국세청이 행정안전부와 협업으로 주택의 취득, 보유, 임대, 양도, 상속, 증여까지 모든 단계의 세금 정보를 모은 책자 '주택과 세금'을 4일 발간했다.
이 책에는 각 세금의 세액계산 구조, 주요 질의회신 내용, 예규·판례가 수록됐으며, 납세자의 관심이 많은 양도소득세 비과세·감면과 종합부동산세 합산배제 임대주택에 관한 최신 정보가 반영됐다.
국세청은 이 책을 먼저 대형 서점과 인터넷 서점을 통해 판매하고, 앞으로 누구나 쉽게 볼 수 있도록 이북(e-book)으로 제작해 누리집에 공개할 예정이다.
책자에 수록된 주요 문답 사례를 소개한다.
Q. 주택과 조합원입주권을 소유한 상태에서 조합원입주권으로 주택을 취득(준공)하면 중과세율이 적용되나
A. 조합원입주권에 의한 주택 취득은 유상거래로 인한 취득이 아닌 '원시취득'이므로 소유주택과 무관하게 2.8%의 세율이 적용된다.
Q. 주택을 2인 이상 공동소유하면 재산세 부담이 줄어드나
A. 주택분 재산세는 개별 또는 공동주택 가격을 기준으로 과세표준을 계산해 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 나누기 때문에 단독소유나 공동소유나 세액은 동일하다
Q. 상속받은 주택의 상속등기를 완료하지 못했다면 누구에게 재산세가 부과되나
A. 상속재산에 대해 피상속인(사망자) 명의에서 상속인 명의로 등기이전이 되지 않았고, 사실상의 소유자를 신고하지 않은 단계에서는 ' 주된 상속자'에게 재산세가 부과된다. '주된 상속자'는 상속자 중 지분이 가장 높은 사람을 말한다. 지분이 가장 높은 사람이 여러 명이라면그중 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자로서 재산세 납세의무자가 된다.
Q. 종부세 고지서를 받은 납세자가 별도로 종합부동산세를 신고해도 되나
A. 납세자는 종부세 고지와는 별도로 신고할 수 있으며, 별도로 신고하면 고지세액은 취소된다. 신고내용이 사실과 다르거나, 납부해야할 세액보다 과소 신고한 경우에는 가산세가 부과될 수 있다.
Q. 배우자와 1주택을 공동으로 소유한다면, 종부세에 1세대 1주택자 규정 적용이 가능한가
A. 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택을 단독소유한 경우에 1세대 1주택자 규정이 적용되는 것이 원칙이지만, 배우자와 1주택을 공동소유하는 경우에도 1세대 1주택자 규정 적용을 신청하면 기본공제 9억원과 세액공제를 적용받을 수 있다. 신청 기간은 9월 16일부터 30일까지다.
Q. 고가주택 1주택을 형제가 각각 50%씩 보유한다면 고가주택으로 간주해 임대소득에 과세하나
A. 형제가 50%씩 보유해도 고가주택을 보유한 것으로 보고 임대소득에 과세한다. 공동소유자 간 합의에 따라 1인을 임대수입의 귀속자로정한 경우가 아니라면 각각 1주택을 보유한 것으로 주택 수를 계산한다.
Q. 주택 취득 때 담보대출을 받았다면 이자에 대해 임대소득금액을 계산할 때 필요경비로 반영할 수 있는지
A.주택임대 총수입금액을 얻기 위해 직접적으로 사용된 부채에 대한 이자는 필요경비에 산입된다. 단, 채권자가 불분명한 사채이자는 제외한다.
Q. 장기간 2주택을 보유하다 올해 그중 1채를 매각했다면 1세대1주택 비과세 보유기간 및 거주기간 계산은 언제부터로 보는지
A. 원칙적으로 보유기간은 해당 1주택의 취득일부터 기산하며, 거주기간은 그 보유기간에 거주기간을 계산한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 비과세 보유기간 계산은 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.
Q. 주택을 증여받았다면 그 가격은 어떻게 평가하나
A. 증여받은 주택가액은 증여 당시 시가로 평가하는데, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 해당 주택의 매매·감정·수용가액 등을 시가로 본다. 또, 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적·위치 등이 동일·유사한 주택의 매매가액 등도 시가에 포함된다. 다만, 평가기준일 전 2년 이내 또는 증여세 신고기한부터 6개월까지 기간에 매매가액 등이 있다면 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정할 수 있다. 주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법(상속증여세법 61조)에 따라 평가한다.
Q. 주택을 증여하면서 담보 채무를 함께 이전(부담부증여)하는 경우 세금은 어떻게 되나
A. 증여받는 사람, 즉 수증자는 증여재산가액 중 해당 채무액을 공제한 금액을 증여받은 것으로 보고 증여세를 신고·납부해야 한다. 증여자는 채무액 상당하는 부분을 유상으로 이전받은 것으로 보고 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 국세청은 부담부증여로 수증자가 인수한채무를 전산에 입력해 사후관리하고 있으며, 매년 1회 이상 채무변동내역과 상환자금 출처 등을 확인해 증여세 탈루여부를 검증한다.