여야 대선후보인 더불어민주당 이재명 후보와 국민의힘 윤석열 후보가 신도시를 포함해 재건축·재개발 용적률을 500%로 상향하겠다는 공약을 내놓으면서 시장에서 찬반양론이 거세다.
재건축이 어려운 신도시 등지의 정비사업이 활성화될 것이라는 기대가 있는 반면 실현 가능성이 떨어지는 데다 도시계획 측면에서 부작용을 우려하는 목소리도 크다.
여야 유력 대선 후보들이 일제히 대선 공약으로 '정비사업 용적률 500%' 도입을 꺼내 든 것은 전적으로 수도권 1기 신도시와 서울 등 수도권 재건축 추진 단지들의 표심을 겨냥한 것이다.
분당·일산·평촌·산본·중동 등 수도권 1기 신도시는 지난해 9월 분당 시범단지를 시작으로 오는 2026년까지 29만여가구의 아파트가 차례로 '입주 30년'을 맞아 재건축 연한이 도래한다.
1기 신도시는 현재 용적률이 약 170∼220%로 높아 그간 재건축이 힘들다고 보고 일부 단지들이 리모델링을 추진해왔다. 현재 3종 일반주거지의 재건축 허용 용적률이 250∼300% 이내여서 재건축을 통한 일반분양 수익이 적다 보니 수익성이 떨어지는 것이다.
그러나 대선 국면을 맞아 지난해 10월 분당 시범·서현 등 21개 아파트 단지 주민이 '분당재건축연합'을 출범시키며 재건축 추진에 불씨를 지폈다.
이에 부응하듯 여야 대선 후보들이 앞다퉈 '용적률 500%' 허용을 공약으로 들고나왔다. 현행 최대 300%인 용적률을 500%까지 올려주면 재건축 등 정비사업에 물꼬가 트일 것이라는 게 여야의 예상이다.
이를 위해서는 신도시를 위한 별도의 특별법을 제정하던지 현재 일반주거지역에서 3종까지 허용된 국토계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역에 4종을 신설하는 등의 법 제·개정이 필요하다. 도시계획법의 근간이 달라지는 것이다.
대선 후보들의 용적률 500% 공약은 1기 신도시에 국한되지 않는다. 용도지역이 변경되면 서울 강남권은 물론 전국적으로 4종 일반주거지 지정이 가능해 용적률 500%까지 정비사업을 할 수 있다.
전문가들은 일단 용적률이 500%까지 늘어나면 신도시를 중심으로 재건축 수요가 나올 수 있다고 본다.
건설업계의 한 관계자는 "신도시 정비사업의 가장 큰 걸림돌은 현재 용적률이 높아 재건축이 어렵다는 점이었는데 용적률을 500%까지 허용해준다면 사업 추진이 본격화될 수 있다"며 "리모델링보다 재건축 선호도가 높아서 이 제도가 실제로 시행되면 기존 리모델링 추진 단지들도 재건축으로 돌아설 가능성이 크다"고 내다봤다.
그러나 도시관리의 근간인 용도지역까지 흔들며 용적률을 높이는 부분에 대해선 우려의 목소리가 크다.
과거 서울 도곡동 타워팰리스를 필두로 한 도심 주상복합아파트들이 600∼1천%에 육박하는 용적률을 적용받아 지은 적이 있지만 도로가 인접한 상업지역이고, 동간 거리가 넓은 1∼2동짜리 초고층으로 지어져 주거 간섭이 상대적으로 적다.
그러나 상업지역이 아닌 일반주거지역 내에서 500%의 용적률을 적용하면 동간 거리가 좁아져 답답하고 일조권, 사생활 침해 등의 부작용이 우려된다는 게 전문가들의 지적이다.
용적률이 늘어나 가구수가 2배가량 증가하면 교통, 상하수도, 학교, 병원 등 기반시설 부족 문제도 필연적으로 뒤따를 수밖에 없다.
재건축 사업 부진에 대한 원인 진단이 잘못됐다는 의견도 나온다. 일단 강남권 아파트는 임대아파트 건설에 부정적인 의견이 많다.
이 때문에 차기 정부에서 '용적률 500%' 제도가 도입되더라도 제한적으로 이뤄질 것이라는 관측이 많다.
(사진=연합뉴스)