<앵커>
이번에는 예상되는 전세대책과 그 효과를 전문가와 함께 전망해 보겠습니다.
건국대학교 부동산학과 심교언 교수 나와있습니다.
교수님, 안녕하십니까. 전세난 얘기가 나온지 꽤 시간이 지났는데, 정부 정책이 생각보다 많이 늦어지는 것 같습니다.
늦어지는 이유가 있을까요?
<심교언 교수>
정부가 더 이상 효과를 거둘만한 대책이 없었기 때문으로 보입니다. 정부의 기조는 이런 거 같아요. 지금까지 선진국 사례라던가 아니면 지금의 시장 성향에 맞도록 하게하는 욕구가 있었을텐데, 최근 3년간 워낙 강경한 부동산 대책을 써왔기 때문에 추가로 대책을 할만한 것들이 없어진 거죠.
사실 시장이나 경제 정책을 내는 사람들 쪽에서는 정책이 몇개 있기는 하겠지만, 지금까지 정부가 해왔던 기조가 있는데 이는 시장을 완전히 죽여버리고 하다보니 특별히 나올 게 없어보입니다. 경제부총리마저도 이제는 "마땅한 게 없다" 라고 말한 배경이 아닌가 싶습니다.
<앵커>
이번에 어떤 대책들이 나올 수 있다고 예상해보십니까?
<심교언 교수>
당초에는 '표준입대료'라던가, 신규 예약을 강화하겠다는 등 이런 얘기들이 나온거 같습니다. 근데 이런 대책이 나오면 시장이 더 꼬이면 어떻하냐 하는 우려가 작용했던 거 같고, 지난주부터 나온 것들은 매입임대를 늘리겠다는 겁니다. LH나 SH가 기존 월세로 하고 있는 것들, 아니면 조금 비어있는 것들을 매입해서 전세로 공급하겠다는 이런 방안을 검토하고 있는 거 같습니다.
그런데 이런 게 과연 효과가 있을까요. 서울 주택 한채 당 최소 3억으로만 잡아도 1만채를 공급했다고 하면 그럼 3조원이거든요. 지금 당장 3조원을 마련할 수 있겠는가…그리고 매입하는 절차도 매우 깁니다. 비어있는 오피스텔 등 어떻게 정리할 것인가 등이 또 문제이고요. 지금 당장 중요한 건 단기적으로 전세난을 해소해야 하는데 그런 것들을 하기에는 지금 검토하고 있는 대책들로는 역부족이 아니겠는가 하는 생각입니다.
<앵커>
그럼에도 불구하고 현재까지 나오는 얘기는 10만호 이상을 전세임대로 공급하겠다는 것입니다. 이런 내용이 사실이라면 효과가 있겠습니까?
<심교언 교수>
시장에는 굉장히 큰 효과가 있을겁니다. 10만호라는 게 과거의 매매가 사례를 보면 대규모 단지, 그러니까 잠실이나 문정동에 풀린 거 보면 1만호 정도라고 하면 주변 시장들은 1~2년 간 안정됩니다. 서울에 10만호가 풀리면 효과를 거둘 것입니다. 근데 당장 내년 상반기에 풀리느냐, 그게 가능한다고 보지 않습니다. 최소 5년이라고 하는데, 결국 역부족이라고 생각합니다.
10만호가 6개월 뒤에 나온다는 것, 그럴 가능성은 거의 힘듭니다. 그정도 급이 아니면 지금의 전세난을 잡기 어렵습니다.
<앵커>
혹시 교수님께서 생각하시는 더 효과적인 대안 같은 건 없는지 궁금한데요.
<심교언 교수>
장기적인 안은 별로 없습니다. 장기적인 방안은 집을 짓는 것밖에 없습니다. 단기적인 안은 몇 가지 생각해볼 수 있습니다. 지금 전세난에 국한해서 생각해보면 전세공급이 부족했고, 전세수요가 늘어났고, 두 가지거든요. 그렇다면 전세공급을 늘려주면 됩니다. 전세공급을 늘리는 방법은 지금의 월세 시장은 한산하거든요. 가격 상승 압력도 없고 공실도 있고요. 그러면 월세를 주는 집주인에게 전세로 돌리면 어떤 혜택을 주겠다고 하면 월세가 전세로 넘어오기 때문에 전세공급이 늘어나는 효과가 있을 것으로 보입니다.
그런데 이 부분이 정부 정책으로서는 자승자박 성격이 있는데, 집주인에게 혜택을 준다, 그렇다면 정부가 지금까지 해왔던 기조를 허무는 것이기 때문에 조심스럽게 할 것으로 보입니다.
또 하나는 전세 수요를 줄이는 방법입니다. 수요를 줄이는 건 전세 수요가 월세나 매매로 가야 하거든요. 월세로 가도록 하는 것은 사실 바람직하지는 않습니다. 주거비 부담이 더 늘어나니까요. 그런데도 지난번 대책에 월세로 가는 사람들에게 세액공제를 늘려주겠다는 등 비록 월세로 가지만, 그 사람의 삶의 부담을 덜어주겠다는 것이기 때문에 괜찮은 것이 아닌가 싶습니다.
