산정에 필요한 시세 기준을 바꿔 주택 공급이 적기에 이뤄지도록 한다.
21일 국토교통부가 발표한 '분양가 제도 운영 합리화 방안'은 분양가 상한제(분상제)와 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도 산정방식을 개편해 분양가격을 현실화하는 것이 골자다.
분양가 상한제는 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한해 집값 안정을 꾀했던 목적과 달리 정비사업 조합 등이 분양을 미루는 구실로 작용해 왔다.
공사비 증액을 둘러싸고 조합과 시공단이 갈등 중인 둔촌주공 재건축 사업 역시 분양가 상한제 적용을 피하기 위해 일반분양을 미루다 공사 중단이라는 사상 초유의 사태를 맞았다. 여기에 원자잿값 급등으로 원가 부담이 높아진 건설사들도 예정된 분양 일정을 연기했다.
둔촌주공 등 대형 사업지 분양이 밀리며 올해 상반기 서울 아파트 분양 물량은 전년 동기 대비 40% 감소했다. 이에 국토부는 각종 비용을 분양가에 전가시켜 주택 공급을 촉진하고 250만 가구 공급 계획도 차질 없이 추진해나갈 방침이다.
먼저 분상제의 경우 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 합산해 산정하는 기존 방식을 유지하되 가산비와 기본형 건축비에 반영되는 항목을 늘린다.
특히 재건축 등 정비사업에서 필수적으로 발생하지만 분양가 산정시 포함되지 않았던 명도 소송비와 이주를 위한 금융비, 총회 운영비 등을 가산비에 포함한다.
건축비는 자재비 상승분 등을 적기에 반영하고자 매년 3월과 9월 나오는 고시 외에도 레미콘과 철근 가격 상승률 합이 15% 이상인 경우 정기고시 석 달 내라도 반영해 고시하고, 고시 가격 산정에 반영되는 품목도 사용 빈도가 높고 비중이 큰 창호유리와 강화합판 마루 등으로 교체한다.
분상제와 함께 주택 공급을 위축시키는 규제로 꼽히던 고분양가 심사제도 대폭 개편한다.
고분양가 심사제는 HUG가 분양가 상한제 적용 지역 외에서 공급되는 단지를 대상으로 분양가가 일정 기준보다 높으면 보증을 거절하는 방식으로 고분양가를 통제하는 제도다.
기존 분양된 인근 사업장 시세 등을 기준으로 삼았던 방식에서 급등한 자재비를 반영할 수 있도록 고분양가 심사에 자재비 가산제도를 도입한다.
또 시세 비교를 위한 인근 사업장도 준공 20년 이내 단지에서 준공 10년 이내 단지로 바꿔 심사가격 상한이 합리적으로 산정되도록 개선한다.
국토부는 이 같은 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행하고자 공동주택 분양가 규칙 개정을 위한 규제 심사에 즉시 착수한다.
HUG 시행세칙 개정으로도 즉시 바꿀 수 있는 고분양가 심사제 역시 이달 중 개정을 마치고 바뀐 시행세칙 시행 이후 입주자 모집 공고를 내는 사업장 전체에 적용한다.
정부 시뮬레이션에 따르면 철근과 레미콘 가격이 도합 15% 오른 상황에서 이주비 등 금융비용을 가산비에 반영할 경우 정비사업지 분양가가 1.5%에서 4% 상승하는 효과가 있다.
원희룡 국토부 장관은 "주택 공급이 투입되는 필수 비용이 분양가에 적정하게 반영돼 분양 관련 절차를 신속 투명하게 진행시킬 것"이라며 "향후 250만호 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 수용해 주택 공급 촉진과 품질 개선을 도모하겠다"고 말했다.