[프롤로그 리포트]
# 의혹 1 - 화천대유, 개발 이익 급증
대장동 개발의 핵심인 화천대유, '주식회사 화천대유자산관리'의 지난해 영업이익은 1,479억원입니다.
2015년 설립돼 2018년까지 적자폭을 키워갔지만 이듬해부터는 흑자전환에 성공했습니다.
대장동 개발이 성과를 거두며 매출과 이익은 급증했고, 지난해 영업이익률은 21%에 달했습니다(매출 6,970억, 영업이익 1,479억).
최근 분양한 단지를 포함한다면 화천대유가 거둔 분양 수익만 4천억원(5개 구역)을 웃돌 것으로 추산됩니다.
# 의혹 2 - 천문학적 배당…사업구조 어땠길래
이번 개발 특혜 논란을 야기한 건 바로 배당금입니다.
대장동 개발을 위한 특수목적법인 '성남의뜰' 지분 7%를 가진 화천대유(1%)와 SK증권을 통한 특정금전신탁(천하동인 1~7호)이 거둬들인 배당금은 4천억원에 달합니다.
이에 반해 개발 주체인 성남도시개발공사는 지분 50%를 가지고도 배당의 3분의 1(1,830억원)만 가져갔습니다.
이는 처음 벌어들인 1,830억원까지만 개발공사가 챙기고, 나머지는 민간에 돌아가도록 사업을 구상했기 때문입니다.
화천대유가 직접 시행해 거둔 분양 수익에 막대한 배당 수익까지 더한다면 화천대유 관계자들은 약 8천억원의 이익을 거둔 셈입니다.
# 의혹 3 - 민관합동개발의 맹점은
이번 사태를 둘러싸고 '민관합동개발'에 대한 지적도 나옵니다.
대장동은 민간 사업자와 개발공사가 함께하는 민관합동개발로 추진됐는데,
각종 인허가권을 가진 공공이 사업을 이끈다면 개발 속도는 빨라지고 성공 가능성도 높아질 수밖에 없습니다.
공공은 개발지역 땅을 강제로 사들일 수 있는 '강제수용권'도 갖고 있어, 일반적인 개발사업보다 낮은 금액으로 토지를 확보할 수 있습니다.
실제 대장동 원주민이 받은 토지보상금은 3.3㎡당 200만~250만원 수준, 개발을 마친 뒤 분양가격(3.3㎡당)은 2,500만원에 달했습니다.
"민간의 자본에 공공의 권한이 더해져 막대한 배당수익으로 돌아왔다"는 지적이 나오는 이유입니다.
<앵커>
'대장동 개발'을 취재한 부동산부 전효성 기자가 스튜디오에 나와 있습니다.
전 기자, 대장동 개발의 머리가 누구냐, 사업상 특혜는 없었냐, 이런 부분은 현재 수사가 진행중이기 때문에 결과가 나온 이후에 다루기로 하고, 오늘은 이런 수익구조가 어떻게 만들어졌는지, 어떤 점들이 현재 우려가 되는 지 산업적인 측면에서 짚어보는 걸로 하겠습니다.
<앵커>
일단 수익이 상당히 많이 났습니다. 1조원이 넘는 수익이 났다는 건데, 원래 부동산 개발사업이라는 게 이렇게까지 수익이 많이 나는 구조입니까?
<기자>
건설업계에서 도시개발사업은 이른바 '하이 리스크-하이 리턴' 사업으로 불립니다.
적절한 가격에 땅을 사들여서 제 시기에 공사에 들어가고, 높은 가격에 분양까지 성공하면 막대한 수익을 얻는 구조지만, 이 과정에서 하나라도 차질 빚어진다면 막대한 금융비용을 감당하지 못해 사업 주체가 도산하는 경우도 적지 않기 때문입니다.
이번 대장동 개발은 일반적인 도시개발사업보다 사업이 안정적으로 추진될 수 있었다는 점에서 논란이 불거집니다.
민간 사업자와 공공이 함께 사업을 추진했기 때문입니다.
지자체와 개발공사는 개발사업 과정에서 각종 인허가권을 갖습니다.
또, 공익을 위해 개발을 하는 것이기 때문에 토지 소유자의 땅을 강제로 사들이는 것도 가능하고, 분양가 상한제도 피할 수 있습니다.