다음으로 남은 것이 전세를 매매로 가는 것인데 사실 지금 전세로 사는 사람 중에 집을 살 능력이 되는 사람들도 매우 많거든요. 왜 못 사는가를 보면, 대출이 묶여있어서 못 사는 경우가 많습니다. 이런 사람들에게 한시적으로 대출을 풀어준다거나 하면 전세가 매매로 돌아가는 경우가 있고 또 이 사람들이 집을 사려고 해도 다주택자들이 집을 못 내놓는 일도 있습니다. 양도세가 너무 세기 때문이죠. 한시적으로 전세난이 잡힐 때까지 다주택자가 팔고 파는 것에 대해서는 양도세 중과를 풀어준다거나 하면 매매 물량이 나와주고, 전세 수요도 매매로 돌아선다면 전세수요를 낮추는 효과가 있죠.
단기적으로는 그 정도 외에는 방법이 없습니다. 매입임대를 하더라도 LH의 매입임대 절차가 굉장히 까다롭습니다. 지금까지 매입임대를 한 게 몇만 호 수준이거든요. 그런데 10만 호를 하겠다는 계획은 굉장히 좋지만, 단기 방침으로는 쉽지는 않을 것 같습니다.
<앵커>
지난달 김현미 장관도 당분간은 전세난이 계속될 수밖에 없다는 말을 했습니다. 수급문제라는 게 단기에 어떻게 할 수 있는 게 아니기 때문이겠죠. 추세적으로는 이런 흐름이 계속 이어질 것이란 전망이 많은데, 앞으로 언제까지 전세시장 불안이 계속될 수 있다고 보십니까?
<심교언 교수>
전세난이 이렇게 심해진 건 임대차3법 때문으로 보입니다. 바뀐 게 그거밖에 없거든요. 임대차 3법이 전체적으로 두 가지 방향인데, 하나는 임차인 보호책, 또 하나는 임대료 상한제, 세입자 보호책 같은 경우에는 장기와 단기에 비슷한 영향을 보입니다. 다만 4년이 지나서 새로운 계약을 맺을 때는 큰 충격을 주겠죠. 임대료 상한제 같은 경우는 단기충격보다는 장기 충격이 큽니다. 그 말을 종합해보면 지금의 극도의 혼란은 어느 정도 진정되겠지만, 상승세는 상당 기간 이어질 것이다, 혹은 특히 장기공급곡선 자체가 탄력적이거든요.
이 말은 중장기적으로 봤을 때는 충격이 더 커진다고 볼 수 있습니다. 적어도 2~3년 지나면 가격 상한제에 따른 부작용이 나타날 가능성이 크고, 우리나라 같은 경우 기존의 선진국에서 나타났던 사례와 달리 충격이 더 클 것으로 보입니다. 왜냐하면 선진국 같은 경우 임대료 상환을 하는 국가가 몇개 있는데, 그 도시를 보면 주택 전체에 대한 상한을 둔 게 아니라 전체 주택의 20~30%만 가격 상한제를 시행했습니다.
그런데도 그런 효과가 나타났는데 우리나라 같은 경우 세계에 유례없이 전 주택에 상한제를 걸었습니다. OECD 국가는 최초입니다. 공급 위축 효과는 더 크게 나타날 수 있습니다. 그래서 공급위축과 주택품질 악화에 대해서 지금이라도 대책을 만들지 않으면 중장기적으로 골치가 아파질 가능성이 큽니다.
<앵커>
전셋집 구하기가 갈수록 어려워진다고 한다면 앞으로 또 많은 것들이 달라지겠죠. 이미 비서울 수도권으로 인구분산이 이어질 것이라는 예상들도 있고요. 어떤 전망이 가능하겠습니까?
<심교언 교수>
비수도권으로 흩어질 전망입니다. 전세난 같은 경우 서울부터 시작해서 가격대마다 다르게 영향을 주고 있습니다. 고가 같은 경우 더는 올라가지 어려우니까 교육 특수가 있는 곳을 제외하고는 멈춘 것 같습니다. 그런데 6~9억 원으로 떨어지는 지역들이 있죠. 이 부분은 악영향이 크고 이들이 결국 수도권 외곽으로 가게 되고요. 또 서울이 많이 오르니까, 지방 광역시를 중심으로 똘똘한 한 채의 가격이 오르고 전세까지 오르는 현상이 나타나거든요. 지역적으로 풍선효과가 나타나는 것은 당분간은 전세난이 이어지는 동안은 계속 확대되지 않겠나 생각합니다. 그러면 이 상황에서 가장 크게 타격을 받는 사람은 서민들이 피해를 받는다는 것을 명심할 필요가 있습니다.
<앵커>
네 교수님 오늘 말씀 잘 들었습니다. 지금까지 건국대 부동산학과 심교언 교수와 이야기 나눠봤습니다.