실제 대장동 사업을 구상할 당시 땅을 사들이는데 필요한 금액은 약 1조원 수준으로 책정됐습니다.
하지만 공공이 개발 주체로 참여하며 '토지수용권'을 활용했고, 원주민에 돌아갈 보상금은 6,100억원까지 줄었습니다.
일부 원주민은 시세가 600만원 정도인 토지를 200만원대에 넘길 수밖에 없다고 주장하는데 이 말이 사실이라면 개발에서 가장 많은 비용이 투입되는 토지 구입비용이 크게 줄어들게 되는 셈입니다.
여기에 사업 추진 기간 동안 집값이 크게 올랐고, 분양가 상한제를 피해 토지보상금의 10배에 달하는 분양가로 아파트를 공급할 수 있게 되면서 민간업체 측의 수익은 기하급수적으로 늘 수 있었습니다.
<앵커>
그 사이에 화천대유 직원에 퇴직금 50억을 줬다든지, 관계자들이 불법적으로 자금을 주고받은 정황들이 논란이 되면서 부동산 개발이라는 행위 자체가 뭔가 모두 문제가 큰 것처럼 비춰지는 부분이 있는데, 구분이 명확히 필요해 보입니다.
<기자>
모든 민관합동개발이 논란이 되는 것은 아닙니다.
민간은 자본을 대고, 공공은 각종 인허가 절차를 간소화 시키면서 빠르게 개발을 할 수 있다는 점은 민관합동개발의 가장 큰 장점이기도 합니다.
다만 이번 대장동 개발의 경우 초과 이익에 대한 수익이 모두 민간으로 넘어가게 설정돼 있었다는 점이 문제인 겁니다.
대장동 개발이 안정적으로, 그리고 높은 수익을 거둘 수 있었던 건 앞서 말씀드린 '공공의 사업 주도'가 있었기 때문에 가능했습니다.
그렇다면 민간업체의 수익은 어느정도 통제가 될 필요가 있었거든요.
물론 성남도시개발공사도 1,830억원의 배당수익을 거둔 건 맞습니다.
다만 기대치보다 훨씬 높은 수익이 발생했을 경우 민간업체 수익의 상한선이 있었더라면 이같은 논란은 불거지지 않았을 수도 있습니다.
<앵커>
지금 시점에서 봐야 하는 건 그러면 얼마 정도가 민간의 적정한 이익이냐 하는 부분인데, 여기에 대해서 기준이 나온 건 없죠?
<기자>
네 맞습니다. 도시개발법에서는 민간의 수익상한을 규정하지 않고 있습니다.
때문에 법적인 보완이 필요한 것이 아니냐는 목소리가 나옵니다.
도시개발보다 더 큰 규모, 신도시 개발에 해당하는 '택지개발'은
민관이 함께 사업을 추진하면 민간 사업자의 수익은 약 6% 정도로 제한됩니다.
택지사업은 워낙 규모가 큰데다 정부 차원의 사업 추진이다보니 사업의 성공 가능성이 도시개발사업보다 높기 때문입니다.
이번 논란이 불거진 뒤 국회에서는 '민관합동 도시개발사업은 민간업체 수익률을 6%로 제한하는' 법안이 발의되기도 했습니다.
이는 택지개발사업과 비슷한 수익률인데요
단, 이정도의 수익률이라면 민간업체가 도시개발사업에 따른 위험을 감수해가면서까지 사업에 참여할 지는 미지수입니다.
공공의 권한을 활용해 개발사업이 추진된만큼, 민간업체의 수익성이 어느정도 환수돼야 한다는 점에 대해서는 대체로 공감하는 분위기입니다.
하지만 그 수준이 어느정도일지, 어느정도 수익을 보장해야 민간업체의 참여도 유지가 될지는 조금 더 논의가 필요해 보입니다.
이와 관련해서 서진형 대한부동산학회장의 인터뷰 들어보겠습니다.
[서진형 / 대한부동산학회장: 수익률을 6%로 제한하면 민간의 도시개발사업은 사실상 어려워지게 되는 것이라고 보고, 적정한 수익성이 20~30%는 보장돼야 민간의 참여도 활성화 될 수 있을 거라고 보고요…]
<앵커>
전 기자, 수고했습니다.